TJ 74010, 13 mai 2026, RG 25/01750

Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01750 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6Z3

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [M] [O] [D] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Jérôme LUCE de la SAS MERMET & ASSOCIES, substitué à l’audience par Maître Sherihan EISSA de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Madame [N] [R] [Y] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Jérôme LUCE de la SAS MERMET & ASSOCIES, substitué à l’audience par Maître Sherihan EISSA de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Mars 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Mme AIVALIOTIS, Greffière placée ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 19 septembre 2017, M. [M] [A] et Mme [N] [A] ont donné en location à M. [P] [S] et Mme [V] [S] un logement situé [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 973,13 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, M. [M] [A] et Mme [N] [A] ont fait assigner M. [P] [S] et Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander, de :
- à titre principal, constater la résiliation du bail au 8 mai 2025, pour défaut d’assurance,
- à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail au 8 juin 2025, pour impayés de loyers,
- à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,
- en conséquence, déclarer M. [P] [S] et Mme [V] [S] occupants sans droit ni titre des lieux objets du bail,
- les condamner à libérer les locaux qu’ils occupent de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
- ordonner l’expulsion de M. [P] [S] et Mme [V] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 6] Publique si besoin est,
- condamner solidairement M. [P] [S] et Mme [V] [S] à leur payer la somme de 7 912,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation due par M. [P] [S] et Mme [V] [S], à la somme de 1 069,67 euros par mois, et les condamner solidairement à la payer à compter du jugement à intervenir et jusqu’à leur départ effectif des lieux,
- condamner solidairement M. [P] [S] et Mme [V] [S] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
- rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2026.

A l’audience, M. [M] [A] et Mme [N] [A], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3 556,40 euros au 10 mars 2026. Ils indiquent que le dernier règlement des locataires était partiel et date du mois de décembre 2025. Ils précisent que les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance habitation.

Bien qu’assignés respectivement à domicile et en personne, M. [P] [S] et Mme [V] [S] ne sont ni présents, ni représentés.

Le tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 avril 2025.

Par ailleurs, ils justifient que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 3 septembre 2025 pour une audience fixée au 18 mars 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, leur demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 7 avril 2025, visant le défaut d’assurance et le paiement de la somme en principal de 3 973,13 euros.

La souscription d’une assurance habitation n’a pas été justifiée.

De plus, le décompte arrêté au 10 mars 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 7 avril 2025 et le 7 juin 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 7 mai 2025 et que M. [P] [S] et Mme [V] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par les bailleurs permet de constater que seuls des règlements ponctuels ou partiels ont été effectués et aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de décembre 2025.

Absents à l’audience, les locataires n’apportent de fait aucun élément concernant leur situation. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [P] [S] et Mme [V] [S] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [P] [S] et Mme [V] [S], les bailleurs seront autorisés à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé aux bailleurs par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [P] [S] et Mme [V] [S] seront condamnés à leur payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 069,67 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 10 mars 2026, M. [P] [S] et Mme [V] [S] sont redevables d’une somme totale de 3 556,40 euros.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés qui ne sont ni des loyers ni des charges et relèvent des dépens ou des frais irrépétibles, d’un montant total de 283,13 euros.

En conséquence, M. [P] [S] et Mme [V] [S] seront condamnés à payer à M. [M] [A] et Mme [N] [A] la somme de 3 273,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mars 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

M. [P] [S] et Mme [V] [S] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [P] [S] et Mme [V] [S] seront donc condamnés in solidum à payer à M. [M] [A] et Mme [N] [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS