TJ 75056, 15 mai 2026, RG 25/05480

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [X] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05480 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE6V

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndicat Le Cabinet PIIC, dont le siège social est sis - [Adresse 2]
représenté par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDERESSE
Madame [X] [L], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05480 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE6V

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [L] est propriétaire des lots n°45 et n°92 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Les fonctions de syndic sont exercées par la SARL Piic immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Piic immobilier, a fait assigner Mme [X] [L] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- 6 450,48 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure / du commandement de payer ;
- 120 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la capitalisation des intérêts ;
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui comprendront le cas échéant les frais d'exécution forcée.

A l'audience du 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Piic immobilier et représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance mais actualise sa créance de charges et travaux de copropriété impayés au 10 mars 2026 à la somme de 7 400,33 €.

Il s'oppose à tout délai de paiement, au regard de l'ancienneté de la dette et de l'absence de versement depuis 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Mme [X] [L], comparant en personne, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette, et sollicite des délais de paiement en proposant de régler 500 € par mois.

Elle expose que le logement situé dans l'immeuble sis [Adresse 4] est actuellement loué, et précise que la locataire règle ses loyers d'un montant mensuel de 1 200 €. Cependant, elle explique ne pas réussir à régler ses charges de copropriété au regard de son salaire, d'un montant de 1 600 € et de ses charges, partagées avec son concubin, notamment leurs deux enfants communs. Elle indique avoir l'intention de vendre le bien immobilier mais attendre le départ de la locataire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- un relevé de propriété dont il résulte que Mme [X] [L] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°45 et n°92 ;
- un décompte individuel des sommes dues à la date du 10 mars 2026 pour la période du 20 avril 2023 au 1er janvier 2026 ;
- les appels de fonds du 1er juin 2023 au 23 septembre 2025 ;
- le contrat de syndic ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 20 avril 2023, 28 mars 2024 et 25 juin 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux ;
- les attestations de non recours contre les assemblées générales du 20 avril 2023, 28 mars 2024 et 25 juin 2025 ;
- une facture d'honoraires établie le 23 janvier 2025 par son conseil pour l'envoi d'une mise en demeure
- une mise en demeure adressée le 31 janvier 2025, dont l'accusé de réception a été signé le même jour.

Il ressort du décompte produit arrêté au 10 mars 2026 que le compte de copropriétaires de Mme [X] [L] était débiteur à cette date de la somme de 7 400,33 euros, pour la période du 20 avril 2023 au 1er janvier 2026, incluant l'appel du premier trimestre 2026.

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat.

Mme [X] [L] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Piic immobilier, la somme de 7 400,33 euros au titre des charges impayées pour la période du 20 avril 2023 au 1er janvier 2026, incluant l'appel du premier trimestre 2026, suivant décompte arrêté au 10 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 4 482,62 euros et à compter de l'assignation en date du 16 octobre 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 120 euros correspondant à une facture du conseil du syndicat des copropriétaires pour l'envoi d'une mise en demeure le 31 janvier 2025 dont il est justifié.

Mme [X] [L] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Il convient donc de condamner Mme [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Piic immobilier la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Le point de départ sera à compter du 16 octobre 2025, date de l'assignation.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Piic immobilier, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [X] [L], laquelle ne peut découler de son seul retard de paiement.

Dès lors, des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Piic immobilier sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En l'espèce, Mme [X] [L] fait état de ressources et charges ne lui permettant pas de s'acquitter, en une seule fois, des sommes objets de la présente condamnation. Elle fait en outre état de sa volonté de vendre le bien, permettant de solder sa dette auprès du syndicat des copropriétaires.

Au regard de la situation de la débitrice,Mme [X] [L] sera autorises à se libérer de sa dette en 14 mensualités d'un montant de 500 euros et une 15ème mensualité soldant la dette.

Il est cependant rappelé que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible. De même, ces délais de paiement prendront fin en cas de vente du bien, la présente décision n'ayant pas vocation à contrevenir à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, incluant les éventuels frais d'exécution forcée.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [X] [L] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,