TJ 28085, 12 mai 2026, RG 25/00342

N° RG 25/00342 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GSMT

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Me Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

[C] [L]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée RCS PARIS n° 824 541 148
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber - 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [L]
née le 10 Janvier 1984 à GRENOBLE (38000)
demeurant 4 rue du Ravin - Etage 2 - Appt 6 - 28000 CHARTRES
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Mars 2026 et mise en délibéré au 12 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 12 janvier 2022, la S.C.I. IDEV LA COURONNE a donné à bail à Madame [L] [C] un appartement à usage d'habitation situé 4 rue du Ravin, 2è étage, appt n°6 – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 494 €, outre 60 € de provision sur charges.

Ce contrat de bail était cautionné par la société Action Logement Services.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [L] [C] le 04 mars 2025 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1 711,38 € en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 mai 2025 (à étude), la société Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de la S.C.I. IDEV LA COURONNE, a fait assigner Madame [L] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de voir, au visa de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique au besoin ;
- condamner Madame [L] [C] au paiement d’une somme de 2 222,77 € au titre de l’arriéré, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 711,38 € à compter du commandement du 04 mars 2025 et de l’assignation pour le surplus ;
- condamner Madame [L] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Madame [L] [C] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 novembre 2025.

Lors de cette audience, la société Action Logement Services, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation et actualise sa créance, en produisant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élève à la somme de 4 863,01 €, échéance de 27 octobre 2025 incluse. Elle souligne que le loyer d’octobre n’a pas été réglé en totalité.

Madame [L] [C] comparait en personne. Elle invoque d’importants soucis financiers, suite à son licenciement pour inaptitude en lien avec des problèmes de santé. Elle perçoit des ressources mensuelles de 1130 €, mais précise arriver en fin de droits en décembre 2025, et n’avoir aucune visibilité sur le montant de ses ressources pour le début d’année 2026. Elle a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, et est en attente de la décision de recevabilité.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 13 janvier 2026.

Le 02 janvier 2026, Madame [L] [C] a déposé au greffe de la juridiction différents documents justificatifs s’agissant de sa situation personnelle, et notamment la décision de recevabilité de la commission de surendettement et un contrat de travail.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le tribunal judiciaire, en application de l’article 444 du Code de procédure civile, a ordonné la réouverture des débats à la date du 10 mars 2026, au motif que l’évolution de la situation personnelle et financière de Madame [L] [C], ressortant des éléments transmis dans le temps du délibéré, sans autorisation préalable et sans que ces pièces aient pu être présentées de manière contradictoire, justifie que l’affaire soit de nouveau examinée en audience, afin d’inviter les parties à formuler leurs observations sur les conséquences de cette évolution, et débattre contradictoirement sur le contenu de ces pièces.

À l’audience du 10 mars 2026, la société Action Logement Services, représentée par son avocat, soutient de nouveau les termes de son assignation et actualise sa créance, en produisant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élève à la somme de 5 263,95 €, échéance de février 2026 incluse. Elle souligne que sa demande d’acquisition de la clause résolutoire a été déposée bien avant l’engagement par Madame [L] [C] de la procédure en surendettement. Le loyer de février 2026 a été réglé en totalité, avec un petit supplément résiduel. Elle déclare s’en rapporter s’agissant de l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il sera renvoyé aux termes de son assignation signifiée le 10 mai 2025, associée aux notes d’audience.

Madame [L] [C] comparait en personne. Elle invoque une période difficile en 2025, constituée de problèmes de santé et de chômage. À l’audience, elle justifie avoir retrouvé un emploi en CDD, avec un revenu mensuel net de 1 650 €, et une prolongation possible à l’issue de son contrat. Elle a repris le paiement des loyers courants depuis 3 mois, outre 1 000 € de versement supplémentaire en règlement de sa dette locative. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement, et propose des versements mensuels à hauteur de 200 € en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 05 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 10 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
En outre, la société Action Logement Services justifie, par la production de quittances subrogatives, être subrogée dans les droits et actions de la S.C.I. IDEV LA COURONNE à laquelle elle a réglé la somme totale de 4 040,64 € € en sa qualité de caution au titre des loyers impayés, échéance du mois d’avril 2025 incluse.
L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le contrat signé le 12 janvier 2022 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 04 mars 2025 vise cette clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 27 octobre 2025, fourni par la société Action Logement Services, que Madame [L] [C] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [L] [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 05 mai 2025.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société demanderesse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 5 mai 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [L] [C], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Madame [L] [C] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et en particulier le commandement, l'assignation et le nouveau décompte fourni par la société Action Logement Services que Madame [L] [C], qui n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, reste devoir une somme de 5 263,95 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges selon décompte du 02 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

La société Action Logement Services justifie être subrogée par la S.C.I. IDEV LA COURONNE (quittance subrogative du 18 février 2026), qu’elle a réglée en sa qualité de caution pour le logement d’habitation uniquement, à hauteur de la somme principale de 5 263,95 €.

Il convient en conséquence de condamner Madame [L] [C] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 711,38 €, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l'obligation de paiement du loyer et des charges.
Ainsi, si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l'espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que Madame [L] [C] s'est efforcée de régulariser partiellement sa situation en s'acquittant depuis 3 mois des loyers courants et provisions sur charges, et en effectuant des versements volontaires en apurement de sa dette. Il ressort également des éléments présentés à l’audience et justifiés que la situation personnelle et financière de Madame [L] [C], qui a retrouvé un emploi, lui permet de tenir les engagements qu’elle propose, à savoir la mise en place d’un échéancier à hauteur de 200 € par mois en règlement de sa dette.

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [C] sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative par l'effet de 26 versements mensuels de 200 euros chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d'une 27ème et dernière mensualité qui soldera la dette.
Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, sous condition du respect par cette dernière de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.
Néanmoins, à défaut de paiement d'une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la défenderesse sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice soit nécessaire.
La totalité de la somme restant due sera exigible et la défenderesse sera alors occupante sans droit ni titre du logement qu'elle devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [L] [C] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet.
Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la défenderesse sera condamnée à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.
Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls de la défenderesse.
En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] [C] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [C], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 mars 2025.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner Madame [L] [C] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS