TJ 28085, 12 mai 2026, RG 25/00661

N° RG 25/00661 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GWDK

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES - Vestiaire T53

[B] [O]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [D]
demeurant 9 rue de Rochefort - 78660 ABLIS
comparant en personne et assisté de Me PAUL-LOUBIERE de la SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES - Vestiaire T53

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [O]
demeurant L’Orée de Chartres - 6 à 25 rue Flandre Dunkerque - 1 à 1ter av P. Chesnais - RDC - 28300 MAINVILLIERS
comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Mars 2026 et mise en délibéré au 12 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, Monsieur [D] [L] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [O] [B] un appartement situé L’Orée de Chartres 6 à 25, rue Flandre Dunkerque 1à 1ter Avenue P. Chesnais RDC – 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 325 €, outre 30 € de provisions sur charges.

Le 4 avril 2025, un commandement de payer la somme de 1 175,60 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [O] [B] au titre du solde des loyers impayés au 27/03/25, et ce dans un délai de 6 semaines, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025 (à étude), Monsieur [D] [L] a assigné Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ainsi que des articles 1728 et 1741 et 1231-6 du Code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [O] [B] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;
- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [O] [B] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Monsieur [O] [B] à leurs risques et périls en un garde-meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;
- condamner Monsieur [O] [B] à lui payer la somme de 1 957,68 € au titre de l’arriéré des loyers et charges actualisé au 27 mars 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter de la décision, et à payer le montant des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;
- condamner Monsieur [O] [B] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [O] [B] à lui payer la somme de 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 4 avril 2025, de l'assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026.

Lors de cette audience, Monsieur [D] [L], représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au 23 février 2026 à la somme totale de 4 691,91 €, échéance du mois de février incluse

Monsieur [O] [B] comparait en personne. Il explique avoir eu plusieurs problèmes avec sa baque, et mettre actuellement de l’argent de côté afin de régler d’un coup l’intégralité de sa dette locative, dans un délai de 2 mois maximum. Il ne produit aux débats aucun justificatif s’agissant de ces déclarations et de sa situation financière actuelle.

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de l'Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 5 mars 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 4 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 17 septembre 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le contrat signé le 21 décembre 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 4 avril 2025 vise la clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus depuis le 29 juillet 2023 (6 semaines), et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 23 février 2026, fourni par le demandeur, que Monsieur [O] [B] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de 6 semaines. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [O] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 17 mai 2025.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 375,52 €, charges comprises.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 375,52 € dont Monsieur [O] [B] sera redevable chaque mois, charges comprises, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] [B] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, Monsieur [D] [L] versant aux débats un décompte démontrant qu'au 23 février 2026, Monsieur [O] [B] lui devait la somme de 4 691,91 €.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [O] [B] au paiement de la somme de 4 691,91 € arrêtée au 23 février 2026. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [B], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [L] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [O] [B] à lui verser une somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS