TJ 57463, 15 mai 2026, RG 26/00150

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 MAI 2026

N° RG 26/00150 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L4VE

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE de l'AARPI AVACC,

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [P] [X] [W], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 1]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 02 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me Catherine LE MENN-MEYER (LS)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me Catherine LE MENN-MEYER (LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 8 août 2024, la S.A. d'HLM BATIGERE HABITAT devenue la S.A. BATIGERE HABITAT a consenti à Madame [P] [G] [W] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 474,30 euros ainsi que 89,80 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [P] [G] [W] le 24 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 907,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025 remis à étude , la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [P] [G] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mai 2026.

Aux termes de son assignation, la S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Madame [P] [G] [W] ;Condamner Madame [P] [G] [W] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif à la somme de 2 182,21 euros suivant décompte arrêté au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [P] [G] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 576,12 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;Condamner Madame [P] [G] [W] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [P] [G] [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer Rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire par provision par provision.
Au soutien de ses demandes, la S.A. BATIGERE HABITAT précise que la locataire n'a pas régularisé l'arriéré de loyers et charges dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

À l'audience, la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué maintenir ses demandes malgré l'absence de dette locative qui a été apurée en intégralité.

En défense, Madame [P] [G] [W], présente à l'audience, fait valoir son souhait de rester dans les lieux, avoir soldé intégralement sa dette locative, percevoir le revenu de solidarité active à hauteur de 930 euros par mois. En outre elle précise qu'elle a deux enfants à charge dont un enfant handicapé.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et a été régulièrement mis dans le débat.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d'appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 24 juillet 2025, et par courrier réceptionné le 23 juillet 2025, la Caisse d'Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 24 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 24 juillet 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 907,10 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 septembre 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif:

La S.A. BATIGERE HABITAT et Madame [P] [G] [W] s'accordent pour dire que la dette locative a été intégralement réglée au jour de l'audience.

La demande tendant à la condamnation au paiement de l'arriéré de loyer est donc devenue sans objet.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.
Le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, il serait inéquitable de pouvoir accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire a encore une dette locative et de ne pas pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque le locataire a entièrement réglé sa dette locative avant l'audience.

En pareille situation, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

La S.A. BATIGERE HABITAT sera en conséquence déboutée de ses demandes tendant à l’expulsion de Madame [P] [G] [W] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [G] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [P] [G] [W], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS