TJ 12202, 7 mai 2026, RG 26/00054

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 07 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00054 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKVI
AFFAIRE : Etablissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT C/ [G] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [A] [T], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR

M. [S] [M] [G]
né le 17 Novembre 1975 à [Localité 2] (CONGO)
demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l'audience du : 05 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 07 Mai 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 2 septembre 2021, l'établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT a donné en location à Monsieur [S] [M] [G] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 4] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, l'établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], Monsieur [S] [M] [G] (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,
ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux,
ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
le condamner au paiement de la somme de 741,13 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 février 2026.

L'établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT, par l'intermédiaire de sa représentante Madame [A] [T] munie d'un pouvoir spécial, sollicite le bénéfice de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s'est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 1er septembre 2025 lui a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l'invitait à payer l'ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n'a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De son côté, Monsieur [S] [M] [G], bien que régulièrement assigné à l'étude selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas comparu à l'audience et ne s'y est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 3 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 20 novembre 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Monsieur a fait part de sa situation financière précaire. Il a peu de ressources bien qu’il ait peu de charges fixes et expose une situation de découvert bancaire qui perdure. Monsieur a perdu son emploi il y a plus d’un an et ses revenus en ont été impacté. Il perçoit actuellement du chômage. Lorsqu’il travaillait avait une saisie sur salaire importante (environ 600 euros) pour une dette de pension alimentaire pour deux de ses enfants. A ce jour, il indique ne pas payer cette pension car il n’y a pas de saisie sur ses ressources. Concernant la dette de loyer, il indique ne pas avoir pris contact avec le bailleur. Il ne souhaite pas recourir à un dossier de surendettement. Il indique en avoir déposé un pour sa précédente dette de loyer et ne souhaite pas y recourir. Monsieur n’a pas apporté de solution pour le paiement de cette nouvelle dette.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 2588,73 euros (échéance du mois de janvier 2026 comprise), arrêtée au 3 février 2026.

Il convient d'expurger de ce calcul la somme de 187,50 euros au titre des frais de procédure qui auront vocation à intégrer les dépens.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 3 février 2026, Monsieur [S] [M] [G] est redevable envers l'établissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT de la somme de 2401,23 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de janvier 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l'absence de dispositions transitoires, il convient d'appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s'acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu'il s'est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s'élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [S] [M] [G] n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er novembre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l'assignation l'informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :
constater la résiliation du bail à compter du 1er novembre 2025,
dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de son chef,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant de l’établissement [Localité 1] AGGLO HABITAT.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [S] [M] [G], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS