TJ 92050, 6 mai 2026, RG 22/04922

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
06 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 22/04922 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XRHM

N° Minute :

AFFAIRE

[J] [R], [U] [P]

C/

S.A.R.L. CABINET IMMOBILIERE DU [Localité 2], S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 1]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A544

Madame [U] [P]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A544

DEFENDERESSES

S.A.R.L. CABINET IMMOBILIERE DU [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0937

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1]
SARL CABINET IMMOBILIERE DU [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0937

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PRETENTIONS :

M. [J] [R] et Mme [U] [P] sont propriétaires indivis de plusieurs lots, au sein de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], placé sous le régime de la copropriété.

L’immeuble est géré par le cabinet Immobilière du [Localité 2] en sa qualité de syndic.

Lors de l’assemblée générale du 25 février 2022, a été mise au vote et adoptée la résolution n°3 portant sur l’approbation d’un devis d’étude de certains travaux de la société 5-Cinq.

M. [R] et Mme [P] ont, par acte délivré le 24 mai 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic devant la présente juridiction afin d’obtenir l'annulation de cette résolution pour défaut de mise en concurrence préalable et la condamnation du syndic à leur régler des dommages et intérêts.

En cours d’instance, l’assemblée générale du 26 septembre 2022 a annulé la résolution n°3 de l’assemblée générale du 25 février 2022, contestée, de sorte que les demandeurs ont renoncé à leur demande d’annulation mais ont maintenu leur demande d’indemnisation à l’encontre du syndic.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, M. [R] et Mme [P] demandent au tribunal, au visa des articles 10-1, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965,
- Condamner la SARL IMMOBILIERE DU [Localité 2] à payer à M. [J] [R] et à Madame [U] [E] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir,
- Dispenser M. [J] [R] et à Madame [U] [E] de tous frais de procédure et honoraires d'avocats et de syndic engagés par le syndicat des copropriétaires
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice et la SARL IMMOBILIERE DU [Localité 2], à payer aux demandeurs, une indemnité d’un montant de 3600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice et la SARL IMMOBILIERE DU [Localité 2] aux entiers dépens. »

Aux termes de leurs conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires et le syndic demandent, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, de :
« - CONSTATER l’absence d’intérêt à agir de Monsieur [R] et Madame [E]
En conséquence,
- DECLARER irrecevable l’action de Monsieur [R] et Madame [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour défaut d’intérêt à agir.
- DEBOUTER Monsieur [R] et Madame [E] de leur demande de dommages et intérêts
- CONDAMNER in solidum Monsieur [R] et Madame [E] à payer la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires.
- CONDAMNER in solidum Monsieur [R] et Madame [E] à payer la somme de 1500 euros à la société IMMOBILIERE DU [Localité 2]»

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 10 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de «constater»

Ces demandes dont la formulation ne consistent qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante formulée par le syndicat des copropriétaires et le syndic :

« CONSTATER l’absence d’intérêt à agir de Monsieur [R] et Madame [E]. »

Sur la recevabilité des demandes de M. [R] et Mme [P]

Les défendeurs soutiennent que les demandeurs n’ont pas d’intérêt à agir dans le cadre de la présente instance car la résolution litigieuse de l’assemblée générale du 25 février 2022 a été annulée par l’assemblée du 26 septembre 2022.

Les demandeurs n’ont pas conclu sur la recevabilité de leurs demandes.

*

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile "constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée."

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et le syndic n’ont pas saisi le juge de la mise en état
de cette demande d’irrecevabilité. Dès lors, leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. [R] et Mme [P] est irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [R] et Mme [P] sollicitent la condamnation du syndic au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice qu’ils auraient subi du fait de l’exécution fautive de son mandat.
Ils font valoir que la responsabilité du [Adresse 7] est engagée pour manquement à l’obligation de mise en concurrence sachant que la résolution n°20 de l’assemblée générale du 6 décembre 2021 a fixé le seuil à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire à 1.500 euros TTC et que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 4 avril 2019 avait précédemment fixé ce seuil à 1.000 euros TTC.
Ils soutiennent que le syndic n’a pas respecté l’obligation de mise en concurrence lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2020 pour les résolutions n°27.2, 28 et 30 ainsi que lors de l’assemblée générale du 25 février 2022 pour la résolution n°3.
Ils rappellent que la réalisation des travaux requiert un audit pour déterminer ce qu’il convient de faire, puis une étude pour définir les modalités de leur exécution puis un suivi pour contrôler et suivre leur exécution.
Ils soutiennent que le syndic a fait voter à hauteur de 3.250 euros TTC, sans mise en concurrence, un audit par le cabinet d’architecte Fevre et [F] et qu’il a confié cet audit au cabinet 5-cinq sans vote de l’assemblée générale, a sélectionné 5 travaux parmi les 18 préconisés puis a fait voter le devis du cabinet 5-Cinq pour 4.800 euros TTC.
Ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice équivalent à leur quote-part de charges pour la dépense de 3.814,22 euros au titre de la création d’un jardin fleuri sur une partie commune pour le seul plaisir visuel de Mme [W] [V], membre du conseil syndical. Ils ajoutent que leur préjudice repose sur l’ostracisme de la part du syndic qui a mis plus d’un an à lui fournir la clé de la porte rue, sous des prétextes aussi fallacieux les uns que les autres.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic concluent au débouté de cette demande en faisant valoir que les demandeurs ne justifient d’aucune faute que le syndicat aurait pu commettre qui aurait été à l’origine d’un préjudice subi par eux.
Ils indiquent que la responsabilité civile du syndic est susceptible d'être engagée lorsqu'il a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions et que cette faute est génératrice d'un préjudice mais que les demandeurs ne produisent aucun élément permettant d'entrer en voie de condamnation de ce chef.

*

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).

Cette responsabilité suppose qu'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Le syndic doit prendre toutes les mesures de nature à assurer le respect du délai de convocation de l'assemblée générale, le non-respect de ce délai étant de nature à engager sa responsabilité.

En l'espèce, comme relevé à juste titre par le syndic, la mise en jeu de sa responsabilité suppose que soient démontré l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, en l’espèce, M. [R] et Mme [P] se contentent de réclamer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sans caractériser de préjudice du fait de la création d’un jardin fleuri ou du délai pour obtenir une clef de la porte rue (sachant qu'ils reconnaissent eux-mêmes que cette clef est identique à la clef des caves) dont ils se plaignent et sans établir que les manquements susvisés du syndic leur auraient directement et personnellement causé un préjudice. Le préjudice invoqué n’est donc justifié ni dans son principe, ni dans son montant.

Dans ces conditions, M. [R] et Mme [P] ne pourront qu’être intégralement déboutés de leur demande indemnitaire formée à l'encontre du syndic.

Sur les demandes accessoires

M. [R] et Mme [P], parties perdantes, sont condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, M. [R] et Mme [P] sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros et au cabinet Immobilière du [Localité 2] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [R] et Mme [P] au titre des frais irrépétibles est rejetée tout comme celle relative à la dispense de participation aux frais de la procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner contrairement à ce qui est sollicité par M. [R] et Mme [P].

Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS