TJ 42218, 12 mai 2026, RG 25/06002

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/06002 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBQA

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE venant aux droits de METROPOLE HABITAT [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

ET :

Monsieur [A] [G]
né le 25 Décembre 1962
demeurant [Adresse 3] ([Localité 2])

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 15 février 1988, l’OPH de la ville de [Localité 1], devenu l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Monsieur [A] [G] un logement sis [Adresse 4], pour un loyer initial mensuel de 626,60 francs, outre une provision mensuelle sur charges de 448,74 francs.

Par courrier du 23 juin 2025, l'E.P.I.C HABITAT ET MÉTROPOLE venant aux droits de l’OPH de la ville de [Localité 1] a informé la CAF de la [Localité 2] de la dette locative de Monsieur [A] [G], bénéficiaire du versement de l’A.P.L.

Des loyers étant restés impayés, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer à Monsieur [A] [G], par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 291,85 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, notifié au représentant de l’État du département de la Loire le même jour, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Monsieur [A] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :
- de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ;
- d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;
- de condamner Monsieur [A] [G] à lui payer les sommes suivantes :
2 182,10 €, au titre de son arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date d'assignation et la date d'audience ;200 euros à titre de dommages et intérêts ;100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;- ainsi que de condamner Monsieur [A] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, qui auraient dû être payés pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier du tribunal avant l’audience.

À l’audience du 24 mars 2026, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, dûment représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 1 965,44 € selon décompte du 20 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a indiqué que l’échéancier de 30 euros par mois en plus du loyer courant mis en place en janvier 2026 était respecté et que, dès lors, il acceptait d’accorder à Monsieur [A] [G] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, par le biais de versements mensuels de 30 euros, en sus du loyer courant, afin de permettre à celui-ci de pouvoir se maintenir dans les lieux en cas de respect de ces modalités de paiement.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [A] [G] n’était ni présent, ni représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l'espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Monsieur [A] [G].

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 15 décembre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2], plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’article 642 du code de procédure civile que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 février 1988 contient une clause résolutoire prévoyant expressément la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d'un commandement de payer, resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et impartissant un délai de six semaines pour régler la somme principale de 1 291,85 € euros a été signifié à Monsieur [A] [G] le 4 juillet 2025.

Le bail ayant été reconduit tacitement, notamment après la loi du 27 juillet 2023, le délai de six semaines visé à l’article 24 précité est d’application immédiate.

Il sera donc fait application du délai de six semaines, plus favorable au locataire, prévu par le commandement de payer délivré à Monsieur [A] [G].

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [A] [G] le 4 juillet 2025 pour un arriéré locatif vérifié de 1291,85 €.

Or, conformément au décompte locatif actualisé produit, Monsieur [A] [G] n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines.

Compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 18 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation à compter du 19 août 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier et de l’audience, notamment du bail conclu le 15 février 1988, du commandement de payer délivré le 4 juillet 2025, et du décompte de la créance en date du 20 mars 2026, que l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE démontre que Monsieur [A] [G] reste lui devoir la somme de 1 965,44 € au titre de l’arriéré locatif jusqu’à l’échéance de février 2026 incluse.

Monsieur [A] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 1 965,44 €, échéance de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé produit que Monsieur [A] [G] a repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant, puisqu’il a versé la somme de 380,77 euros le 12 mars 2026 qui couvre le loyer résiduel de février 2026 s’élevant à 350,77 euros. Il a donc également versé à cette date 30 euros en sus du loyer résiduel courant, respectant ainsi le plan d’apurement mis en place avec son bailleur en janvier 2026.

L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a exposé lors de l’audience qu’il acceptait d’accorder à Monsieur [A] [G] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, sous la forme de versements mensuels de 30 euros en sus du loyer courant, conformément à l’échéancier amiable mis en place depuis janvier 2026.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’au vu de l’ancienneté de l’installation du locataire dans les lieux, celui-ci y résidant depuis 1988, son intérêt à y demeurer est particulièrement élevé.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, de la position du bailleur, de la diminution de la dette ainsi que des efforts fournis par le locataire, il convient d’accorder à Monsieur [A] [G] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, et de faire droit à la demande de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

Dans ce cas, faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [A] [G] pourra en être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique.

En outre, du fait de l’occupation sans droit ni titre, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [A] [G].

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [G] aux dépens de l'instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS