TJ 67482, 18 mai 2026, RG 26/01178

N° RG 26/01178 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OETZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/01178
N° Portalis DB2E-W-B7K-OETZ

Minute n°

☐ Copie exec. aux parties

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [F]
Ayant siège au [Adresse 3]
[Localité 3]
comparante, représentée par son gérant

DEFENDERESSE :

Madame [P] [U]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 1er juillet 2017 pour une durée de trois ans, la S.C.I. [F] a donné à bail à Mme [P] [U] un logement à usage d’habitation de 3 à 4 pièces principales sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 580 € outre une provision sur charges de 170 € sans précision des modalités de paiement.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [F] a fait signifier le 22 novembre 2024 à Mme [P] [U] un commandement de payer pour un montant en principal de 11 165,00 €.

Le même jour, il a fait délivrer par acte extrajudiciaire à Mme [P] [U] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Il lui a également fait délivrer par acte extrajudiciaire ce même 22 novembre 2024 un congé pour reprise pour le 30 juin 2026.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) laquelle en a accusé réception le 25 novembre 2025.

La SCI [F] a obtenu le 14 février 2025 une ordonnance portant injonction de payer la somme de
11 165,00 € en principal à l’encontre de Mme [P] [U] au titre des loyers et charges du contrat de location sus-visé.

La S.C.I. [F] a fait assigner Mme [P] [U] à l’audience du 20 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'évacuation et la condamnation solidaire au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les APL sont suspendues depuis deux ans, un rappel d’APL d’au minimum 8 400 € serait alors envisageable. Mme [P] [U] a repris le paiement du loyer résiduel et verse 100 € par mois à un commissaire de justice. Un dossier de surendettement comportant d’autres dettes est en cours d’élaboration.

La S.C.I. [F] a comparu représentée par son gérant. Au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie, elle reprend les termes de l’acte introductif d’instance pour demander de :
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de location
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de Mme [P] [U] à son obligation essentielle de payer le loyer et les avances sur charges ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef à libérer immédiatement et sans délai, le logement et à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef ;
- la condamner à lui payer les loyers et charges impayés de décembre 2024 jusqu’au jour de la tenue de l’audience, en quittance et deniers selon décompte qu’elle présentera ;
- la condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective du logement litigieux et que ce montant pourra évoluer en fonctions des augmentations de loyer suivant l’indice INSEE ;
- la condamner à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner au paiement de tous les frais et dépens de la procédure.

Mme [P] [U] a comparu. Elle indique qu’elle souhaite régler la dette et obtenir des délais. Elle propose de régler le loyer plus 100 € jusqu’à la reprise des APL.
Elle perçoit 900 € de France Travail et 700 € de prestations familiales pour ses trois enfants.
Elle précise avoir réglé 300 € en janvier au commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 12 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La S.C.I. [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 25 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu entre les parties, établi sur un contrat type complété de manière manuscrite, contient un encadré « VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire », force est de constater, qu’aucune clause résolutoire n’a été insérée dans les lignes destinées à cette fin.

En conséquence, la S.C.I. [F] sera déboutée de sa prétention en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location.

3. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, manquement qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi que Mme [P] [U] n’a plus payé de loyer et de provision pour charges depuis le mois d’août 2024, après une période d’interruption entre octobre 2023 et juillet 2024.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du contrat de location sera prononcée à la date du présent jugement.

4. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Mme [P] [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la nature indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 19 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

5. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [P] [U] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment le diagnostic social et financier et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

6. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La S.C.I. [F] produit un décompte arrêté à la date du 16 octobre 2025, quittancement du mois de mars 2026 inclus, établissant que Mme [P] [U] reste lui devoir à cette date la somme de 22 942 €. Il sera toutefois observé qu’elle dispose d’un titre exécutoire pour un montant de 11 165 € en principal.

Mme [P] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi la demande formulée par l’assignation est fondée pour un montant de 12 000 € correspondant aux loyers et provisions pour charges impayées de décembre 2024 à mars 2026. Cette condamnation sera toutefois prononcée en deniers et quittance conformément à la demande.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement en deniers et quittance de la somme de 12 000 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

7. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, au regard de l’importance de la dette locative, comprise celle faisant l’objet d’un titre exécutoire, des ressources et des charges de Mme [P] [U], du caractère insoutenable de l’engagement qu’elle formule à l’audience, aucun paiement n’est intervenu depuis août 2024, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement.

8. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens à l’exclusion, des coûts du commandement de payer non fondé, du congé et du commandement d’avoir à justifier d’une assurance, des deux derniers actes ne fondent pas la présente instance, l’ensemble constituant dans ces conditions des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS