TJ 93008, 7 mai 2026, RG 24/10043

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/10043 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7PW
N° de MINUTE : 26/00704

DEMANDEUR

S.C.I. NM IMMO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Marcel Gérard BOUHENIC de l’ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R080

C/

DEFENDEUR

Monsieur [S] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Daniel MERCHAT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2003, la SCI L’ETINCELLE, Madame [Y] et Monsieur [B] aux droits desquels se trouve la SCI NM IMMO a fait bail et donné à loyer à Monsieur et Madame [M], aux droits desquels se trouve Monsieur [S] [H], des locaux à usage de bar, tabac, loto, presse, brasserie, tabletterie dépendant d’un immeuble à usage d’hôtel sis [Adresse 2] – 93380 PIERREFITTE-SUR-SEINE, moyennant un loyer mensuel de 1.296 euros net, pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2003 pour se terminer le 31 mai 2012, en application des dispositions du décret n°53.960 du 30 septembre 1953.

Par acte en date du 30 octobre 2007, Monsieur et Madame [M] ont cédé leur fonds de commerce à Monsieur [S] [H].

Le bail commercial conclu le 13 juin 2003 s’est prolongé tacitement depuis le 1er juin 2012.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juillet 2022, Monsieur [S] [H] a demandé le renouvellement du bail à compter du terme d’usage suivant la demande.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2022, la SCI NM IMMO a signifié à Monsieur [S] [H] son refus de renouveler le bail commercial du 3 juin 2003 et a en conséquence donné congé au preneur pour le 30 septembre 2022, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 50.000 euros.

Considérant que Monsieur [H] n’avait pas saisi la juridiction compétente dans le délai de deux ans faisant suite à la date de signification du refus de renouvellement du bail, à savoir avant le 9 septembre 2024, conformément aux dispositions des articles L 145-10 et L 145-60 du code de commerce, la SCI NM IMMO en a déduit que l’action du preneur en contestation de ce refus était prescrite.

C’est dans ces circonstances que la SCI NM IMMO a fait assigner Monsieur [S] [H], par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant de cette juridiction au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce de:

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H], ainsi que de tous occupants de son chef et sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

- Dire qu’à défaut, il y sera contraint avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meuble qu’il plaira au Tribunal de céans de désigner et ce, en garantie des indemnités et réparations locatives qui pourraient être dues,

- Condamner Monsieur [S] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.576 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ;

- Condamner Monsieur [S] [H] à payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner le même aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation valant conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [H] a constitué avocat.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, Monsieur [S] [H] a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

- Débouter la SCI NM IMMO de l’ensemble de ses prétentions ;

- Subsidiairement, ordonner la suspension de la procédure d’expulsion dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de [Localité 3] sur la validité du congé de renouvellement ;

- En tout état de cause, condamner la SCI NM IMMO à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 5 septembre 2025 et fixée à l'audience du 5 février 2026.

A l’audience du 5 février 2026, la SCI NM IMMO représentée par son conseil a été autorisée à produire par une note en délibéré l’arrêt de la cour d’appel de Paris évoqué par le défendeur dans ses conclusions, par une communication électronique contradictoire via le réseau privé virtuel avocat.

À l’issue de l’audience du 5 février 2026, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Par un message électronique contradictoire du 9 avril 2026, le conseil de la SCI NM IMMO a communiqué l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le même jour entre les parties, suivant l’autorisation qui avait été donnée en ce sens lors de l’audience du 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la procédure antérieure enregistrée sous le numéro de répertoire général 21-04939 ayant abouti à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 3] en date du 9 avril 2026

Monsieur [S] [H] avait déjà formé, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2019, une demande de renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions du précédent bail. Cette première demande était donc antérieure à sa demande de renouvellement du bail du 6 juillet 2022 qui s’est trouvée à l’origine du présent litige.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2021, Monsieur [S] [H] a fait assigner la SCI NM IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, d’être reconnu titulaire d’un bail renouvelé suite à sa demande présentée le 25 avril 2019, à compter du 1er juillet 2021 pour une nouvelle durée de neuf ans, et de fixer le loyer mensuel à la somme de 1.296 euros net, conformément aux conditions du bail initial en date du 13 juin 2003.

Par jugement rendu le 25 mai 2022 sous le numéro de répertoire général 21-04939, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- Prononcé la nullité de la demande de renouvellement délivrée à la requête de Monsieur [S] [H] par acte du 25 avril 2019 ;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- Condamné Monsieur [S] [H] aux dépens de l’instance ;

- Rappelé que la décision était de droit assortie de l’exécution provisoire.

Par un arrêt rendu le 9 avril 2026, la cour d’appel de [Localité 3] a confirmé le jugement déféré.

2) Sur la demande de la SCI NM IMMO tendant à l’expulsion de Monsieur [S] [H]

L’article L 145-10 du code de commerce dispose que :

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, Monsieur [S] [H] a fait signifier à la société bailleresse une demande de renouvellement de bail commercial par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2022.
Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2022 régulièrement notifié au domicile du destinataire, la société bailleresse, partie demanderesse à la présente instance, a fait signifier à Monsieur [S] [H] un refus de renouvellement du bail, donnant congé à ce dernier pour le 30 septembre 2022, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 50.000 euros.

Ce refus de renouvellement du bail a donc été notifié au preneur dans le délai légal de trois mois prescrit à l’alinéa 4 de l’article L 145-10 du code de commerce précité. En outre, il reproduit les mentions obligatoires prescrites par l’alinéa 5 du même article.

Par ailleurs, il convient de rappeler que, comme pour le congé, l’exigence de motivation concerne seulement le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Lorsqu’une offre de paiement d’une indemnité d’éviction accompagne un refus de renouvellement, cette proposition constitue, au sens de l’article L 145-10 alinéa 4 précité, une motivation suffisante.

Or en l’espèce, la SCI NM IMMO a accompagné le refus de renouvellement du bail d’une offre de paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 50.000 euros, de telle sorte qu’aucune exigence particulière de motivation n’était requise.

L’ensemble des éléments qui précèdent n’est pas contesté par Monsieur [S] [H].

Ainsi, le refus de renouvellement du bail signifié le 9 septembre 2022 par la SCI NM IMMO à son locataire apparaît tout à fait régulier, et Monsieur [S] [H], s’il entendait contester ce refus de renouvellement du bail, ou bien le montant de l’indemnité d’éviction proposée par son bailleur, devait saisir le tribunal avant l'expiration du délai de deux ans à compter de la date à laquelle le refus de renouvellement lui avait été signifié, à savoir avant le 10 septembre 2024, conformément aux prescriptions de l’alinéa 5 de l’article L 145-10 du code de commerce.

Force est de constater en l’espèce que Monsieur [S] [H] ne démontre pas avoir contesté le refus de renouvellement du bail lui ayant été notifié le 9 septembre 2022 dans le délai légal de deux ans prescrit par l’alinéa 5 de l’article L 145-10 du code de commerce. Il ne l’allègue pas davantage.

Pour sa défense, Monsieur [S] [H] considère simplement que la procédure d’expulsion est prématurée, compte tenu de « la procédure d’appel en cours qui devra statuer sur la validité du congé donné par Monsieur [H] et des effets qu’il produit » selon les termes des conclusions du défendeur.

Cependant, cette procédure d’appel concernait non pas la validité d’un congé, mais la validité d’une précédente demande de renouvellement du bail délivrée à la requête de Monsieur [S] [H] par acte du 25 avril 2019, laquelle a été judiciairement annulée pour une irrégularité formelle.

En tout état de cause, par un arrêt du 9 avril 2026, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement rendu le 25 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny ayant prononcé la nullité de la demande de renouvellement délivrée à la requête de Monsieur [S] [H] par acte du 25 avril 2019.

Dès lors, Monsieur [S] [H] n’est pas fondé à se prévaloir de cette précédente demande de renouvellement du bail qu’il avait notifiée à la SCI NM IMMO le 25 avril 2019, laquelle a été annulée par la juridiction du premier ressort confirmée par une décision définitive de la cour d’appel de Paris.

En conséquence, l’argument de Monsieur [S] [H] selon lequel « il est prématuré de considérer l’action de Monsieur [H] comme prescrite » n’a strictement aucun fondement.

En considération de l’ensemble de ces éléments et conformément aux dispositions de l’article L 145-10 du code de commerce, il convient de constater que le bail a expiré le 30 septembre 2022, puisque le refus de renouvellement du bail signifié le 9 septembre 2022 et le congé donné pour le 30 septembre 2022 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction n’ont pas été contestés par le locataire dans le délai légal de deux ans prescrit à l’alinéa 5 de la disposition légale précitée.

Il convient dès lors d’en déduire que Monsieur [S] [H] se trouve être occupant sans droit ni titre des locaux loués sis [Adresse 2] [Localité 2] depuis le 1er octobre 2022.

Il convient en conséquence d’ordonner la libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, ce délai apparaissant nécessaire afin de permettre à l’occupant de s’organiser pour quitter les lieux, et de dire qu’à défaut pour Monsieur [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI NM IMMO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3) Sur la demande subsidiaire de Monsieur [S] [H] tendant à la suspension de la procédure d’expulsion

Cette demande subsidiaire apparaît mal fondée comme étant devenue sans aucun objet, dans la mesure où il s’agit d’une demande de suspension dans l’attente d’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 3] qui est d’ores et déjà intervenu le 9 avril 2026 et qui est défavorable à Monsieur [S] [H], ainsi qu’il a été mentionné ci-avant.

En conséquence, Monsieur [S] [H] sera débouté de cette demande.

4) Sur la demande d’astreinte assortissant la mesure d’expulsion

La demande d’astreinte définitive de 500 euros par jour de retard assortissant l’expulsion de Monsieur [S] [H] n’est explicitée par aucun motif, ni en droit ni en fait, dans les écritures de la SCI NM IMMO, et sera donc rejetée.

5) Sur la demande d’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le maintien du preneur dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, alors qu’il se trouve sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation pour le bailleur.

Il est constant que l’indemnité d’occupation auquel celui-ci peut alors prétendre représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux par l’occupant mais également la réparation des préjudices que subit le bailleur du fait de cette occupation indue ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

Monsieur [S] [H], occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2022, doit être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion du locataire.

Son montant mensuel sera fixé à une somme égale au montant dûment justifié du loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun motif ne justifiant que cette indemnité soit supérieure.

Pour justifier d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.576 euros, la SCI NM IMMO produit une quittance de loyer pour le mois d’octobre 2024, correspondant manifestement aux caractéristiques des lieux loués en considération de l’adresse des locaux et de leur description précise sur cette quittance, parfaitement conformes au bail en date du 3 juin 2003.

Par ailleurs, Monsieur [S] [H] n’a pas contesté que la pièce n°4 de la bailleresse se référait bien au loyer mensuel qui lui était réclamé – en y incluant les taxes et les charges telles que prévues par le contrat de bail - pour les locaux faisant l’objet du présent litige.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [S] [H] à payer à la SCI NM IMMO une indemnité d’occupation mensuelle de 1.576 euros, et ce jusqu'à libération effective des lieux.

6/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [H] sera condamné aux entiers dépens de la présente instance et sera condamné à payer à la SCI NM IMMO une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS