TJ 59350, 19 mai 2026, RG 25/01724

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 25/01724 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2DDF
SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. DVP [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [N] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric LEPLAT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 28 Avril 2026 prorogé au 19 Mai 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2007, la société DVP [J], venue aux droits de la société [J] Lei [Localité 3] [Localité 4] a donné à bail commercial à la société [N] [O], venue aux droits de la société Sushi Wang 2, elle-même venue aux droits de lasociété Calipaje, elle-même venue aux droits de la société Viagio Développement, un local commercial situé au sein du centre commercial [Adresse 4], [Adresse 5], composé d'un local commercial désigné sous le numéro R7 et d’une terrasse.

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de douze années à compter de la date de livraison du local, intervenue le 9 juin 2009, moyennant un loyer annuel de base de 91 930 euros hors charges et hors taxes.

Le loyer annuel résultant de l'indexation s'élève actuellement à la somme de 130 789,60 euros hors charges et hors taxes.

Le 6 juin 2025, à la suite d’impayés, la société DVP [J] a fait signifier à la société [N] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 5 novembre 2025, la société DVP [J] a assigné la société [N] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, en constat d’acquisition de la clause résolutoire et paiement de provisions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026, puis à celle du 10 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2026 et soutenues oralement, la société DVP [J], représentée par son avocat, demande de :
A titre principal
- constater que le commandement de payer du 6 juin 2025 est valable,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 7 juillet 2025,
- ordonner en conséquence, l’expulsion de la société [N] [O] et de tout occupant de son chef du local en cause situé au sein centre commercial [Adresse 6] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le président du tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société DVP [J] aux frais et risques de la société [N] [O], et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- condamner la société [N] [O], à lui payer, par provision, la somme de 203 027,63 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges, accessoires et TVA dus au titre du bail non payés au 1er avril 2026, assortie d’un intérêt au taux légal, majoré de 10 points, à compter du 6 juin 2025, date du commandement de payer,
- condamner la société [N] [O], à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation journalière à compter du 7 juillet 2025 et correspondant au double du loyer de la dernière année de location et calculée pour la période d’occupation sur la base d’un loyer journalier correspondant à 1/360è du loyer (comprenant le loyer de base et le loyer variable additionnel) cumulé sur les douze derniers mois multiplié par le nombre de jours d’occupation, le loyer ainsi obtenu étant ensuite multiplié par deux conformément à l’article 28 « Pénalités » du bail à laquelle s’ajouteront les charges, provisions pour charges, taxes, TVA et accessoires,
- condamner la société [N] [O] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité forfaitaire de 1/360è des charges afférentes au local pris à bail pour l’année 2025, affecté d'un multiple correspondant au nombre de jours pendant lesquels l'infraction se poursuivra ou se renouvellera,
- ordonner à titre provisionnel que le dépôt de garantie en possession de la société DVP [J] d’un montant de 100 057,66 euros lui restera acquis à titre d'indemnisation de premiers dommages et intérêts conformément au bail,
A titre subsidiaire,
- renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Lille statuant au fond, afin qu'il soit statué sur l'ensemble du litige,
En tout état de cause,
- débouter la société [N] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société [N] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 juin 2025.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 11 janvier 2026 et soutenues oralement, la société [N] [O], représentée par son avocat, demande de :
A titre principal,
1) Vu l’article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier,
Vu l'article L. 145-15 du code de commerce,
Vu les articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce,
Vu l'article L. 145-39 et l'article L. 145-38 du code de commerce,
Juger la clause d’indexation illicite,
En conséquence,
Dire et juger qu’il n’existe aucune urgence,
Dire et juger que la demande formée par la société DVP [J] se heurte à une contestation sérieuse,
En conséquence, juger la société DVP [J] irrecevable et mal fondée,
2) Vu la loi du 16 août 2022 et du 7 juillet 2023
Juger que la société DVP [J] n’a pas respecté l’encadrement de la hausse des loyers voulue par le législateur,
Donner acte à la société [N] [O] qu’elle conteste la dette dans son entier et impute ses difficultés de paiement au bailleur,
En conséquence, juger la société DVP [J] irrecevable et mal fondée
A titre reconventionnel,
Condamner la société DVP [J] à payer à la société [N] [O] la somme de 251 594,79 euros au titre de la restitution pour les cinq dernières années de la somme versée en application de la clause d’indexation illicite qui a été payée en application de cette clause d’indexation pour les années 2025, 2024, 2023, 2022, 2021, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du paiement de chaque échéance de loyer,
Ordonner la compensation pour dette connexe avec les échéances de loyer impayées,
A titre subsidiaire,
Après déduction des sommes payées depuis le commandement,
Reporter le paiement du solde des causes du commandement dans un délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir afin de permettre au locataire de saisir le juge du fond pour faire trancher le litige l’opposant au propriétaire,
A défaut, étaler par mensualité d’égal montant le solde des causes du commandement sur un délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir,
Ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit égal au taux légal et que les paiements s'imputent d'abord sur le capital,
En conséquence, suspendre la clause résolutoire
Dans tous les cas
Condamner la société DVP [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 19 mai 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la société DVP [J] en constat de l’acquisition de la clause, expulsion, transport des meubles et fixation d’une indemnité d’occupation et paiement de provisions au titre de l’arriéré locatif, de l’indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 6 juin 2025, délivré à la demande de la société DVP [J] à la société [N] [O] (pièce n°5 dem), réclame le paiement de la somme de 174 526,76 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires prévus au bail dus jusqu’au 30 juin 2025.

La société [N] [O] conteste l’existence de la dette. Elle soutient que la clause d’indexation du loyer prévue au bail, illicite et indivisible, doit être réputée non écrite en son entier, de sorte qu’elle n’est pas débitrice, mais créancière de la société DVP [J] et que le commandement de payer ne peut produire aucun effet.

L'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi.

Aux termes de l'article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

D'une part, le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l'indexation.

D'autre part, la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d'atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu'il résulterait de l'évolution réelle de l'indice.

Dès lors, une clause d'indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l'indexation ne s'effectuerait que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

Toutefois, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d'indivisibilité, lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d'indexation sans porter atteinte à sa cohérence.

La clause d’indexation est divisible notamment quand la suppression de la stipulation prohibée laisse subsister la clause générale d'indexation à la hausse ou à la baisse ou quand l'obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l'augmentation est dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l'autre.

Si l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription, le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d'une stipulation d'une clause d'indexation ultérieurement réputée non écrite ne peut agir en paiement des sommes indûment versées que dans les cinq ans précédant sa demande en justice. La stipulation réputée non écrite étant censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, qui ne peut qu’appliquer les clauses claires et précises d’un contrat, d’écarter une clause d’indexation qui devrait être réputée non écrite, une demande en paiement de loyers qui se fonderait sur l’application d’une telle clause se heurterait à une contestation sérieuse, l’empêchant de constater la résiliation de plein droit du bail.

En l’espèce, le contrat de bail entre les parties (pièce n°1 dem) est stipulé ainsi (les mises en gras sont ajoutées par le juge) :

“Article 5 - Loyer

5.1 Loyer

Le loyer indivisible et unique comportera une double composante : l’une déterminée, l’autre variable.
Le principe de ce loyer à double composante est une condition essentielle et déterminante du bail et de ses renouvellements ou prorogations.

5.1.1 Loyer de base

Le Preneur devra, en tout état de cause régler un Loyer de base annuel de 91 930 € (quatre vingt onze mille neuf cent trente euros) hors taxes et hors charges soit :

- 87 730 € (quatre vingt sept mille sept cent trente euros) hors taxes et hors charges, correspondant à un loyer annuel de 310 € (trois cent dix euros) hors taxes et hors charges par m2 pour les 283 m2 du local commercial (Local n°R 7),

- 4 200 € (quatre mille deux cents euros) hors taxes et hors charges, correspondant à un loyer annuel de 105 € (cent cinq euros) hors taxes et hors charges par m2 pour les 40 m2 de terrasse.

Le loyer de base prévu ci-dessus sera automatiquement indexé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction, à la condition que la variation soit à la hausse, selon les modalités prévues à l’article 5.2, ci-après.

Ce loyer de base constitue un minimum garanti dont le montant correspond dans la commune intention des parties à la valeur locative au jour de l’entrée en vigueur du bail.

5.1.2 Loyer variable additionnel

Le Preneur réglera en outre un loyer variable additionnel (...)

5.2 Indexation du Loyer de base

Le loyer de base indiqué à l’article 5.1.1 ci-dessus sera automatiquement indexé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail (...) en fonction de l’augmentation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Insee.

Dans l’hypothèse où la variation de l’indice conduirait à une diminution théorique du montant du loyer de base de l’année antérieure, la clause d’indexation ne s’appliquera pas de manière à ce que le loyer de base ne puisse jamais diminuer d’une année sur l’autre.

Lors de la première indexation qui devra avoir lieu à la première date anniversaire de la Prise d'Effet du Bail, l'indice de référence sera l'indice indiqué aux conditions particulières du présent bail (chapitre 3) et l'indice de comparaison le dernier indice publié à la date de la première date anniversaire de la Prise d'Effet du Bail.

Pour les années ultérieures, il sera automatiquement procédé à l'indexation du Loyer de base, en prenant pour base le Loyer de base de l'année écoulée et :
- pour l'indice de base, l'indice de comparaison ayant servi à la précédente indexation du Loyer de base,
- pour indice de comparaison, l'indice du même trimestre publié quatre trimestres plus tard.

En cas de cessation de publication ou de disparition de l’indice choisi (...)

Dans le cas où l’indice choisi ne pourrait être appliqué et si aucun indice de remplacement n’était publié (...)

Dans tous les cas, l’expert aura tous les pouvoirs de mandataire commun des parties et sa décision sera définitive et sans recours.

La présente clause d'indexation constitue pour le Bailleur un motif déterminant sans lequel il n'aurait pas contracté, ce qui est accepté expressément par le Preneur.”

Ce bail contient donc une clause d’échelle mobile qui, en écartant toute réciprocité de variation des loyers à la hausse et à la baisse, fausse le jeu normal de l'indexation et modifie le délai d'atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu'il résulterait de l'évolution réelle de l'indice, et ainsi contrevient manifestement aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce.

La société DVP [J] soutient que seules doivent être retranchées les stipulations prohibées, à savoir les membres de phrase “à la condition que la variation soit à la hausse” figurant à l'article 5.1.1 du bail et le paragraphe excluant toute diminution du loyer figurant à l'article 5.2, et que la clause d'indexation prévue au bail doit retrouver immédiatement son plein effet, à la hausse comme à la baisse, sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee, cependant que la société [N] [O] soutient au contraire que la clause d’indexation prévue au bail est indivisible et doit être réputée non écrite en son entier.

Il ressort des décomptes produits aux débats par les parties que, dans l’hypothèse où la clause d'indexation retrouverait immédiatement son plein effet, à la hausse comme à la baisse, sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee, la société [N] [O] serait débitrice de la somme de 203 027,63 euros TTC réclamée au titre de l’arriéré (pièce n°8 DVP [J]), mais que, dans l’hypothèse où la clause d’indexation prévue au bail serait réputée non écrite en son entier, la société [N] [O] aurait payé en trop sur les cinq dernières années la somme de 251 594,79 euros TTC et serait alors créancière de la société DVP [J] (pièce n°2 [N] [O]).

Or, apprécier le caractère de la clause d’indexation, qui consiste à rechercher si les stipulations prohibées peuvent être retranchées de la clause d'indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, suppose d’interpréter le contrat, ce qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés qui ne peut qu’en appliquer les clauses claires et précises.

En outre, dès lors qu’en l’espèce, l’article 5.1 du bail précise que “le loyer de base constitue un minimum garanti dont le montant correspond dans la commune intention des parties à la valeur locative au jour de l’entrée en vigueur du bail”, il ne resulte pas des stipulations du bail avec l’évidence requise en référé que l'obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l'augmentation est divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l'autre et qu’il suffirait, comme le soutient la société DVP [J], de retrancher les membres de phrase “à la condition que la variation soit à la hausse” figurant à l'article 5.1.1 et le paragraphe excluant toute diminution du loyer figurant à l'article 5.2, pour que la clause d'indexation retrouve immédiatement son plein effet, à la hausse comme à la baisse, sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee.

Il s’ensuit qu’il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de la société [N] [O] de payer les sommes réclamées par la société DVP [J] dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, et que le défaut de paiement de ces sommes n’est pas manifestement fautif.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société DVP [J] en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et fixation d’une indemnité d'occupation, ni sur la demande de la société DVP [J] en paiement de provision au titre de l'arriéré locatif et les demandes subséquentes au titre de l'indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de renvoi de l’affaire au fond

Selon l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, la société DVP [J], qui se borne à soutenir que la contestation de la société [N] [O] n’est pas sérieuse et que la dette locative augmente et invoque des “circonstances dramatiques” pour elle mais sans apporter d’éléments de preuve au soutien de ses allégations, ne démontre pas l’urgence qui justifierait de renvoyer l’affaire devant le juge du fond.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société DVP [J] de renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Lille statuant au fond afin qu'il soit statué sur l'ensemble du litige.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société [N] [O] au titre de la restitution pour les cinq dernières années de la somme versée en application de la clause d’indexation illicite

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il resulte de ce qui précède qu’existe une contestation sérieuse sur le point de savoir si la clause d’indexation du loyer prévue au bail doit retrouver son plein effet à la baisse comme à la hausse, de sorte que la dette est fondée, ou si, dans la négative, cette clause doit être réputée non écrite en son entier, de sorte que la société [N] [O] est créancière de la société DVP [J].

En conséquence, en présence d’une contestation sérieuse sur l’obligation à restitution de la société DVP [J], il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle en paiement de la société [N] [O] au titre de la restitution pour les cinq dernières années de la somme versée en application de la clause d'indexation illicite.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la société DVP [J], qui succombe, aux dépens, de rejeter sa demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, sans que cela soit contraire à l’équité, de la condamner à payer à la société [N] [O] la somme de 1 800 euros à ce titre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;