TJ 65440, 19 mai 2026, RG 26/00001

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 19 Mai 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 26/00001 - N° Portalis DB2B-W-B7K-EWHM

Prononcée le 19 Mai 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 avril 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Cadre Greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 19 Mai 2026 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SCPI KYANEOS PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Aurélie PARGALA, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Q] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée lors de l’audience de renvoi du 14-04-2026

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCPI KYANEOS PIERRE a donné à bail à Madame [Q] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 03 octobre 2022, ayant pris effet le 13 octobre suivant, pour un loyer mensuel de 500 € et 30 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2025 pour un montant de 5 884,18 €.

La SCPI KYANEOS PIERRE a ensuite fait assigner Madame [Q] [F] par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 27 janvier 2026 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Madame [Q] [F] pour lui permettre de consulter un avocat et de préparer sa défense.

A l’audience du 14 avril 2026, la SCPI KYANEOS PIERRE - représentée par Maître Karine SANCHEZ, avocat au barreau d'Avignon - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [Q] [F] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9 851,07 € à titre de provision, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SCPI KYANEOS PIERRE précise s'opposer à tous délais de payement compte tenu de l'importance de la dette.

*
Madame [Q] [F] comparaît en personne à l'audience du 27 janvier 2026. Elle indique être divorcée et rencontrer des ennuis de santé. Elle ajoute que son enfant vient de devenir majeur et recherche un emploi. Elle reconnait ne pas avoir repris le loyer courant et affirme qu'une demande de FSL aurait été déposée la semaine précédent l'audience. Elle ajoute compter déposer un dossier de surendettement et faire une demande de logement social. Elle soulève enfin, sans en justifier, l'insalubrité du logement occupé.

Bien que régulièrement avisée oralement à l'audience de la date de renvoi, madame [Q] [F] n'est ni présente, ni représentée à l'audience de plaidoiries.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 23 janvier 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail conclu le 03 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2025, pour la somme en principal de 5 884,18 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2025.

L’expulsion de Madame [Q] [F] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Aux termes de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. […];
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

La SCPI KYANEOS PIERRE produit un décompte estimant que Madame [Q] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9 851,07 € à la date du 22 janvier 2026.

Madame [Q] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Force est cependant de constater que certaines des sommes contenues dans ce décompte ne sont pas imputables à la locataire.
Ainsi, tout d'abord, le décompte produit contient des frais de procédure faisant partie des dépens ou des frais irrépétibles pour la somme totale de 340,02 € décomposée comme suit :
- frais de recommandé au 31/03/2023 : 15 €,
- remboursement commandement et dénonce le 1er avril 2024 : 97,08 €,
- huissier – commandement [F] le 03 septembre 2025 : 97,06 €,
- huissier – signification assignation [F] le 19 novembre 2025 : 130,88 €.
Ensuite, le bailleur ne justifie pas du montant de la taxe ordures ménagères pour l'année 2025 qu'il entend refacturer à Madame [Q] [F] pour la somme de 196,83 €.
Enfin, le bailleur entend refacturer le 04 juillet 2025 à sa locataire des travaux de dépannage pour la réparation d'une fenêtre ne s'ouvrant plus, pour la somme de 75 €, sans justifier d'une facture ou de l'imputation de ces travaux à la locataire.

Madame [Q] [F] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au payement de la somme de 9 239,22 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 884,18 € à compter du commandement de payer (22 août 2025), sur la somme de 1 402,64 € à compter de l'assignation (13 novembre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*
Madame [Q] [F] sera également condamnée au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SCPI KYANEOS PIERRE sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée à 564,78 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Q] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2025, de sa notification à la CCAPEX le 28 août 2025, de l’assignation du 13 novembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 14 novembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCPI KYANEOS PIERRE, Madame [Q] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS