TJ 62160, 23 avr. 2026, RG 26/00240

Tribunal Judiciaire
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

N° RG 26/00240 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OJV

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3]

C/

[J] [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

Jugement rendu le 23 Avril 2026 par Lisa CHANAVAT, juge, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] (agissant poursuites et diligences de son syndic SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Justine CHOCHOIS, avocat au barreau de LILLE,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [D],
née le 20 juillet 1958 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 05 Mars 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00240 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OJV et plaidée à l'audience publique du 05 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 23 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [D] est propriétaire des lots 257, 416 et 460 au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 6]/[Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 6]/[Adresse 7] à [Localité 3] a fait commandement à Madame [J] [D] de lui payer la somme en principal de 2 477,02 euros au titre au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 septembre 2025.

Saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], le conciliateur de justice a dressé un constat de carence en conciliation conventionnelle le 18 décembre 2025

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic la SAS [Adresse 8] Habitat Nord de [Adresse 9], a assigné Madame [J] [D] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

- condamner Madame [J] [D] à lui payer la somme de 3 935,42 euros arrêtée au 16 décembre 2025 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 14 octobre 2025, date du commandement de payer ;
- condamner Madame [J] [D] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Madame [J] [D] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [J] [D] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 mars 2026, où elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance, valant conclusions et actualise la demande principale en paiement à la somme de 4 228,62 euros arrêtée au 13 février 2026.

Madame [J] [D], régulièrement citée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties, il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] verse au débat :

un relevé de propriété ; le commandement de payer du 14 octobre 2025 ; le décompte actualisé à la date du 13 février 2026 ; un procès-verbal d’assemblée générale du 7 juin 2025 valant notamment approbation : des comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 130 274,18 euros ; du compte travaux W8 pour un montant de 7 869,96 euros ; du compte travaux XA pour un montant de 12 250,73 euros ; du budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 157 542 euros ; du budget prévisionnel du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 pour un montant de 157 152 euros ; du taux de cotisation destiné à alimenter le fonds de travaux obligatoire (5% du budget prévisionnel) ; d’une provision spéciale pour les indemnités de départ en retraite de la concierge pour un montant de 7 500 euros ; de la constitution d’une provision pour la procédure SEPIC d’un montant de 8 000 euros ; de travaux de réfection de la toiture de la résidence avec isolation pour un montant maximal de 230 000 euros ; de réalisation du diagnostic amiante avant travaux d’un montant de 1 350 euros ; de travaux de remise en peinture des entourages de skydomes, portes ascenseur pour un montant maximal de 5 000 euros ; de travaux de rénovation de l’ancien local poubelles OPR entrée 4 pour un montant de 545,27 euros ; de mise en sécurité de l’installation électrique du compteur entrée 2 HI pour un montant de 966,05 euros ; des appels de charges ; - le contrat de syndic du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et prévoyant les frais de recouvrement suivants :
mise en demeure par LRAR : 60 euros TTC ; relance après mise en demeure : 30 euros TTC ; constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice : « cf coût horaire au temps passé » ;une relance en date du 10 mars 2025 ; un courrier de mise en contentieux du 25 avril 2025 ; une relance du 23 janvier 2025 ;une mise en demeure par LRAR du 17 février 2025 ; une facture du conseil du syndicat en date du 26 novembre 2025 pour un montant de 360 euros ;une facture du conseil du syndicat en date du 4 janvier 2026 pour un montant de 360 euros.
En l’espèce, il ressort des appels de charges que le budget de charges de copropriété est réparti entre des charges communes générales et des charges de copropriété spéciales (« batiments », « escaliers 2 EFG/HI », « escaliers EFG », « ascenseur EFG »).

Or, à défaut qu’il soit produit la clé de répartition de chaque budget, il est impossible de vérifier les différents montants appelés au titre des charges communes générales.

De plus, à défaut de production du règlement de copropriété, il est impossible de vérifier le nombre de tantièmes employés pour le calcul des charges de copropriété spéciales.

Par voie de suite, le montant des frais de recouvrement ne peut être considéré comme justifié.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sera débouté de sa demande en paiement.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi du défendeur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], partie perdante, sera donc condamné au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS