TJ 21231, 27 mars 2026, RG 25/00538

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00538 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JAIF

CDC HABITAT SOCIAL

C/

Mme [Y] [O] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 28 octobre 2025

DEFENDEUR :

Mme [Y] [O] [G], demeurant [Adresse 3] comparante, représentée par Me Eloïse ROCHARD, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Marie LANGLOIS, magistrat exercant à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection
GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Janvier 2026

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 novembre 2021, ayant pris effet le 14 décembre 2021 consenti par la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, Madame [Y] [O] [G] a pris en location un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 605,55 € et une provision sur charges de 184,51 €.

Par acte d'huissier en date du 28 octobre 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Madame [Y] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Madame [Y] [O] [G] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :
*la somme de 16.039,54€ à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner Madame [Y] [O] [G] au paiement de la somme de 2000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 23 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 19 janvier 2026 à la somme de 15.711,33€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il indique que des difficultés de paiement sont apparues rapidement après l'entrée dans les lieux, que la locataire a répondu tardivement à l'enquête sociale, qu'un paiement intégral est intervenu en décembre mais pas en novembre. Il ajoute s'opposer à l'octroi de tout délais de paiement, rappelant l'importance de la dette.

En défense, Madame [Y] [O] [G], représentée par son conseil, indique être agent des services logistiques en EHPAD et percevoir 1780€ de salaire mensuel. Elle explique que ses APL sont toujours suspendues en raison de difficultés de communication entre l'organisme et le bailleur, ce dont elle justifie et déclare régler le montant du loyer hors part CAF depuis plusieurs années. Elle précise bénéficier d'un suivi social de secteur et avoir 4 enfants à charge, qui contribuent au paiement des charges. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour une durée de 3 ans, même si l'échéance est élevée.

Il résulte de l'enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Madame [Y] [O] [G] bénéficie d'un accompagnement social de secteur depuis février 2025 en lien avec sa dette locative face à l'absence de rétablissement de ses APL suite au plan de cohésion sociale. La CAF a indiqué, après de nombreuses relances, que le bailleur n'avait pas fourni certaines quittances de loyer. La famille ouvre droit aux APL pour un montant d'environ 135€ mais aucune régularisation n'est intervenue et le droit APL demeure suspendu du fait de la persistance de la dette de loyer et d'un paiement résiduel insuffisant. Le travailleur social précise que le rappel CAF n'est pas rétroactif au delà de 24 mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 28 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 29 octobre 2025.

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 8 avril 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d'impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 7 avril 2025 pour la somme de 10.956,92€ (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 8 juin 2025.

Il y a donc lieu d'inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 19 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 15.711,33€ au paiement de laquelle sera condamnée, à titre provisionnel, Madame [Y] [O] [G], outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l'article 1231-6 du Code civil.

Sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Il convient de rappeler que Madame [O] [G] a toujours réglé une partie de son loyer, dans l'attente d'une régularisation de la CAF, qui n'est pas encore intervenue à ce jour. La reprise du versement intégral du loyer courant a eu lieu en décembre 2025 avec plusieurs paiement pour un montant total de 878€, soit un montant supérieure au montant du loyer et des charges.

Elle perçoit des revenus mensuels de 1450€ nets (moyenne des salaires d'octobre, novembre et décembre 2025) pour un loyer actuel avec charges de 849,93€ et a 4 enfants majeurs à charge qui poursuivent des études supérieures dont deux contribuent au paiement des charges de la famille pour la somme totale de 350€. L'octroi de délais de paiement sur 36 mois reviendrait à lui demander de régler la somme mensuelle de 1286,35€ (849,93 + 15.711,33/36), ce qui constitue la majeure partie du seul salaire de Madame [O] [G] et ne lui permettrait pas d'assumer le paiement de ses autres charges ainsi que les dépenses courantes d'alimentation. Bien que des échanges entre les partenaires sociaux aient eu lieu et laissent entrevoir la possibilité d'un versement de l'APL pour un montant d'environ 130€, aucun courrier officiel de la CAF n'est parvenu à la locataire en ce sens.

Ainsi, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement, la défenderesse ne justifiant pas d'être en mesure de régler sa dette locative au regard de sa situation personnelle et professionnelle actuelle.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d'occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [Y] [O] [G] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 8 juin 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [Y] [O] [G] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1991 dispose que lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’État, ce qui ne se justifie pas en l'espèce.

Il n'y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Force est de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS