TJ 37261, 6 mai 2026, RG 25/02867

MINUTE N° : 26/00133

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02867

DÉCISION
Réputée contradictoire et en premier ressort

VALLOIRE HABITAT

ET :

[L] [J] [U]

Débats à l'audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :
à
S.A. VALLOIRE HABITAT,

copie le :
à Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, magistrat exerçant à titre temporaire
GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, immatriculée au RCS d’[Localité 4] sous le n°086 180 387 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée à l’audience par Mme JALADY munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Monsieur [L] [J] [U]
né le 06 Janvier 1985 , demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 février 2024 à effet du 26 février 2024, la S.A. VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [W] [U], un logement sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 367,60 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [L] [W] [U] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir justificatif de l'assurance des lieux loués et avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1321,70 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 10 mars 2025.

Dans le délai du commandement, Monsieur [L] [W] [U] a justifié de l'assurance des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [W] [U] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [L] [W] [U] à lui payer :
. la somme de 1444,96 euros au titre de la dette locative, augmentées des intérêts au taux
légal à compter de la date du commandement pour les causes de celui-ci et de l'assignation pour le surplus,
. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 19 juin 2025.

L'affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

La S.A. VALLOIRE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1235,65 €, selon décompte provisoirement arrêté au 5 février 2026, tout en indiquant ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. Elle a en effet précisé que Monsieur [L] [W] [U] avait, dès avant l’audience, repris le paiement de ses échéances courantes au-delà de leur montant nominal.
Monsieur [L] [W] [U], régulièrement assigné à personne n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n'être pas informée de l'existence d'une éventuelle procédure de surendettement engagée par Monsieur [L] [W] [U].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Les bailleurs personnes privées ou exerçant sous forme de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaine suivant la saisine la CCAPEX. Pour autant, la loi n'exige pas l'accomplissement de cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A. VALLOIRE HABITAT, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur [L] [W] [U] le 10 mars 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 18 juin 2025.

Egalement, la S.A. VALLOIRE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 19 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article V-5 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La S.A. VALLOIRE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur [L] [W] [U] le 14 mars 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1321,70 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.A. VALLOIRE HABITAT justifie également que Monsieur [L] [W] [U] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit 15 mai 2025

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 15 mai 2025.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.A. VALLOIRE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 1235,65 euros au 5 février 2026.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Monsieur [L] [W] [U] ne comparaît pas, le juge ne dispose d'aucun élément de nature à le remettre en cause, exception faite de frais "d'huissier" comptabilisés à hauteur de 304,69 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu'au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 930,96 euros au 5 février 2026

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [W] [U] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 930,96 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 5 février 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Monsieur [L] [W] [U] s'élèvent à 383,51 euros par mois après indexation, que Monsieur [L] [W] [U] en a repris le paiement courant avant l’audience, pour des montants effectivement supérieurs à leur montant nominal, procédant par exemple au paiement de 600 euros par mois de septembre à novembre 2025, de 700 euros en décembre 2025 et de 650 euros en janvier 2026. Ce faisant, Monsieur [L] [W] [U] a entamé l’apurement de sa dette locative et démontré qu’il est en situation d'apurer totalement celle-ci, à condition de bénéficier de délais de paiement, d'ailleurs spontanément évoqués par le bailleur.

En conséquence, il convient d’octroyer à Monsieur [L] [W] [U] des délais de paiement suivant les modalités fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Monsieur [L] [W] [U] se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 15 mai 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A. VALLOIRE HABITAT un préjudice qu'il y aurait alors lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 930,96 euros au 5 février 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Monsieur [L] [W] [U] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de février 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [W] [U] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 124,71 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Monsieur [L] [W] [U] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 100,00 euros.

PAR CES MOTIFS