TJ 93008, 13 mai 2026, RG 25/02267

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/02267 - N° Portalis DB3S-W-B7J-35IG

Minute : 26/00291

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 2] HABITAT
Représentant : M. [L] [F] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [N] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 2] HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Monsieur [L] [F] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [N] [E]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 10 Avril 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 avril 2021, l'OPH [Localité 2] HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à M. [I] [A] et Mme [N] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 629,79 euros outre une provision pour charges récupérables.
Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2021, l'OPH [Localité 2] HABITAT aux droits duquel vient l'OHP EST ENSEMBLE HABITAT a donné en location à Mme, M. [A] un garage automobile n°10 situé [Adresse 8], moyennant un loyer initial de 74,49 euros.
Par avenant en date du 4 juillet 2023 et à effet au 21 avril 2021, établi suite au divorce de Mme [N] [E] et M. [I] [A], il a été décidé que le contrat de bail appartenait à Mme [N] [E] seule, de même pour le garage n°1O par avenant distinct du même jour.
Suite à des impayés de loyers, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, a fait signifier à Mme [N] [E] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 084,19 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois.

Cette situation d'impayés avait été notifiée à la caisse d'allocations familiales par courrier électronique reçu le 28 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Mme [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 5 décembre 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
- voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance. Par voie de conséquence, constater la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 7], pour le garage automobile n°10, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution,
- condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
- condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 7033,40 euros, arrêtée à la date du 02/06/2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance,
- condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 29 juillet 2025.

A l'audience du 5 décembre 2025, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [D] [C] [G] s'est désisté de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance contre les risques locatifs, Mme [N] [E] l'ayant produite à la barre et l'examen de l'affaire a été renvoyé à l'audience du 10 avril 2026, pour permettre à la défenderesse la reprise du paiement du loyer.

A l'audience du 10 avril 2026, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [L] [F], muni d'un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette locative à la somme de 8 999,54 euros. Il a indiqué s'opposer à l'octroi de délais suspensifs de paiement.

Mme [N] [E] a comparu en personne. Elle a indiqué qu'elle percevait des revenus mensuels de 1 800 euros et a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 250 euros en plus de son loyer. Sur interrogation, elle a indiqué qu'elle n'avait pas saisi la commission de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 19 avril 2021, le contrat de location du garage du 13 octobre 2021 et les avenants du 4 juillet 2023, démontrant l'obligation de payer les loyers et charges de la locataire, Mme [N] [E]. Il produit également le commandement de payer du 5 mars 2025 et un décompte de la créance arrêté au 8 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse mentionnant une dette de 8 999,54 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [E] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 8 999,54 euros au titre des loyers dus arrêtée au 8 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de justification de l'assurance
Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. L'article 395 du même code précise que " le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. "
En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT s'est désisté de demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance contre les risques locatifs. Mme [N] [E] n'avait pas présenté de défense au fond avant ce désistement. Il convient donc de constater que le désistement est parfait.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée."

En l'espèce, la situation d'impayés a été signalée à la caisse d'allocations familiales par courrier électronique reçue le 28 février 2025. La situation d'impayée a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
Le bail du 19 avril 2021 contient une clause qui prévoit qu'"en cas de non-paiement à leur échéance du loyer et des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location, sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989".
Au jour de la signature du bail l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 disposait que " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " Le commandement de payer ne peut donc avoir pour effet la résiliation du bail que deux mois après sa signification.
L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 5 mars 2025 à Mme [N] [E] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 084,19 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 19 avril 2021 modifié par avenant du 4 juillet 2023 est résilié à la date du 6 mai 2025.
Le contrat de location du garage n°10 du 13 octobre 2021, modifié par l'avenant du 4 juillet 2021 étant un accessoire du contrat de bail, il doit suivre le même sort que le contrat de bail. Il convient donc de constater qu'il est, lui aussi, résilié à la date du 6 mai 2025.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [N] [E] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 250 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et ce depuis plusieurs mois et qu'elle est en situation de régler sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [N] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [N] [E] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le contrat de de bail et le contrat de location du garage seront résiliés. Mme [N] [E] devra quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [N] [E] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 6 mai 2025, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des deux loyer et des charges récupérables tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [E], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 mars 2025 et de l'assignation du 24 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS