TJ 75056, 19 mai 2026, RG 25/11332

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [Z]

Copie exécutoire délivrée
à : Me HAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/11332 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQVE

N° MINUTE : 12/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDERESSE
Madame [E] [C]
demeurant [Adresse 1] [Localité 2] - MAROC
représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [Z]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11332 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQVE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2022, Madame [E] [C] a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un logement situé [Adresse 3] (5ème étage lot n°7).

Précédemment, les locaux avaient été loués à la société NG SECURITY par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2012, pour les faire occuper par le directeur général, Monsieur [W] [Z], puis un nouveau contrat de bail a été conclu avec la société MNS SECURITY par acte sous seing privé du 31 août 2016, pour les faire occuper également par Monsieur [W] [Z].

A raison d’impayés locatifs, Madame [E] [C] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 une sommation de payer la somme de 33750 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et faisant suite à une première mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception du 02 juin 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 22 octobre 2025 à étude, Madame [E] [C] a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail accordé à Monsieur [W] [Z] aux torts et griefs du défendeur pour manquements graves et répétés à ses obligations principales ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- autoriser la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux loués soit dans l’immeuble soit dans un garde-meuble, au choix de la requérante, aux frais risques et périls du locataire ;
- condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer la somme de 37 500 euros échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 33 750 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;
- condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2000 euros, charges en plus, à compter du 1er octobre 2025, à titre subsidiaire à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
- condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et pertes de trésorerie ;
- le condamner au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation du 9 juillet 2025 n’a montant de 213,39 euros.

L’assignation a été dénoncée le 23 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1] mais aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue avant l’audience.

A l’audience du 18 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [E] [C], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’assignation. Elle fait valoir que le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire et qu’elle n’a pas fait délivrer de commandement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Monsieur [W] [Z], ne comparait pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d’impayés avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [E] [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, seule obligation s’imposant à elle, en qualité de bailleresse, personne physique.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la bailleresse, ainsi que de la sommation adressée au locataire, que depuis la conclusion du contrat de bail du 1er septembre 2022, les loyers n’ont pas été payés régulièrement. S’agissant de l’année 2024 un seul règlement est intervenu le 24 décembre 2024 pour un montant de 5000 euros mais aucun règlement des loyers n’a été effectué sur l’année 2025.

Monsieur [W] [Z] ne comparait pas à l’audience pour expliquer sa situation et d’éventuelles difficultés pouvant expliquer sa situation d’impayés.

Dès lors, les manquements de Monsieur [W] [Z] à son obligation contractuelle sont incontestables et justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail, qui sera donc prononcée à compter du 22 octobre 2025, date de l’assignation.

Il convient, dès lors, d’ordonner à Monsieur [W] [Z], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [E] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Monsieur [W] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi en cas de maintien dans les lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de condamner Monsieur [W] [Z] à la payer mensuellement à compter de l’assignation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il résulte de l’article 1199 du Code civil que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la sommation que la demanderesse sollicite le paiement d’arriérés de loyers depuis le mois d’avril 2021 et ce, au titre de deux baux qui se sont succédés et portant sur le même logement. Or, les loyers d’avril 2021 à août 2022 concernent un bail conclu antérieurement entre Madame [E] [C] et la société MNS SECURITY. Dès lors, le défendeur n’était pas partie à ce contrat, dont il bénéficiait seulement à titre d’occupant en sa qualité de directeur général de la société locataire. Les obligations nées de ce bail ne pèse que sur la société cocontractante, seule débitrice des loyers y afférents.

En conséquence, la demanderesse ne peut utilement réclamer à Monsieur [W] [Z] le paiement de sommes dues au titre d’un bail auquel il n’était pas partie, sans que la circonstance qu’il en ait été l’occupant soit de nature à modifier cette analyse.
Seules les sommes échues en vertu du bail conclu le 1er septembre 2022 directement entre la demanderesse et le défendeur sont susceptibles d’être mises à la charge de ce dernier.
La demande en paiement sera donc accueillie dans la seule limite des arriérés afférents au bail du 1er septembre 2022, tels qu’ils ressortent du décompte produit, arrêté à la date du présent jugement.
De septembre 2022 à juin 2025, il ressort des décomptes produits par Madame [E] [C] que Monsieur [W] [Z] a réglé la somme de 25 000 euros alors qu’il devait payer la somme de 42500 euros. Il est donc redevable de la somme de 17 500 euros à la date de juin 2025.

Monsieur [W] [Z] ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Monsieur [W] [Z], sera condamné au paiement de la somme de 17 500 euros laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive suppose que le débiteur, par un comportement excédant l’exercice normal de ses droits, fasse dégénérer en abus le refus d’exécuter son obligation, causant ainsi au créancier un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement.

En l’espèce, si le locataire s’est abstenu de satisfaire à la sommation de payer, ce comportement, qui relève de la simple inexécution contractuelle, est déjà pris en compte par la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Madame [E] [C] ne démontre ni manœuvres dilatoires ou mauvaise foi particulières, ni l’existence d’un préjudice autonome en lien avec une résistance abusive à l’exécution du contrat, aucune pièce n’établissant des frais spécifiques ou tout autre dommage distinct du seul impayé locatif. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [W] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Il sera également condamné à verser à Madame [E] [C] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS