TJ 89024, 23 oct. 2025, RG 25/00059

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Procédure orale

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

N° RG 25/00059 - N° Portalis DB3N-W-B7J-DA44

JUGEMENT DU :
23 Octobre 2025

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER "SDC RESIDENCE LE CLOS DES VIGNES"
Représenté par son Syndic, la SAS [V] "Agence d'AUXERRE"
RCS de LYON n° 487 530 099
Représenté(es) par la SELARL BJA

C/

[R] [W]

JUGEMENT

Sous la présidence d'Amandine REGAMEY, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de Valérie COURET, Greffier ;

Après débats à l'audience du 04 Septembre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie COURET, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER "SDC RESIDENCE LE CLOS DES VIGNES"
Représenté par son Syndic, la SAS [V] "Agence d'AUXERRE"
RCS de LYON n° 487 530 099
Activité :
32 Rue Joannes Carret
69009 LYON

Représentée par Maître Benjament JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, substitué par Me Thierry FLEURIER, avocat au barreau d'AUXERRE

ET

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [W]
né le 12 Décembre 1983 à NICE (06000)
de nationalité Française
185 Corniche Paul Clermont
06670 COLOMARS

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Monsieur [R] [W] est propriétaire des lots n°44, 45, 207 et 208 au sein de l’ensemble immobilier « SDC Résidence le Clos des Vignes », situé 2 et 4 avenue Charles de Gaulle à AUXERRE.

Par courrier en date du 11 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC Résidence le Clos des Vignes » (ci-après dénommé le Syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SAS [V], prise en son agence « Lamy Auxerre », a mis en demeure Monsieur [R] [W] de payer la somme de 1 157,37 euros au titre des charges de copropriétés impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [R] [W] devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et dépose son dossier.

Aux termes de l’assignation, il demande au tribunal de :
Condamner Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 3 856,50 euros au titre de charges courantes et frais impayés, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Condamner Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires se fonde sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 36 et 55 du décret d’application du 17 mars 1967 et expose que Monsieur [R] [W] est redevable à l’égard de la copropriété d’un arriéré de charges s’élevant à la somme de 3 856,50 euros avec intérêts à compter de la délivrance de l’assignation. Il précise que les assembles générales ont approuvé les comptes et qu’une mise en demeure a été délivrée au défendeur le 11 décembre 2024, restée infructueuse. Il soutient, enfin, que le comportement de Monsieur [R] [W] est répétitif et injustifié, l’a obligé à faire l’avance de la somme due et a causé un préjudice financier à la copropriété et aux autres copropriétaires.

Monsieur [R] [W], régulièrement cité à personne, ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété.

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, lorsque ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de ladite loi.

En application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur […] ». Aussi, ne sont pas à la charge du copropriétaire défaillant les frais de syndic ou les frais d’honoraires du syndic.

Conformément à l’article 14-1 de ladite loi, « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […] Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. […] La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

Enfin, l’article 42 de la loi précitée précise, en son alinéa premier, que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ».
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le Syndicat des copropriétaires, et notamment du relevé de propriété établi le 18 mars 2025, que Monsieur [R] [W] est le propriétaire des lots n°44, 45, 207 et 208, situés tous quatre avenue Charles de Gaulle à Auxerre.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble justifie, par ailleurs, que l’assemblée générale des copropriétaires a, le 22 juin 2023, approuvé le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et a, le 24 juin 2024, approuvé les comptes pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel pour l’année civile 2025. Ces décisions n’ont pas été contestées selon la procédure de l’article 42 précité, de sorte qu’il apparaît que la créance réclamée par le demandeur est certaine, liquide et exigible.

Le demandeur justifie de l’envoi d’une lettre valant mise en demeure, adressée le 11 décembre 2024, pour obtenir le paiement des charges pour un montant total de 1 157,37 euros. Monsieur [R] [W] était de ce fait informé des arriérés dus.

En outre, il verse aux débats les justificatifs des appels de provisions des charges et de fonds travaux et communique un relevé de compte « copropriétaire », édité le 20 mars 2025, qui fait apparaître un solde de charges impayées de 3 856,50 euros sur la période concernée.

A la lecture du relevé de compte, il convient de souligner que le document porte mention de sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de la loi concernée mais des frais, pour un total de 867,68 euros.

Partant, au titre des charges de copropriété impayées, il convient de retenir la somme de 3 188,92 euros (3 856,50 euros – 867,68 euros).

S’agissant desdits frais, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le demandeur étaient nécessaires au recouvrement de sa créance.

Selon les pièces fournies, sont comptabilisés les frais susmentionnés sous les dénominations suivantes : « Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » (52 euros), « Relance après mise en demeure ALUR » (52 euros), « Dernier avis avant poursuite » (53,17 euros), « Facture n°952025235SYN – Vacation commandement de payer » (126 euros), « PASSET COMMANDEMENT DE PAYER » (132,51 euros), « Facture n°9520251104SYN – vacation assignation » (252 euros).

En application de l’article 10-1 précité, le Syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à demander le paiement des frais intitulés « Dernier avis avant poursuite », « « Facture n°952025235SYN – Vacation commandement de payer » et « Facture n°9520251104SYN – vacation assignation » en ce qu’ils correspondent à des frais d’honoraires du syndic, prévus au contrat de syndic. De même, le demandeur ne peut solliciter le paiement de la somme relative au commandement de payer, comprise dans les dépens. Seuls les frais de mises en demeure – 52 euros x 2 = 104 euros – constituent des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance.

Aucun règlement n’est intervenu.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme totale de 3 292,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

II. Sur la demande de dommages et intérêts.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-6 précise que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, ni de la réalité d’un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires alloués.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de ce chef.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le commandement de payer de 132;51 euros.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [W], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,