TJ 28085, 19 mai 2026, RG 25/00600

N° RG 25/00600 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GVOB

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Me Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40
[E] [V],

Copie certifiée conforme
à :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 19 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,
dont le siège social est sis 25/27 rue du grand faubourg - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [V],
demeurant 21 rue de la Brèche - Appt 3 - 28000 CHARTRES
comparant en personne assisté de Mme [W] [U] (Travailleur social)

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY
Assisté de Caroline GIMAT et Marie GUILLOUZO

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 13 Janvier 2026 et mise en délibéré au 17 Mars 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 27 février 2024, la SA LA ROSERAIE a donné à bail à Monsieur [E] [V] un logement situé 21 rue de la Brèche, appartement n°3 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 356,67 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 6 mai 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 332,63 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 5 août 2025, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Monsieur [E] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :
Constater que le bail en date du 27 février 2024 intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de M. [V] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;Autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde meuble aux frais de M. [V] [E] ;Fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant des loyers, augmenté des charges, laquelle sera due à compter de ce jour et jusqu’au départ effectif de M. [V] [E] et de tout occupant de son chef ;Condamner M. [V] [E] à payer : le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 17 juillet 2025, la somme de 2 710,96 euros, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise fois,la somme de 1 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,au paiement des entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du code de procédure civile,une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, laquelle sera due à compter de ce jour et jusqu’à la remise des clés ou la reprise des lieux. A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en date du 27 février 2024 intervenu entre les parties en raison des manquements graves et répétés du locataire aux obligations qui lui incombent et notamment son obligation de payer les loyers aux termes convenus.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 5 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, la SA LA ROSERAIE, représentée par son avocat, actualise la créance à la somme de 5 376,34 euros. Elle déclare que le loyer n’est pas versé depuis le mois de janvier 2025. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuel délais de paiement.

Monsieur [E] [V], assisté, ne conteste pas le montant de la dette. Il déclare s’être fait avoir en effectuant des versements sur internet. Il travaille et perçoit 1 600 euros par mois. Il propose de verser une somme de 250 euros par mois et demande une délégation pour paiement direct.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal et porté à la connaissance du demandeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2026, prorogée au 19 Mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience, depuis la loi n°2023-669 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 5 août 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

A titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 6 mai 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 6 mai 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [V] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 7 juillet 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [E] [V] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, la SA LA ROSERAIE s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [E] [V] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA LA ROSERAIE, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 7 juillet 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [E] [V] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SA LA ROSERAIE – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte – que Monsieur [E] [V] reste devoir une somme de 5 376,34 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 6 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Monsieur [E] [V] sera condamné au paiement de la somme de 5 376,34 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dues au 6 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Il est constant que le simple fait de solliciter une indemnisation au titre d’une résistance abusive sans invoquer aucun moyen, en droit et en fait, au soutien de cette demande n’est pas suffisant pour obtenir des dommages-intérêts.

En l’espèce, la SA LA ROSERAIE sollicite la condamnation de Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 1 000 euros pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi. Cependant, elle n’invoque aucun moyen justifiant sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conséquent, la SA LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS