TJ 92050, 21 mai 2026, RG 26/00876

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 21 Mai 2026

N° RG 26/00876 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3KYR

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société SECRI GESTION

c/

[P] [U] épouse [E],
[C] [E]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société SECRI GESTION
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEURS

Madame [P] [U] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non-comparante

Monsieur [C] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 Avril 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.

Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U] épouse [E] sont propriétaires des lots n°52, 133 et 205 dans un immeuble soumis aux statuts de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 4].

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 21 octobre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a mis en demeure Monsieur [C] [E], d’une part, et Madame [P] [U], épouse [E], d’autre part, de payer leurs charges de copropriété à hauteur de la somme de 1.939,44 euros dans un délai d’un mois correspondant aux provisions trimestrielles sur charges de copropriété des 3ème et 4ème trimestres 2025. Ce courrier a été remis à Madame [E] le 23 octobre 2025 et est revenu en « destinataire inconnu à cette adresse » pour Monsieur [C] [E].

Par actes de commissaire de justice du 18 mars et du 19 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic la société SECRI GESTION, a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E], selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
- Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E] à lui payer la somme de 12.692,64 € au titre de leur quote-part de charges et travaux impayés du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 inclus et des provisions sur charges et travaux non encore échues jusqu'au 2e trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2025 ;
Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E] à lui payer la somme de 420 € au titre des frais de recouvrement conformément à l'article 10-1, 1° de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1343-2 du Code civil ;Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E] à lui payer la somme de 2.000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E] aux entiers dépens.
A l’audience du 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses prétentions selon les termes de son acte introductif d’instance, précisant qu’aucun règlement n’était intervenu depuis l’assignation.

Régulièrement assignés à personne pour Madame [P] [U], épouse [E] et à étude pour Monsieur [C] [E], les défendeurs n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
la matrice cadastrale ;le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 18 octobre 2022 approuvant les comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022/2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 ; le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 24 janvier 2024 approuvant les comptes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 ; le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2025 approuvant les comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 ; l’attestation de non recours des procès-verbaux des assemblées générales du 18 octobre 2022, du 24 janvier 2024 et du 27 janvier 2025 établie par le syndic SECRI GESTION du 31 octobre 2025 ;les appels des provisions à compter du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 ;la répartition des dépenses du syndicat des copropriétaires du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;le réajustement du budget pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;la régularisation annuelle des charges du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. Ces éléments établissement que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance et au jour de l’audience du 16 avril 2026.
Ainsi, au jour de la mise en demeure, les défendeurs ne s’étaient pas acquittés des charges de copropriété échues malgré les appels réguliers effectués par le syndicat des copropriétaires à ce titre.
Or les courriers de mise en demeure précisent qu’à défaut de règlement de la somme de 1.939,44 euros sous trente jours, le syndicat des copropriétaires pourrait saisir le président du tribunal judiciaire de Nanterre pour le paiement de la somme totale de 12.381,90 euros se décomposant comme suit :
1.939,44 euros au titre des provisions sur charges des 3ème et 4ème trimestres 2025 ;184,80 euros au titre des appels de fonds du 1er juillet 2025 et du 1er octobre 2025 votés lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2025 (résolution n°15) ;8.318,22 euros au titre des sommes restant dues appelées sur les exercices précédents ;1.939,44 euros au titre des provisions trimestrielles sur charges et appels de fonds des 1er et 2ème trimestres 2026 non encore échus au titre.
L’appel de fonds édité le 15 décembre 2025 fait état d’une absence de versements depuis le 30 septembre 2025. Les défendeurs ne s’étant pas acquittés de leur dette dans le délai imparti suite à la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des appels échus et non échus arrêtés au 21 octobre 2025 (2ème trimestre 2026 inclus).
Sur ce point, la lettre de mise en demeure du 21 octobre 2025 indiquait, qu’à défaut de paiement de la somme de 1.939,44 euros sous trente jours, le syndicat des copropriétaires pourrait saisir le président du tribunal judiciaire de Nanterre pour le paiement de la somme totale de 12.381,90 euros alors qu’il est présentement demandé, aux termes de l’assignation, la condamnation des défendeurs à une somme de 12.692,64 euros sur ce fondement. Une somme supérieure à celle visée dans la mise en demeure ne pouvant être demandée dans le cadre de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et aucun règlement n’étant intervenu postérieurement à l’assignation, les défendeurs seront donc condamnés à payer une somme de 12.381,90 euros au titre des charges échues et non échues impayées par les défendeurs.
En revanche, la mise en demeure du 4 juin 2025 ne saurait constituer le point de départ des intérêts au taux légal, dans la mesure où elle est antérieure à la mise en demeure du 21 octobre 2025 et à l’expiration du délai de 30 jours rendant exigibles les échéances à échoir. Dès lors, les intérêts courront à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des défendeurs à lui payer une somme de 420 euros, dont 372 euros correspond aux honoraires du syndic en raison de la remise du dossier contentieux à l'avocat établis par la production d’une facture et 48 euros correspondant aux honoraires du syndic en raison de la mise en demeure adressée le 4 juin 2025 conformément à l’article 9.1 du contrat de syndic.

Cependant, s’agissant des frais portant sur des actes du syndic consistant à la remise du dossier contentieux à l'avocat, il y a lieu de considérer que, contrairement à ce que soutient le demandeur, il n’est pas établi qu’il concernerait des diligences exceptionnelles conformément aux dispositions du décret n°2015-342 du 26 mars 2015. En effet, les actes liés à la remise du dossier contentieux à l'avocat font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seront en revanche retenus les frais de la mise en demeure adressée par le syndic le 4 juin 2025 correspondant à 48 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 12.381,90 euros au titre des charges, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2026, et la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence des défendeurs à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, les défendeurs ont déjà été condamnés par jugement en date du 25 novembre 2024 à régler un montant en principal de 13.218,14 euros au titre des charges de copropriété du 2ème trimestre 2018 jusqu’au 3ème trimestre 2023 inclus. Un commandement de payer valant saisie immobilière leurs ont ainsi été délivrés les 8 et 10 décembre 2025. Par ailleurs, il résulte du décompte produit que malgré cette première condamnation, les défendeurs ne paient pas régulièrement leurs charges de copropriété, de sorte que leur mauvaise foi est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.
Il y a en conséquence lieu de condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E], qui succombent, aux dépens.
L'article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [P] [U], épouse [E] à lui payer la somme de 1.500 euros

PAR CES MOTIFS