TJ 95500, 5 mai 2026, RG 26/00065

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00065 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PBLN

MINUTE N° : 26/00478

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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 05 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2007, la Société d’HLM DOMAXIS, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1], a donné à bail à Madame [G] [E] un appartement (numéro 3121) situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 483,17 €, outre 137,51 € de provisions sur charges.

Par jugement du 30 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a notamment :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire au bail, à la date du 15 avril 2023 ;
- condamné Madame [G] [E] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 2 161,68 € selon décompte arrêté au 19 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 009,29 € à compter du 15 février 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation du 17 juillet 2023 ;
- autorité Madame [G] [E] à s’acquitter de cette dette par 30 mensualités de 70 € chacune, et une 71ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;
- suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais étaient respectés ;
- dit qu’au premier impayé de loyer courant ou de mensualité de règlement de la dette, la clause retrouvera son plein effet ;
- ordonné dans ce dernier cas l’expulsion de Madame [G] [E] ;
- condamné Madame [G] [E], en cas de résolution du contrat et d’expulsion, à payer à la SA d’HLM [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
- débouté la SA d’HLM [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [G] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- constaté l’exécution provisoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [G] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 688,25 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 août 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 27 août 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a saisi la caisse d’allocations familiales de l’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 9 février 2026 aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Madame [G] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la partie expulsée ;
- condamner Madame [G] [E] au paiement des sommes suivantes :
* 5 062,38 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 ;
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 16 décembre 2025.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 5763,76 €, terme de janvier 2026 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM [Localité 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 août 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du défendeur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Madame [G] [E], comparante, reconnaît le principe de la dette et indique avoir réglé 509,54 € le 6 février 2026, qui n’apparaissent pas encore sur le décompte. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 € par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fournit une copie d’une demande de paiement bancaire de 509,54 € le 6 février 2026 et des pièces relatives à sa situation financière et personnelle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 25 février 2026, le conseil de la SA d’HLM [Localité 1] fournit un décompte actualisé, dont il ressort que le montant de la dette s’élève à 5 254,22 € au 23 février 2026, Madame [G] [E] ayant réalisé un paiement de 509,54 € le 5 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM [Localité 1] le 27 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2007, du commandement de payer délivré le 27 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 février 2026, que la SA d’HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 277,45 €, imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [E] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 4 976,77 €, au titre des sommes dues au 23 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 août 2025 sur la somme de 2 688,25 € en principal et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 août 2025 pour un montant de 2 688,25 € en principal.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter du 28 octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, en application des articles L. 832-2, R. 823-8 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement et le supplément loyer de solidarité sont versés directement au bailleur, celles-ci doivent être déduites du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ces versements interviennent mensuellement à terme échu. En conséquence, l’aide personnalisée au logement et le supplément de loyer solidarité correspondent à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.

En l’espèce, Madame [G] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

D’une part, il ressort du décompte actualisé que la réduction de loyer de solidarité a été appliquée le 31 janvier 2026, à hauteur de 54,14 €. D’autre part, un virement d’un montant de 509,54 € a été effectué par Madame [G] [E] le 5 février 2026. La condition légale de reprise de paiement intégral du loyer courant est par conséquent remplie.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé que les précédents délais octroyés en 2023, soit 71 mensualités, ont été respectés par Madame [G] [E] et même dépassés, puisque la dette a été réglée à l’échéance de novembre 2024, en un an. La nouvelle dette créée dès le mois de décembre 2024 provient initialement d’une importante régularisation de la réduction de loyer de solidarité, à hauteur de 1 175,34 € imputée en une seule fois sur l’échéance de décembre 2024 (soit plus de deux fois le loyer courant habituel). Par la suite les versements de Madame [G] [E] ont cessé, sauf deux paiements ponctuels en mai 2025 et en janvier 2026, puis le règlement de l’échéance complète de janvier, le 5 février 2026.

Il est également justifié, par les pièces de la défenderesse et par le diagnostic social et financier, qu’elle réside au domicile avec un enfant mineur lycéen, qu’elle perçoit environ 1 894 € de ressources, composées des allocations d’aide au retour à l’emploi, d’une pension d’invalidité partielle, de l’aide personnalisée au logement et de l’allocation de soutien familial. Madame [G] [E] est par ailleurs redevable d’une dette fiscale de taxe foncière pour un bien en indivision en Guadeloupe.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [G] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période, s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 octobre 2025, de sorte que Madame [G] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [E] à son paiement à compter du 28 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 4 976,77 €, arrêtée au 23 février 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 28 octobre 2025 au 23 février 2026.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [G] [E] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS