TJ 95500, 5 mai 2026, RG 26/00059

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00059 - N° Portalis DB3U-W-B7J-PBKZ

MINUTE N° : 26/00472

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 05 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société PREMELY HABITAT 2
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2017, à effet au 13 novembre 2017, la société civile de placement immobilier (SCPI) PREMELY HABITAT 2, représentée par son mandataire la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, a donné à bail à Monsieur [R] [G] un appartement (numéro 35) et un emplacement de parking (numéro 132) situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 836,82 € et 108 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a fait signifier à Monsieur [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 559,23 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025, appel du terme d’août inclus.

Par notification électronique du 4 août 2025, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 9 février 2026, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [R] [G] au paiement des sommes suivantes :
* 4 484,83 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2025 ;
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement exigible, majoré de 10 %, fixée à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation ;
* rappeler que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 16 décembre 2025.

À l’audience, la SCPI PREMELY HABITAT 2, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 806,03 € arrêtée au 5 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Si la SCPI PREMELY HABITAT 2 s’en rapporte à la justice quant au principe de l’octroi d’éventuels délais de paiement, elle s’oppose néanmoins à la demande de Monsieur [R] [G] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire moyennant le versement de mensualités de 50 €, compte tenu de la faiblesse des mensualités proposées.

La SCPI PREMELY HABITAT 2 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er août 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Monsieur [R] [G], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [G] fait état de difficultés financières l’ayant empêché d’honorer ses loyers. Il indique qu’il a été incarcéré pendant plusieurs années et qu’il a réglé le loyer depuis la prison pendant une période car sa femme et son enfant résidaient encore dans le logement. Il précise que l’absence d’eau chaude pendant trois mois l’a conduit à cesser le paiement du loyer, générant la dette. Il indique vivre désormais seul et avoir réintégré les lieux à sa sortie d’incarcération. Il expose percevoir 1 000 € d’allocation chômage et devoir régler une pension de 200 € ainsi qu’une dette judiciaire, tout en précisant qu’il retrouvera une activité professionnelle d’ici deux à trois mois. Enfin, il fait part de son intention de quitter les lieux pour un logement moins onéreux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, valant rapport de carence du défendeur aux rendez-vous proposés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCPI PREMELY HABITAT 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCPI PREMELY HABITAT 2 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 octobre 2017, du commandement de payer délivré le 1er août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2026, que la SCPI PREMELY HABITAT 2 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [G] à payer à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 3 806,03 €, au titre des sommes dues au 5 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, disposait dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article IX, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 1er août 2025 pour un montant de 3 559,23 € en principal.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, le délai de deux mois à compter du commandement de payer expirait le 2 octobre 2025, date à laquelle il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire au bail.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler la dette en mensualités de 50 €.

D’une part, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [G] a procédé à un versement de 880 € le 4 février 2026. Cette somme s’avère toutefois insuffisante pour couvrir le dernier loyer courant du mois de février 2026, lequel s’élève à la somme de 1 035,60 €. Par ailleurs, conformément aux dispositions contractuelles (article IV), le loyer est exigible à terme à échoir. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant n’est donc pas remplie.

D’autre part, force est de constater que l’échéancier proposé ne permet pas de régler la dette dans le délai légal de 36 mois, auquel cas le solde restant au terme de la dernière mensualité serait de 2 056,03 €. Au surplus, le défendeur ne justifie ni de sa situation personnelle et financière, ni de démarches de relogement, bien qu’il ait déclaré à l’audience son intention de quitter les lieux.

En outre, le bailleur s’oppose à l’échéancier proposé par Monsieur [R] [G].

Dans ces conditions, la demande de délais ne saurait être accordée.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [G] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 octobre 2025, de sorte que Monsieur [R] [G] sans droit ni titre depuis cette date. La majoration sollicitée à hauteur de 10 % n’apparaît pas justifiée par les éléments produits et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 2 octobre 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [G] à son paiement à compter de cette date, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 3 806,03 €, arrêtée au 5 février 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 2 octobre 2025 au 5 février 2026.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [G] à payer à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS