TJ 93008, 26 mars 2026, RG 25/10673

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10673
N° Portalis DB3S-W-B7J-35UO

Minute : 26/222ter

S.C.I. PAV IMMO
Représentant : Me Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [L] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Mars 2026;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La S.C.I. PAV IMMO,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [W],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2018, avec effet au 1er avril 2018, la SCI PAV IMMO a donné à bail à Monsieur [L] [W], des locaux à usage d’habitation et de stationnement (box et parking) sis [Adresse 4] à LIVRY GARGAN (93190), moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé 1 050 euros, charges incluses.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La SCI PAV IMMO a fait signifier un commandement de payer le 19 février 2025 à Monsieur [L] [W], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 14 525,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) SEINE-[Localité 2] a été saisie par voie électronique le 20 février 2025 de l’existence de ces impayés.

Par exploit d’huissier, en date du 23 septembre 2025, la SCI PAV IMMO a fait assigner Monsieur [L] [W], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues ; les demandes subséquentes ci-dessous s’appliquant également dans cette hypothèse de manière identique, à l’exception des dépens qui n’intègrent plus les frais de commandement et la dénonciation à la Préfecture.Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [W], des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Condamner Monsieur [L] [W], à payer à la bailleresse la somme de 22 834 euros (échéance de septembre 2024 incluse), due pour les causes sus énoncées,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit en l’état 1 050 euros (box et parking inclus), à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et Condamner Monsieur [L] [W], à due concurrence.
En cas d’octroi de délais pour quitter les lieux :

Ordonner qu’à défaut de paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et sans mise en demeure préalable, le bénéfice de sursis à exécution sera perdu et l’expulsion immédiateCondamner le locataire à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [L] [W], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la Préfecture.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 3] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 25 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

A l’audience, la SCI PAV IMMO, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 17 301,90 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 19 février 2025. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse souligne que le dernier versement remonte au 1er juillet 2024. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire.

Monsieur [L] [W], dûment assigné à étude comparaît. Il reconnaît avoir à disposition, en sus du logement, un box et un emplacement de stationnement. Il expose vivre seul dans les lieux, et se trouver, en l’état, au RSA, d’où ses difficultés financières. Il sollicite néanmoins des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et se propose d’éteindre sa dette locative par des versements mensuels de 250 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-[Localité 2], le 25 septembre 2025, soit six semaines avant l’audience du 29 janvier 2026.

Par ailleurs, la SCI PAV IMMO, justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI PAV IMMO, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en page 5 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [L] [W] le 19 février 2025, pour la somme de 14 525,51 euros. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 31 mars 2018 avec effet au 1er avril 2018 ; à compter du 3 avril 2025.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, Monsieur [L] [W] ne démontre pas être en capacité réelle d’éteindre sa dette locative, étant entendu, qu’il est en outre souligné en demande que le locataire n’a pas honoré son dernier loyer précédent l’audience, le dernier versement enregistré remontant au 1er juillet 2024.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail du 31 mars 2018 avec effet au 1er avril 2018 étant acquise à compter du 3 avril 2025, Monsieur [L] [W] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, dans les conditions visées au dispositif, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit en l’état la somme de 1 050 euros mensuels. Ainsi, Monsieur [L] [W], sera condamné à verser à la SCI PAV IMMO ladite indemnité à compter du 1er février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI PAV IMMO verse aux débats, un décompte actualisé de la créance, mensualité de janvier 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 17 301,90 euros.

Le juge des contentieux de la protection observe que la balance conduisant à l’établissement du solde réclamé est erronée à hauteur de 58 euros (total dû : 55 675,90 euros – versement CAF : 10 374 euros – loyers perçus : 28 058 euros = 17 243,90 euros et non 17 301,90 euros)

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [W] à verser à la SCI PAV IMMO
la somme de 17 243,90 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de janvier 2026 inclus, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [L] [W] qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la Préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI PAV IMMO la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [L] [W] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :