TJ 12202, 7 mai 2026, RG 26/00065

JUGEMENT DU : 07 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00065 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKVO
AFFAIRE : [S] [F] C/ [J] [E], [A] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [S] [F]
né le 17 Août 1957 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

comparant

DÉFENDEURS

Mme [J] [E]
née le 07 Novembre 1966 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [A] [K]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l'audience du : 05 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 07 Mai 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du premier novembre 2022, Monsieur [S] [F] a donné en location à Monsieur [A] [K] et Madame [J] [E] un immeuble meublé à usage d'habitation situé à l’adresse suivante : [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, Monsieur [S] [F] (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], Monsieur [A] [K] et Madame [J] [E] (ci-après dénommé « les locataires ») afin de :
prononcer la résiliation du contrat de location à leur tort,
ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux,
ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
les condamner au paiement de la somme de 741,13 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 février 2026.

Monsieur [S] [F] était présent. Il a maintenu ses demandes en expliquant que les locataires étaient toujours dans les lieux et que l’accord de remboursement initialement mis en place avec ces derniers à hauteur de 150 euros par mois n’a jamais été respecté. Il ajoute que le montant actualisé de la créance est de 6.799, 60 euros (allocation logement à déduire pour un montant de 188 euros).

Les locataires bien que cités tous les deux en dépôt étude étaient non comparants et non représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée est applicable aux locations meublées par application de l’article 25-3 de ladite loi.

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 14 mars 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 16 décembre 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction dont il résulte qu’aucun des rendez-vous donnés par le service n’a été honoré par l’un ou l’autre des locataires.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte de la créance figurant dans l’assignation pour un montant de 3.892, 47 euros, duquel il conviendra d’expurger les frais de relance ainsi que les frais intitulés « porte du balcon » pour un total de 3.759 euros.

Il sera précisé que le décompte produit par le bailleur le jour de l’audience est parfaitement inexploitable, de sorte qu’il conviendra de retenir cette somme de 3.759, 00 euros au titre des impayés de loyers et de charges, suivant décompte arrêté au 15 décembre 2025, date de l’assignation.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par les locataires au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Il stipule également une clause prévoyant une résiliation de plein droit du bail pour non souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont rencontré des difficultés pour s'acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu'ils se sont exposés à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s'élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur les deux locataires.
Par ailleurs, le fait que ces derniers n'aient pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 mai 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée leur expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l'assignation l'informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :
constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2025,
dire qu’à compter de cette date, les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de leur chef,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les locataires qui succombent seront condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS