TJ 42218, 12 mai 2026, RG 25/03558

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03558 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I35L

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

S.A.S. QDM FRANCE INVEST
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [C] [O], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [D] [Y]
née le 13 Juillet 1999
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alex OUVRELLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-004714 du 26/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 avril 2022, la SAS QDM FRANCE INVEST a donné en location à Madame [D] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 350,00 € révisable et 30,00 € de provisions pour charges.

Un état des lieux d’entrée était réalisé le 2 avril 2022.

Par courrier du 10 juin 2024, la SAS QDM FRANCE INVEST a informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La SAS QDM FRANCE INVEST a fait délivrer le 7 juin 2024 à Madame [D] [Y] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 4309,43 €.

Le 14 août 2024, Madame [D] [Y] rendait les clefs du logement.
Un état des lieux de sortie était réalisé par commissaire de justice le 6 septembre 2024.

Par assignation du 15 juillet 2025, la SAS QDM FRANCE INVEST a attrait Madame [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de paiement de l’arriéré locatif et les réparations locatives.

L'audience s'est tenue le 17 mars 2026.

Lors de l’audience, la SAS QDM FRANCE INVEST a demandé au tribunal :
de condamner Madame [D] [Y] au paiement des sommes suivantes :8158,41 € au titre de sa créance locative arrêtée au départ du locataire ;dont - 5271,07 € au titre des loyers impayés ;
- 2887,34 € au titre des réparations locatives
2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens.
la SAS QDM FRANCE INVEST a expliqué au soutien des prétentions :
qu’elle démontre que la locataire n’a pas réglé une partie importante des loyers, que l’exception d’inexécution n’est pas recevable le bailleur ayant effectué les travaux sollicités et les impayés ayant commencé après ces travaux,que l’état des lieux a démontré d’importantes dégradations imputables à la locataire.
Madame [D] [Y] a demandé au tribunal de reconventionnellement condamner la SAS QDM FRANCE INVEST à la somme de 3125,00 € pour trouble de jouissance, de déduire de la somme demandée au titre des réparations locatives la somme de 3026,70 € et la somme de 300,00 € au titre des loyers et d’accorder des délais de paiements sur une période de 24 mois.

Madame [D] [Y] a expliqué que l’appartement loué présentait plusieurs critères d’indécence notamment la présence de souris et des infiltrations d’eau liés à un velux et à un tuyau d’évacuation des eaux défaillant ainsi que l’absence d’une porte de salle de bain.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SAS QDM FRANCE INVEST verse aux débats un décompte arrêté au 14 août 2024, date de départ de la locataire établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5271,07 €

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS QDM FRANCE INVEST est établie tant dans son principe que dans son montant, qu’il convient toutefois d’y soustraire la somme de 300,00 € que la locataire à réglée au titre de sa dette locative

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [Y] à payer la somme de 4971,07 € actualisée au 14 août 2024, outre intérêts à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des réparations locatives.

Il résulte de l’article 7 paragraphes c et d de la loi du 6 juillet 1989, qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’ a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon, l'article 1731 du même code, s’il n’ a pas été fait d’état de lieux, le preneur est présumé les avoir pris en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La dégradation du logement loué s’apprécie en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Le montant de l’indemnisation tient compte du coût des travaux de remise en état et du coefficient de vétusté compte tenu de l’usure normale de certains éléments du logement.

Un état des lieux un état des lieux de sortie a été effectué le 6 septembre 2024, par commissaire de justice. En comparaison avec l’état des lieux d’entrée qui mentionnait un appartement globalement en bon état général dont toutefois les revêtements muraux présentaient des traces de peintures, des traces de frotements, traces et les sols des taches marrons et enfoncements.

L’état des lieux de sortie constatait des murs grosièrement peints, l’absence de poignée de porte, la présence d’adhésif bois sur un mur, une réparation de la porte avec des vis, des sols et murs encrassés, des traces d’écoulement d’eau du plafond un jour important entre le sol et les plinthes, de nombreuses projections graisseuses dans la cuisine ainsi que des déjections de rongeurs. Dans la salle de bain était constaté un enfoncement grossièrement mastiqué corespondant à un sèche serviette, un encrassement général.
La SAS QDM FRANCE INVEST, pour réclamer la somme de 2887,34 € fournisse les devis suivants  :
- brico clean : changement poignée de porte, réparation des boiseries intérieures, décolage des stickers, rebouchage des fissures, changement porte salle de bain, lessivage et peinture des murs pour la somme de : 2020,00 €
- Clair at home nettoyage : 720,00 €
- [P] réparation de la porte salle de bain : 123,69 €
- Leroy Merlin réparation et remplacement dans salle de bain : 294,70 €

Il est en outre rappelé qu’est indemnisée la dégradation du bien loué, et non le cout des réparations, dès lors le propriétaire n’est pas tenu de fournir des factures des réparations, et des devis peuvent constituer un mode d’estimation de l’ampleur des dégradations.

D’autre part, il convient de tenir compte d’une part de l’état initial de l’appartement et de l’usure normale de celui-ci durant son utilisation.

Enfin, il ne peut être imputé au locataire que les dégradations dont il est à l’origine et non celles dont la cause est extérieure, notamment les infiltrations d’eau et la présence de rongeurs.

Concernant la facture de Brico Clean

Sur la poignée de la porte d’entrée, il est constaté par le commissaire de justice l’absence de poignée, compte tenu de la nature du bien il n’y a pas lieu d’appliquer de coefficient de vétusté et accorder la somme de 50,00 €.

Sur la réparation des bois intérieur, il n’est pas contesté par le bailleur que l’appartement présentait la présence de nuisibles, le bailleur ayant fait intervenir en cours de bail un dératiseur et le commissaire de justice ayant constaté la présence d’excréments de rongeurs, dès lors la détérioration des plinthes telle que reportée par le commissaire de justice a pour origine la présence de ces rongeurs et ne peut être imputée au locataire.

Sur les dégradations des murs, il convient de noter que ceux-ci n’étaient pas en très bon état lors de l’entrée dans les lieux, présentant de multiples traces, qu’il est facturé une réparation totale des murs qui est bien supérieure aux dégradations effectivement faites par le locataire, correspondant à la pose de stickers et à certains trous effectués. Par contre, la présence de fissures ou des conséquences des infiltrations au niveau du velux ne sont pas imputables au locataire. Dès lors sur la somme de 1490,00 € demandé, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 80 % et d’accorder la somme de 298,00 €.

Concernant la facture de Clair at Home

Il ressort de l’état des lieux de sortie que si l’appartement n’a pas été laissé dans un état parfait, il ne présentait pas non plus un état de saleté justifiant des travaux de nettoyage pouvant être facturé à 20,00 € le mettre carré.

Compte tenu de l’encrassement anormal de la cuisine et des éléments de salle de bains il y a lieu d’accorder la somme de 90,00 €.

Concernant le changement de porte de la salle de bain

Il ressort des photographies fournies que la porte de la salle de bain présente un enfoncement important grossièrement mastiqué, il ressort aussi des photographies que la porte étant ancienne et qu’il convient dès lors d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 % et d’accorder de ce chef la somme de 123,69 € (porte) + 60,00 € (pose) soit 91,85 €

Concernant le changement de meuble de salle de bain

S’il ressort du constat du commissaire de justice que les éléments étaient encrassés et entartrés, il ressort de l’état des lieux d’entrée que ceux-ci étaient en état d’usage. Il ne ressort toutefois pas du constat de nécessité de procéder à des changements dépassant l’entretien habituel d’une salle de bains ou l’installation d’un nouveau meuble.

La SA QDM FRANCE INVEST sera dès lors débouteé de cette demande.

Il y a dès lors lieu de condamner Madame [D] [Y] à payer à la SA QDM FRANCE INVEST la somme de 50,00€ + 298,00 € + 90,00 + 91,85 – 350,00 soit la somme de 179,85 €

Sur la demande reconventionnelle en dommage et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur doit remettre à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et la jouissance paisible du bien loué,

La responsabilité du bailleur et de son mandataire ne peut être retenue qu’en cas de faute de leur part ou de trouble de jouissance démontré par le locataire.

Il est reproché par le locataire d’une part la présence de rongeurs, d’autre part une fuite du velux de la chambre et enfin une fuite de l’évacuation des wc.

Sur la présence de rongeurs, il ressort des échanges de courriers électroniques que Madame [D] [Y] a bien informé son bailleur de la présence de rongeurs dont la présence est démontré par les photographies prises, mais aussi par les déjections constatées par le commissaire de justice.

Une intervention de dératisation a bien été effectuée au cours du mois d’octobre 2022. Il n’est par contre pas démontré que suite à cette intervention, le bailleur ait été informé de l’inefficacité de celle-ci, dès lors la période d’indemnisation ne pourra porter que sur la période de juillet à octobre 2022.

Compte tenu de ce critère d’indécence, il y a lieu d’accorder une somme de 80,00 € par mois au titre de ce préjudice, soit un total de 320,00 €.

Sur les infiltrations d’eau du velux, il ressort que le bailleur a été avisé par le locataire avant le mois de juin 2022, la réparation n’a eu lieu que le 26 février 2023 soit un préjudice de 9 mois, compte tenu de la nature du préjudice il y a lieu d’accorder une somme de 30,00 € par mois, soit la somme de 270,00 € par mois

Concernant la fuite de l’évacuation du WC, il y a lieu de constater qu’il n’est pas démontré que la locataire ait informé le propriétaire plusieurs mois avant la réalisation des travaux en aout 2022, que dès lors il n’est pas démontré que le propriétaire ait pu commettre un faute dans la réalisation du préjudice de la locataire.

Dès lors il y a lieu de condamner la SA QDM FRANCE INVEST à payer à Madame [D] [Y] la somme de 590,00 €

Il y a lieu de prononcer la compensation des sommes dues au titre des deux condamnations réciproques.

Sur les délais de paiements

En vertu de l’article 1244-1 du Code civil « (…), compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments ».

Madame [D] [Y] a été condamnée à verser à la SAS QDM FRANCE INVEST la somme de 4971,07 + 179,85€ -590,00 € soit la somme de 4560,92 €

Après examen des pièces versées aux débats, compte tenu des situations respectives des parties et notamment des capacités financières de Madame [D] [Y], il convient d’autoriser Madame [D] [Y] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 195,00 € dont la dernière correspondra au solde dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de la sommation de payer.

Il convient de débouter la SAS QDM FRANCE INVEST de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit la nature du litige ne justifie pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS :