TJ 83137, 30 juin 2025, RG 25/00651

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/00651 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NEIQ

AFFAIRE :

[N] [O]

C/

[F]

JUGEMENT contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : Me LACOMBE BRISOU
Copie : Monsieur [P] [F]
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [N] [O]
né le 11 Août 1955 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me LACOMBE BRISOU, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [F]
né le 31 Janvier 1980 à [Localité 3] (TUNISIE)
de nationalité Tunisienne
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2018, Monsieur [J] [N] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [F] un appartement situé au [Adresse 2], pour une durée de trois ans au moins à compter du 16 février 2018, moyennant un loyer mensuel de 538,00 euros, ainsi que 55,00 euros de provisions sur charges, outre un dépôt de garantie de 538,00 euros.

En date du 23 juillet 2021, un mandat de gestion immobilière a été conclu entre Monsieur [J] [N] [O] et la société LE SERVICE DE GESTION.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, Monsieur [J] [N] [O] a fait signifier à Monsieur [P] [F] un congé avec refus de renouvellement pour motifs légitimes et sérieux, à effet au 15 février 2024.

Monsieur [P] [F] n’a pas quitté le logement à la date escomptée.

Par procès-verbal en date du 16 février 2024, un commissaire de justice a constaté la carence de Monsieur [P] [F] à vouloir participer à l’état des lieux de sortie contradictoire ainsi qu’à la remise des clés de l’appartement à son bailleur.

Par courriers recommandées avec accusé de réception en date du 31 mars 2023, 31 mai 2023 et 30 juin 2023, Monsieur [P] [F] a été mis en demeure de régler l’arriéré locatif.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, Monsieur [J] [N] [O] a fait assigner Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
Valider le congé du bailleur avec refus de renouvellement pour motifs légitimes et sérieux signifié en date du 19 juillet 2023 ; Constater les manquements de Monsieur [P] [U] à ses obligations de locataire ;Prononcer la fin du bail au 15 février 2024 à minuit et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision pour défaut de paiement des loyers et de charges ; A défaut de remise volontaire des clés, ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [F], corps et biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la force publique ; Condamner Monsieur [P] [F] à verser à Monsieur [J] [N] [O] les sommes suivantes : 10 701,37 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 24 juin 2024 compris outre la somme de 538,00 euros et de 55,00 euros complémentaires par mois, du mois de la remise de l’assignation au jour de la décision à intervenir ; Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant des loyers et charges comprises à compter du 16 février 2024 ou à titre subsidiaire de la date de résiliation du contrat de bail pour défaut d’exécution du preneur et jusqu’à la libération effective des lieux ; Dire et juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la notification de la mise en demeure ; Condamner Monsieur [P] [F] à verser à Monsieur [J] [N] [O] une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [P] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts d’1/2 PV de carence, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 26 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2024, à l’issue de laquelle un jugement de caducité a été rendu en l’absence de comparution du demandeur.

Par requête reçue au greffe le 23 décembre 2024, le Conseil de Monsieur [J] [N] [O] a sollicité que la décision de caducité soit rapportée, arguant de ce que le demandeur ne s’était pas rendu à l’audience en pensait qu’il serait représenté à cette fin par un membre du gestionnaire de bien.

Par jugement en date du 27 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon a rapporté la décision de caducité et dit que les parties devront être convoquées par les soins du greffe pour l’audience du 05 mai 2025.

A l’audience du 05 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [J] [N] [O], a été représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Il précise que les deux derniers loyers ont été payés et actualise le montant de la dette locative. Il s’oppose toutefois à l’octroi de délais de paiement.

Au visa de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il soutient que le contrat de bail conclu entre les parties a pris fin le 15 février 2024 à minuit, en raison de la délivrance du congé pour motifs sérieux et légitime, faisant suite à l’inexécution par le locataire des obligations lui incombant.
A titre subsidiaire, il soutient qu’une clause résolutoire est insérée dans le bail conclu entre les parties et qu’il doit donc être résilié au regard du défaut de paiement depuis plusieurs mois des loyers et charges incombant au locataire, en application des articles 1224 à 1230, 1344 et 1741 du code civil. Il précise que les lettres recommandées qui lui ont été adressées contiennent sommation de payer/exécuter et/ou interpellation suffisante, de sorte que le locataire a été mis en demeure de façon effective de régler son arriéré locatif, ce qu’il n’a toutefois pas fait.

A l’audience, Monsieur [P] [F] a comparu. Il explique avoir deux enfants à charge et soutient avoir fait une demande de logement social. Il propose de régler 350,00 euros par mois en plus de son loyer, afin de régler sa dette. Il sollicite de pouvoir rester dans le logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 

[…] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il est constant que si l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit en principe se faire au jour de la délivrance du congé, ceci n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux.

En l’espèce, est versé au dossier le contrat de bail, daté du 12 février 2018, conclu entre Monsieur [J] [N] [O] et Monsieur [P] [F], et portant sur l’appartement situé au [Adresse 2].

Le demandeur verse également le congé pour motifs légitimes et sérieux daté du 19 juillet 2023, dont il y a lieu de constater qu’il respecte les exigences légales en termes de modalités de délivrance et de délais.

En effet et d’une part, ce congé mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire. Il expose en effet les raisons pour lesquels il n’entend pas renouveler le bail le liant à Monsieur [P] [F], au regard du fait que ce dernier ne règle pas son loyer depuis plusieurs mois, de sorte qu’il était dû à cette date la somme de 3 361,99 euros au bailleur. Il déplore également que les diverses relances aient été régularisée en vain, et estime que le bailleur se trouve dans une position difficile du fait de cette situation.

Il résulte en effet de l’étude des éléments versés aux débats et notamment des décomptes locatifs, dont celui en date du 06 juillet 2023 joint au congé, que le locataire a payé de façon irrégulière ses loyers depuis le mois de novembre 2021 et sans plus s’en acquitter depuis le mois de mars 2023. Les différentes lettres de mise en demeure qui ont été adressées par le gestionnaire de bien au locataire durant l’année 2023 démontrent également que le locataire n’a pas régularisé sa situation malgré ces courriers.

Ces éléments, consistant notamment dans le défaut répété de paiement du loyer à la date convenue, caractérisent donc de la part du locataire un comportement fautif relatif à l’inexécution des obligations prévues au bail et donc un motif légitime et sérieux, de sorte que le congé délivré à ce titre par le bailleur le 19 juillet 2023 doit être considéré comme valable.

D’autre part, ce congé a bien été signifié à étude du commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, soit plus de six mois avant le renouvellement du bail prévu au 15 février 2024.

Ainsi, il y a lieu de considérer que les motifs invoqués par Monsieur [J] [N] [O], au soutien du congé délivré le 19 juillet 2023, revêtent bien un caractère réel et sérieux.

Par conséquent, ledit congé sera déclaré valable et sera réputé avoir produit ses pleins effets au 15 février 2024 à minuit, date à laquelle le contrat de bail s’est trouvé résilié.

Monsieur [P] [F], dont il n’est pas contesté qu’il occupe toujours les lieux, sera donc déclaré occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2], à compter du 15 février 2024 à minuit.

Il convient dès lors, faute de départ volontaire, d’ordonner, l’expulsion de Monsieur [P] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 2].

Sur les demandes de paiement

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte actualisé en date du 02 mai 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 16 897,56 euros, mois de mai 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [P] [F] sera condamné à verser au bailleur la somme totale de 16 987,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mai 2025 inclus, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l'attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 2] à compter du mois de juin 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 643,29 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle d’octrois de délais

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Par ailleurs, il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [P] [F] sollicite que lui soient accordés des délais, propose de régler sa dette locative et souhaite également rester dans le logement, tout en précisant avoir fait une demande de logement social. Il soutient avoir deux enfants à charge, ce qui est confirmé par le Diagnostic social et financier réalisé par le Département du VAR et reçu le 30 avril 2025, dont il ressort que ses enfants, mineurs, sont âgés de 30 mois et 9 mois. Il justifie par ailleurs être chef d’entreprise et devoir bénéficier prochainement d’un chantier qui va générer un revenu important. Enfin, il justifie avoir effectué deux virements de 650,00 euros chacun le 10 avril 2025 et le 03 mai 2025.

Le bail étant résilié de fait par la validation du congé délivré le 19 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement à Monsieur [P] [F], qui a certes repris le paiement du loyer intégral avant l’audience, ne permettrait pas de suspendre l’expulsion, étant donné qu’il ne s’agit pas d’une résiliation de bail par acquisition du jeu de la clause résolutoire.

En ce qui concerne la demande relative à l’octroi de délais de paiement, qui doivent s’analyser comme des délais de grâce fondés sur l’article 1343-5 du code civil, celle-ci devra être écartée au regard des pièces versées aux débats, qui ne permettent pas de caractériser une réelle volonté de la part du défendeur de s’acquitter de sa dette, ainsi que du refus du bailleur ne permettent pas de les octroyer au défendeur.

Néanmoins, la situation personnelle et notamment familiale de Monsieur [P] [F] telle qu’exposée précédemment justifie qu’il lui soit accordé un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux, ce qui lui laissera notamment le temps de se reloger via l’obtention le cas échéant d’un logement social.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie succombant au procès, Monsieur [P] [F] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de carence, de l’assignation et de sa notification à la préfecture 

En outre, étant tenu aux dépens, Monsieur [P] [F] sera également condamné à payer à Monsieur [J] [N] [O] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, comme sollicité par Monsieur [P] [F].

PAR CES MOTIFS