TJ 57463, 22 mai 2026, RG 25/00519

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 MAI 2026

N° RG 25/00519 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSCN

Minute JCP n° 339/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. SAINTE BARBE - GROUPE CDC HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [U] [N]
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 26 mars 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me DUCHET (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [N]

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 février 2024, la SAS SAINTE BARBE - Groupe CDC HABITAT a consenti à Mme [U] [N] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 402,15 euros (logement) outre 93,49 euros de provisions locatives.

Le 21 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [U] [N] pour un montant en principal de 1493,98 euros.

Par exploit signifié le 2 septembre 2025, délivré à l'étude, la SAS SAINTE BARBE - Groupe CDC HABITAT a fait assigner Mme [U] [N] en référé devant le Juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :
Au principalRenvoyer les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviserontMais d'ores et déjà et par voie de référé :Constater la résiliation de plein droit du bail aux torts exclusifs de Mme [U] [N] ;Ordonner l'expulsion de Mme [U] [N] et de tout occupant de son chef avec au besoin avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;Condamner Mme [U] [N] au paiement d'une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée ;Condamner Mme [U] [N] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3410,18 euros correspondant à l'arriéré et/ou indemnités d'occupation échues au 8 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, et de l'assignation pour le solde, outre les mensualités postérieures jusqu'au jugement à intervenir ;Condamner en outre la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision sur charges locatives, qui sera due à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant du, jusqu'à libération effective des lieux ;Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse une somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers frais et dépens.
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A l'audience du 26 février 2026, la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 6430,70 euros.
L'affaire a été rappelée en dernier lieu à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 6430,70 euros selon arrêté de compte du 17 février 2026. Elle a indiqué s'opposer à l'octroi de délais de paiement.
Mme [U] [N], comparante, a acquiescé au montant de la dette. Elle souhaite rester dans le logement. Elle a sollicité des délais et préciser pouvoir régler 100 euros par mois en plus de son loyer courant. Elle indique avoir fait face à des frais vétérinaires de 4000 euros pour sa jument et s'être trouvée en arrêt de travail. Elle a ajouté être indemnisée par la CPAM à hauteur de 1700 euros par mois (congé de maternité). Elle a ajouté que son conjoint, avec lequel la relation s'est renouée après une rupture, a recommencé à travailler (CDD en « interim renouvelable » chez ARCELORMITTAL). Mme [N] a montré à l'audience un contrat d'intérim pour la période du 9 au 31 mars 2026, renouvelable. Sur interrogation, elle a déclaré percevoir les allocations familiales et ajouté qu'elle pourrait formuler une demande d'aide pour le logement.
*
Il sera statué par ordonnance contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.
Mme [N] a été invitée à verser la preuve des versements supplémentaires réalisés pour apurer son arriéré locatif, avant le 30 avril 2026.
Par courrier électronique du 19 avril 2026, Mme [N] a fait parvenir au greffe une copie-écran de son compte bancaire, sur lequel apparaît un paiement de 600 euros à la CDC SAINTE BARBE, effectué le 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été dénoncée au représentant de l'Etat dans le département le 3 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.
En outre, la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés plus de deux mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l'espèce, par courrier recommandé reçu à la DDETS le 14 février 2025 (pièce 2 de la demanderesse).
En conséquence, la demande du bailleur aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable en la forme.
Sur les demandes en paiement et en résiliation du bail :
La loi prévoit que le paiement des loyers figure au titre des obligations essentielles du locataire.
Le bail comporte en l'espèce une clause résolutoire (article 7 du contrat) prévoyant la résiliation du bail en cas d'impayés non régularisés dans les 6 semaines suivant signification d'un commandement de payer.
En l'espèce, un commandement de payer a été signifié le 21 février 2025.
Les sommes dues n'ont pas été régularisées dans les délais précités.
Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que Mme [U] [N] reste redevable d'arriérés locatifs.
Le décompte produit inclut cependant des frais d'huissier, qu'il convient de déduire des arriérés locatifs réclamés, de sorte que le montant dû s'élève à : 6681,93 – 117,72 (frais d'huissier du 18 mars 2025) – 133,51 (frais d'huissier du 1er octobre 2025) = 6430,70 euros, représentant les loyers et les charges impayés arrêtés au 19 mars 2026.
Mme [U] [N] sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Compte tenu de l'absence de règlement régulier des arriérés locatifs dus dans les deux mois suivant le commandement de payer du 21 février 2025, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 5 avril 2025 – étant rappelé que le commandement de payer ouvrait à Mme [U] [N] un délai de 6 semaines pour régulariser les impayés.
Sur les délais de paiement :
Le juge peut, notamment à la demande d'une partie, autoriser le paiement de la dette locative en plusieurs échéances, dans un délai maximum de 36 mois.

En l'espèce, Mme [U] [N] demande à régler la dette en plusieurs échéances, outre le paiement du loyer et des charges en cours. Elle indique pouvoir verser 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Elle justifie avoir versé à la SAS SAINTE BARBE - Groupe CDC HABITAT la somme de 600 euros le 17 avril 2026, étant rappelé que le loyer (charges comprises) s'élève actuellement à 507,02 euros par mois.

Il en résulte qu'elle a repris le paiement des loyers et charges en cours, outre une partie de l'arriéré locatif.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à Mme [U] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à sa demande, il y a lieu de suspendre les effets de la résiliation du bail pendant les délais accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la résiliation sera réputée ne pas avoir joué.
 
À défaut de règlement d'une des échéances, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
 
De plus, en ce cas, l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte :
Le recours à la force publique étant suffisant à garantir l'exécution de la décision, au cas où les délais de paiement suspensifs ne seraient pas respectés et l'expulsion ordonnée, il n'y a pas lieu au prononcé d'une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :
Il convient de fixer au montant du loyer en cours, et majoré des charges et taxes habituelles, l'indemnité d'occupation due par le défendeur jusqu'à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail verbal.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
La défense opposée par Mme [N] ne révèle aucune intention de nuire, légèreté blâmable ou erreur équivalente au dol. Par conséquent, il convient de débouter la SAS SAINTE BARBE - Groupe CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les demandes accessoires :

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

La SAS SAINTE BARBE - Groupe CDC HABITAT a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, que les défendeurs seront condamnés à lui verser.

La défenderesse sera en outre condamnée aux entiers frais et dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constate la résiliation de plein droit, par effet de la clause résolutoire, du bail consenti le 14 février 2024 à Mme [U] [N], concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à compter du 5 avril 2025, Condamne Mme [U] [N] à payer à la SAS SAINTE BARBE - Groupe CDC HABITAT la somme de 6430,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues arrêtés au 19 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;