TJ 76540, 9 déc. 2025, RG 25/00575

MINUTE N°25/03469

DOSSIER N° RG 25/00575 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NATY

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

---

DEMANDEURS :

M. [H] [V] et M. [I] [D]
156 Résidence Santos Dumont
76230 QUINCAMPOIX
Représentant : Maître Romain BLANDIN de la SELARL DPR AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [P] [M]
13/19 rue dee Frères Delattre
76230 QUINCAMPOIX
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 09 Octobre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 juillet 2023, Monsieur [V] [H] et Monsieur [D] [I] ont donné à bail, par l'intermédiaire de leur mandataire l'agence GERANCIMO, à Madame [P] [M] un local à usage d’habitation et ses annexes (parkings B2 et B12) situés 13-19, Rue des Freres Delattre (Appt B401) à PETIT QUEVILLY 76140, pour un loyer mensuel de 736,14€, outre une avance sur charges de 90€.

Les bailleurs ont fait délivrer à Madame [P] [M] le 15 avril 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 8.543,26€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 20 mars 2025, Monsieur [V] [H] et Monsieur [D] [I] ont saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;
- ordonne l'expulsion immédiate de Madame [P] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne Madame [P] [M] à leur payer la somme de 18.084,09€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 06 mars 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- condamne Madame [P] [M] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Madame [P] [M] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [H] et Monsieur [D] [I] font valoir, à titre principal, que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 15 avril 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A titre subsidiaire, ils soutiennent, au fondement des articles 7 de la Loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1741, 1224 et 1225 (ancien 1184) du code civil, qu’en raison des manquements répétés du preneur à deux de ses obligations essentielles, à savoir régler les loyers et assurer le logement, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A l’audience du 09 octobre 2025, Monsieur [V] [H] et Monsieur [D] [I], comparants représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 24.170,28€ selon décompte arrêté au 3 octobre 2025.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier de justice, Madame [P] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [P] [M] citée à l’étude de l’huissier, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [V] [H] et Monsieur [D] [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [H] et Monsieur [D] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 12 juillet 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d'un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 15 avril 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 8.543,26€ de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 16 juin 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [P] [M] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 3 octobre 2025, Madame [P] [M] demeure redevable de la somme de 24.170,28€ au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [M] à payer à Monsieur [V] [H] et Monsieur [D] [I], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 24.170,28€, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 sur la somme de 8.543,26€, à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 18.084,09€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [P] [M], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 15 avril 2024, de l'assignation du 20 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 16 avril 2024 et 21 mars 2025;

Condamnée aux dépens, Madame [P] [M] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,