TJ 77288, 12 mai 2026, RG 22/05721

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
[Adresse 1] Contentieux
Affaire n° : N° RG 22/05721 - N° Portalis DB2Z-W-B7G-HBHP

HAS/CH

JUGEMENT DU DOUZE MAI DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

SCI CABRI
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lucie DESENLIS de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEUR :

S.A.S. PRESTIACTES SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-Christine GROZDOFF, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 09 Décembre 2025.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2026 puis prorogé au 07 Avril 2026 et 12 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 12 Mai 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Cabri expose que le 29 janvier 2014, elle a donné à bail à la S.A.S. Prestiactes Services un terrain d’une superficie de 8000 m2 pour y installer 2 dispositifs publicitaires : un portatif mono-pied double face de [Adresse 4] à Melun 77000 et un portatif mono-pied simple face de [Adresse 5] à Melun 77000 ; que ce bail a été conclu pour une durée de 1 an à compter du 1er novembre 2013, renouvelable tacitement, moyennant un loyer annuel de 4 440 euros HT soit 366,66 euros HT par mois correspondant à 440 euros TTC par mois ; que courant 2018, la S.A.S. Prestiactes Services a subitement cessé de régler ses loyers sous prétexte d’un changement de législation.

Elle indique qu’à ce titre, le 19 janvier 2018, la S.A.S. Prestiactes Services lui a adressé un changement de tarif et 3 nouveaux baux avec baisse de loyers qu’elle n’a ni acceptés ni signés ; qu’elle a donc maintenu sa facturation et que selon lettre recommandée en date du 6 mai 2019, elle a mis en demeure sa cocontractante de régulariser son retard d’un montant total de 3 987 euros TTC. La SCI Cabri explique que la régularisation n’étant pas intervenue, elle a, selon lettre recommandée du 30 septembre 2019, résilié le contrat conformément à l’article 1224 du code civil ; que sur l’exercice 2017/2018, la société Prestiactes a continué à régler 440 euros TTC de novembre 2017 à mars 2018 (5 mois) au titre de virements mensuels sur la base du contrat de location de 2014 avant de réduire unilatéralement les loyers à la somme de 297,40 euros et de cesser par la suite tous règlements ; qu’aussi par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2019, elle a alors mis en demeure la société Prestiactes de régulariser la situation et de payer les sommes dues décomptées et arrêtées au 6 mai 2019 (loyer de mai non inclus) d’un montant de 3.987,60 €.

La SCI Cabri ajoute que qu’à la suite de ces impayés, la société Prestiactes a remis 2 chèques de 594.80 euros correspondant à 4 mois de loyers, sur la base du loyer unilatéralement révisé par elle-même ; que le chèque daté du 22 novembre 2019 a été rejeté faute de provisions et n’a pas été représenté et que face à ce rejet de chèques pour défaut de provision, le second chèque n’a pas été présenté.

Le 11 juillet 2019, le conseil de la société Cabri a rappelé à la société Prestiactes le refus de sa cliente de voir réduire le montant du loyer et l’a mise en demeure de régulariser son arriéré, en vain.

Par exploit du 24 novembre 2022, la SCI Cabri a fait délivrer une assignation à la S.A.S. Prestiactes Services devant cette juridiction notamment à la libération de l’emplacement loué et au paiement de certaines sommes.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 6 mars 2025, la SCI Cabri demande au tribunal de :
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée et en conséquence,
- Juger que la société Prestiactes est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2019,
- Condamner la société Prestiactes à payer la somme de 33 285,3 euros arrêtée au 1er mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,
- Ordonner l’expulsion de la société Prestiactes, à libérer l’emplacement loué et à remettre ce dernier en état, à ses frais, et ce sous astreinte de 200 euros par jour à partir de la décision à intervenir,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Débouter la société Prestiactes de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner la société Prestiactes à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Prestiactes aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [W] [R] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ces prétentions, la SCI Cabri se fonde sur les dispositions des articles L. 581-25 et R. 581-81 du code de l’environnement ainsi que sur celles de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle affirme que la S.A.S. Prestiactes Services serait occupante sans droit ni titre en soulignant qu’elle s’est opposée fermement à la modification tarifaire imposée unilatéralement par la société Prestiactes de sorte que, selon elle, le deuxième bail n’a jamais débuté et que la relation contractuelle a perduré sur la base du premier bail. La SCI Cabri allègue aussi que par lettre recommandée en date du 30 septembre 2019, elle a résilié le contrat pour faute grave du locataire, sa mise en demeure du 6 mai 2019 étant restée sans effet. Elle ajoute que les sommes dues s’élèvent à un montant total de 33 285,3 euros arrêté au 1er mars 2025 inclus.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 23 avril 2025, la S.A.S. Prestiactes Services demande au tribunal de :

À titre principal
- Convoquer les parties à une audience de conciliation aux fins d'une résolution amiable du litige
À titre subsidiaire
- Déclarer la demande de la SCI Cabri infondée,
- Débouter la SCI Cabri de l'ensemble de ses demandes,
- Faire application de l’article 5 du contrat de bail,
- La déclarer fondée dans sa demande de porter le loyer à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 2 974,80 € HT,
- Constater l'exception d'inexécution du fait des deux périodes de confinement,
- Écarter l'exécution provisoire attachée au jugement à intervenir, en application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, en raison des conséquences financières lourdes pour la société Prestiactes,

- Subordonner l'exécution provisoire, le cas échéant, à la constitution d'une garantie suffisante, conformément à l'article 514- 5 du code de procédure civile, afin de préserver les droits des parties en cas d'appel,
- Condamner la SCI cabri à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Cabri aux entiers dépens.

À l’appui de ces demandes, la S.A.S. Prestiactes Services se fonde sur les dispositions des articles L. 581-1 et suivants et R. 581- 1 et suivants du code de l'environnement et du règlement local de publicité de [Localité 1].

Elle indique avoir demandé vainement à de multiples reprises à la SCI Cabri à compter du 12 avril 2018 de lui remettre des quittances conformes à ce qu'elle doit, et d'actualiser le montant du loyer à régler et de modifier en conséquence les factures ; qu’en l'absence de modifications des factures par son bailleur, elle paierait les sommes à hauteur de ce qu'elle devrait en application des stipulations de l'article 5 du contrat de bail. Elle allègue avoir indiqué à son bailleur dès janvier 2018 que la modification réglementaire a entraîné une réduction effective et notable des surfaces utilisables, ce qui justifierait une réduction proportionnelle du loyer en application de la clause. La S.A.S. Prestiactes Services précise qu’au regard des deux périodes de confinement en 2020 qui ont empêché l'affichage de ses panneaux publicitaires, elle a été amenée à suspendre le paiement des loyers conformément aux dispositions de l'article 5 du contrat de bail. Elle ajoute que les sommes restant dues au 31 mars 2025 s’élèveraient à 9 837,60 € HT. Enfin, elle expose sa situation économique, sociale et financières pour demander d’écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures précitées, pour ce qui concerne l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, il convient de rappeler les termes de l’article 753 du code de procédure civile selon lesquels « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».
La S.A.S. Prestiactes Services demande au tribunal, à titre principal, de « Convoquer les parties à une audience de conciliation aux fins d'une résolution amiable du litige ».

Néanmoins, cette prétention n’a fait l’objet d’aucune discussion sérieuse dans les conclusions de la S.A.S. Prestiactes Services qui n’énonce, du reste, aucun moyen au soutien de cette demande. Dès lors, le tribunal ne statuera pas sur cette prétention qui tout au plus aurait dû être abordée au cours de la mise en état dans le cadre de l’instruction du dossier.

Sur l’occupation sans droit ni titre alléguée et ses suites

Il résulte de la combinaison des dispositions de l'article 1103 et de l’article 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent notamment être exécutés de bonne foi.

L’article 1215 du code civil dispose que « lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat ».

En application de l'article 1214 du même code, le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil notamment que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
(…)
La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
(…)
Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
(…)
La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Versions Informations pratiques 
(…)
La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Selon l’article L. 581-25 du code de l’environnement, « Le contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité ou d'installer une préenseigne se fait par écrit. Il est conclu pour une période qui ne peut excéder six ans à compter de sa signature. Il peut être renouvelé par tacite reconduction par périodes d'une durée maximale d'un an, sauf dénonciation par l'une des parties trois mois au moins avant son expiration.
Le preneur doit maintenir en permanence l'emplacement loué en bon état d'entretien. Faute d'exécution de cette obligation, et après mise en demeure, le bailleur peut obtenir, à l'expiration d'un délai d'un mois, du juge des référés, à son choix, soit l'exécution des travaux nécessaires, soit la résolution du contrat et la remise des lieux en bon état aux frais du preneur.
À défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois.
Le preneur doit remettre l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat.
Le contrat doit comporter la reproduction des quatre alinéas précédents.
Les dispositions du présent article sont d'ordre public ».

En l’espèce, le 29 janvier 2014, la SCI Cabri a donné à bail à la S.A.S. Prestiactes Services un terrain pour y installer deux dispositifs publicitaires. Ce bail a été conclu pour une durée d’une année à compter du 1er novembre 2013, renouvelable tacitement, moyennant un loyer annuel de 4 440 euros HT soit 366,66 euros HT par mois correspondant à 440 euros TTC par mois.

La SCI Cabri soutient avoir respecté la mise à disposition des lieux et fait valoir que la S.A.S. Prestiactes Services a failli à son obligation de paiement du loyer courant 2018 ; qu’elle a adressé à celle-ci une première mise en demeure le 6 mai 2019. Elle indique que plus de 3 mois se sont écoulés entre cette mise en demeure et l’absence de règlement de sorte que conformément à l’article 7 du contrat qui stipulant « A défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant trois mois.
Le preneur doit remettre l’emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l’expiration du contrat », elle a pris acte de la résiliation du bail. La SCI Cabri ajoute que par lettre recommandée en date du 30 septembre 2019, elle a résilié le contrat pour faute grave du locataire, la mise en demeure du 6 mai 2019 étant restée sans effet.

De son côté, la S.A.S. Prestiactes Services allègue que la pandémie et les mesures administratives prises pour limiter sa propagation ont eu un impact significatif sur l'activité et l'exploitation des panneaux, que le changement des circonstances d'exploitation sur les panneaux découle bien de mesures administratives ou de restrictions directement liées à la crise sanitaire. Elle affirme qu’elle s'est trouvée dans l'impossibilité de jouir de l'emplacement et d'en faire usage, qu’elle était donc fondée à invoquer la clause contractuelle (article 5 du contrat de bail) d’exception d’inexécution temporaire au bailleur et à ne pas payer le loyer pendant cette période. La S.A.S. Prestiactes Services indique également que la réglementation sur la publicité extérieure a changé, en s’appuyant sur des arrêts du Conseil d’État ; que par délibération du 15 juillet 2020, le conseil municipal de [Localité 1] a approuvé le règlement local de publicité, instituant trois zones sur le territoire communal : La ZPR 1 correspondant aux secteurs centre-ville et site patrimonial remarquable, la ZPR 2 aux secteurs à dominante résidentielle et aux grands axes de la commune et la ZPR 3 aux zones d'activités économiques. Elle explique qu’en termes de surface : en ZPR1 la publicité est interdite, en ZPR 2 et ZPR 3 elle est limitée à 8 m2 ; La S.A.S. Prestiactes Services fait valoir que ses deux dispositifs publicitaires présentaient chacun une surface unitaire totale (surface de l'affiche + surface des moulures comprises) de 13,50 m2 ; qu’ils ne respecteraient donc pas les dispositions réglementaires qui leur étaient imposées tant par la nouvelle interprétation des textes donnée par le Conseil d'État que par le règlement local de publicité ; que pour être en conformité à la réglementation et pour pouvoir maintenir l'exploitation de panneaux publicitaires sur le terrain de la SCI Cabri, elle les a déposés et remplacés par des dispositifs supportant des affiches d'une surface de 8 m2 ; que les conditions d'exploitation du contrat ayant été modifiées en cours du contrat, les dispositions fixées par l'article 5 du contrat de bail acceptées par les parties, peuvent s’appliquer et permettre que le montant annuel du loyer soit réduit au prorata des surfaces utilisables (16 m2) soit à 2 974 euros HT à compter du 1er janvier 2018. Elle ajoute avoir informé la bailleresse par courrier du 19 janvier 2018 de la modification de la surface des deux dispositifs publicitaires et de la réduction de la redevance annuelle à compter du 1er janvier 2018 à 2 974,80 € HT, calculé au prorata de la nouvelle surface publicitaire utilisable soit 8 m2/dispositif, et qu’elle a continué à régler la SCI Cabri sur la base du montant correspondant à la nouvelle surface des panneaux exploités.

Sur ce,

Comme rappelé ci-dessus, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Le seul contrat, légalement formé, produit en la présente procédure est celui du 29 janvier 2014 ; il n’est nullement prouvé que la SCI Cabri ait accepté la modification tarifaire alléguée et exécutée unilatéralement par la S.A.S. Prestiactes Services. Dès lors, aucun autre bail n’a reçu juridiquement application entre les parties et force est de constater que la relation contractuelle a perduré sur la base du contrat du 29 janvier 2014. Les loyers à payer sont donc ceux prévus par ledit contrat.

La SCI Cabri produit aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure adressée à la S.A.S. Prestiactes Services de payer la somme 3 987,60 euros d’impayés en date du 6 mai 2019 ainsi que la lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2019 de résiliation du bail pour non-paiement de loyers, conformément aux dispositions de l’article L. 581-25 du code de l’environnement précité. En effet, cette résiliation est intervenue avant la résolution issue de la délibération du conseil municipal de [Localité 1] en date du 15 juillet 2020, et aucune circonstance susceptible de justifier un cas d’exception d’inexécution n’est sérieusement démontrée par la S.A.S. Prestiactes Services

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er octobre 2019 figurant au contrat du 29 janvier 2014 conclu entre la SCI Cabri et la S.A.S. Prestiactes Services ; de dire que la S.A.S. Prestiactes Services est occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2019 ; d’ordonner l’expulsion de la société Prestiactes Services ; d’ordonner à la S.A.S. Prestiactes Services de libérer l’emplacement loué et à remettre les lieux en état, à ses frais, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par panneau dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pendant six mois, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures d’exécution.

Sur les sommes dues

La SCI Cabri demande de condamner la société Prestiactes Services à lui payer la somme de 33 285,3 euros arrêtée au 1er mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande.

Pour s’opposer à cette demande, la S.A.S. Prestiactes Services met en avant une redevance théorique 2018–2022 de 14 870 euros, des déductions pour impossibilités d’exploitation de 2 478 euros, une redevance réellement due de 12 392 euros, une redevance déjà payée de 8 615,40 euros, un solde au 31 décembre 2022 de 3 146,16 euros HT et prétend qu’en y ajoutant les périodes 2023–2025, le solde total au 31 mars 2025 serait de 9 837,60 € HT.

Cependant, la S.A.S. Prestiactes Services se base sur des calculs théoriques, sur des modifications unilatérales des conditions d’exécution du contrat et sur de prétendus empêchements d’exercer ; les chiffres annoncés ne correspondent donc pas aux stipulations contractuelles et aucune circonstance justifiant un cas d’exception d’inexécution n’a été retenu par le tribunal.

La S.A.S. Prestiactes Services ne démontre pas avoir arrêté l’exploitation des panneaux publicitaires. Aussi, au regard des arriérés de loyers cumulés avant l’acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d’occupation après l’acquisition de cette clause basées sur les termes du contrat, les loyers et indemnités d’occupation sont les suivants : 4 869,30 euros dus pour l’année 2019, indemnités d’occupation de 444 euros/mois pour 2020 soit 5 328 euros, pour 2021 soit 5 328 euros, pour 2022 soit 5 328 euros, pour 2023 soit 5 328 euros, pour 2024 soit 5 328 euros, de janvier à mars 2025 soit 1 776 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Prestiactes Services à payer à la SCI Cabri la somme de 33 285,3 euros arrêtée au 1er mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les dépens

Selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la société Prestiactes Services est la partie perdante du litige.

En conséquence, elle sera condamnée aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître [W] [R] sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, tenue aux dépens et succombant en la présente instance, la société Prestiactes Services sera donc condamnée à payer à la SCI Cabri une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune circonstance de droit ou de fait n’impose que soit écartée l’exécution provisoire de droit. En outre, l’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Sur les autres demandes

Il convient de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS