TJ 69264, 23 avr. 2026, RG 25/00152

N° RG 25/00152 - N° Portalis DB2I-W-B7J-C452 Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É DU 23 AVRIL 2026

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le
à :

- Me Guillaume VANNESPENNE
- Me Aymeric CURIS
- Me Ludovic SIREAU

Le vingt trois Avril deux mil vingt six, Nous, France ROUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE, statuant en référé, assistée de Corinne POYADE, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [A], né le 19 Octobre 1973 à VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE (69), demeurant [Adresse 1] LAGER, représenté par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, substitué par Me MAITRE, Me Emmanuelle MASSOL GRECET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [N] [K], née le 25 Novembre 1976 à VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE (69), demeurant [Adresse 1] LAGER, représentée par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, substitué par Me MAITRE, Me Emmanuelle MASSOL GRECET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

S.A.S. COMPAGNY DOGANAY LIMITED, inscrite au RCS de VILLEFRANCHE - TARARE sous n° 951 789 411, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Aymeric CURIS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

E.U.R.L. FAIR PLAY, inscrite au RCS de VILLEFRANCHE - TARARE sous n° 811 071 901, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Ludovic SIREAU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

La cause a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 Octobre 2025 et renvoyée au 11 Mars 2026,

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 11 Mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré pour que la décision soit rendue ce jour, ainsi qu'il suit :

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 6 janvier 2012, Monsieur [Y] [A] et Madame [N] [K] (le bailleur) ont donné à bail commercial à la SARL LE FAIR PLAY (le preneur) des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros, hors charges et hors taxes, payable par avance.

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2023, la SARL LE FAIR PLAY a cédé son fonds de commerce à la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED, l’acte de cession comportant une clause de garantie solidaire du vendeur envers l’acquéreur.

Suivant lettre recommandée en date du 2 avril 2025, avisée le 4 avril 2025, Monsieur [A] et Madame [K] ont mis en demeure la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED de payer la somme de 7.484,06 euros au titre de l’arriéré locatif.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025 signifié au cédant le 21 août 2025, pour une somme de 7.484,06 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2025, incluant le mois d’avril 2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025 dénoncé à la SARL LE FAIR PLAY le 15 septembre 2025, fait assigner le locataire devant la présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône statuant en matière de référé aux fins de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l’expulsion de la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner solidairement la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED et la SARL LE FAIR PLAY à payer à Monsieur [A] et Madame [K] la somme provisionnelle de 12.552,18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025 inclus,
- condamner solidairement la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED et la SARL LE FAIR PLAY au paiement d’une somme de 2.542,03 euros à titre d’indemnité d’occupation, du 8 mai 2025 jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED et la SARL LE FAIR PLAY au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les coûts de levée de l’état des inscriptions, les frais du commissaire de justice au titre des commandements de payer et dénonces.

A l’audience du 11 mars 2026, Monsieur [A] et Madame [K] représentés par leur conseil actualisent leur demande de provision au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 28.042 euros selon décompte du 19 janvier 2026 et sollicitent de débouter la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Assignée par remise de l'acte à étude, la SARL COMPANY DOGANAY LIMITED a comparu, représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice des conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, soit :

La suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, L’octroi de délais de paiement sur 10 mois afin d’apurer la dette locative, Le rejet de la demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune partie conservera ses dépens.
La SAS COMPANY DOGANAY LIMITED expose avoir sollicité le RIB CARPA au conseil du demandeur mais ne pas avoir obtenu de réponse, de sorte qu’elle n’a pas été en capacité de débuter le règlement du passif locatif.

La SARL LE FAIR PLAY a repris oralement ses conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 27 janvier 2026 aux termes desquelles elle sollicite :

- à titre liminaire, de déclarer irrecevables les demandes des bailleurs en raison de contestations sérieuses,
- à titre principal, de juger non écrite et donc nulle la stipulation du bail commercial reprise dans la cession du fonds de commerce de garantie solidaire,
- de débouter les demandeurs ou à titre subsidiaire, de limiter à la durée de trois ans (soit jusqu’au 22 mai 2026) la durée de la garantie,
- en tout état de cause, statuer sur la demande de résiliation et d’échelonnement de la dette et condamner les bailleurs à lui verser la somme de 3.600 euros au titre du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SARL LE FAIR PLAY prétend que le juge doit rejeter les demandes, lesquelles sont irrecevables en l’absence de fondement légal dans le dispositif de l’assignation. A titre principal, elle considère la garantie solidaire nulle et donc non écrite en l’absence de terme déterminé de la garantie. Elle rappelle en outre que le bailleur ne l’a pas informée dans le mois du défaut de paiement du loyer. A titre subsidiaire, elle sollicite que la garantie soit limitée à trois années, conformément aux dispositions légales, de sorte qu’elle ne serait solidairement tenue que pour deux mois de loyers impayés. Enfin, elle indique s’en rapporter quant aux demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la recevabilité des demandes :

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L’article 56 du même code dispose que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54 notamment un exposé des moyens en fait et en droit.

En l’espèce, Monsieur [A] et Madame [K] ont, dans leur assignation, mentionné l’article L.145-41 du code de commerce comme fondement de leurs demandes, de sorte qu’ils ont satisfait à l’obligation de l’article 56 du code de procédure civile précité.

En tout état de cause, la SARL LE FAIR PLAY ne justifie pas du grief qui lui est causé par l’absence de mention au dispositif de l’assignation.

Par conséquent, la demande de nullité de l’assignation sera rejetée et les demandes seront déclarées recevables.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [A] et Madame [K] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit au 28 mai 2025, avec toutes conséquences de droit.

- Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED se maintient dans l’immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant ainsi un trouble manifestement illicite.

En conséquence, l’expulsion de la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

A défaut de sollicitation préalable à l’encontre de la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED afin qu’elle quitte les locaux de manière volontaire, la demande d’astreinte sera rejetée.

- Sur les demandes de provision :

Sur la solidarité

Le contrat de bail initial prévoit notamment, dans son article intitulé « Cession – Sous-location », que le bail peut être cédé par le locataire à l’acquéreur de son fonds concernant l’exploitation commerciale mais que le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail pendant la durée restant à courir de la période de neuf ans au cours de laquelle la cession a été consentie, ainsi que lors de la tacite prorogation du bail (pièce n°1, p.9).

L’acte de cession conclu entre la SARL LE FAIR PLAY et la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED, auquel est également intervenu Madame [K] et Monsieur [A] en qualité de bailleurs, reprend la clause précitée dans son intégralité et précise que le bailleur a donné son accord au transfert du droit au bail (pièce n°2, p.4).

La SARL LE FAIR PLAY soulève deux moyens tendant à rejeter la demande de solidarité en raison de la nullité de la clause de garantie solidaire ou, à titre subsidiaire, à limiter sa garantie.

Il convient d’étudier successivement ces moyens.

Sur la demande de nullité de la garantie solidaire
En application de l’article L.145-16-2 du code de commerce, si la cession du bail est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

Il a été jugé que ce texte est applicable dès lors que la cession du fonds de commerce est intervenue postérieurement au 20 juin 2014, date d’entrée en vigueur de la loi (V. par ex : CA [Localité 1], 23 novembre 2023, n°21/20068).

En l’espèce, l’acte de cession étant intervenue le 23 mai 2023, cet article est applicable au présent litige.

Or l’article L.145-16-2 du code de commerce précité ne prévoit pas que serait sanctionnée d’une nullité la clause de garantie ne précisant pas cette durée de 3 années.

En tout état de cause, il ne relève pas du pouvoir juridictionnel du juge des référés de déclarer une clause issue d’un contrat de bail commercial ou d’un acte de cession de fonds de commerce nulle.

Par conséquent, la demande tendant à déclarer nulle la clause de garantie solidaire sera déclarée irrecevable devant le juge des référés.

Sur la limitation de la garantie solidaire
L’article L.145-16-1 du code de commerce, créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, si la SARL LE FAIR PLAY n’a pas reçu notification dans le délai d’un mois du défaut de paiement du locataire, en violation de l’article L.145-16-1 du code de commerce précité, ce texte ne prévoit aucune sanction et la société ne démontre aucun préjudice puisque, même informée par la suite, elle n’a pas apuré la dette dont elle a eu nécessairement connaissance a minima au jour de la dénonciation du commandement de payer, en sa qualité de cédante, soit depuis le 21 août 2025.

Néanmoins, par application de l’article L.145-16-2 du code de commerce précité, la garantie solidaire de la SARL LE FAIR PLAY au bénéfice de la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED doit courir à compter de la cession du bail et pour une durée de trois ans, pour la dette invoquée par les bailleurs, née au titre des loyers et charges à compter du mois d’octobre 2024 entrant dans le champ de la garantie due par la SARL LE FAIR PLAY.

Ainsi, la SARL LE FAIR PLAY est solidairement engagée à garantir la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED à compter du 23 mai 2023 et jusqu’au 23 mai 2026.

Sur les sommes dues

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le commandement du 28 avril 2025 porte sur une créance d'un montant de 7.484,06 euros, arrêtée au 18 avril 2025, incluant le mois d’avril 2025. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Madame [K] et Monsieur [A] versent aux débats un dernier décompte en date du 10 mars 2026, démontrant un arriéré locatif d’un montant de 28.042,00 euros au 1er janvier 2026.

Il convient de condamner la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED solidairement avec la SARL LE FAIR PLAY au paiement à titre provisionnel de la somme de 28.042,00 euros TTC au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026, incluant le mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 7.484,06 euros.

L’indemnité d’occupation due par la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. La SARL LE FAIR PLAY sera solidairement condamnée au paiement de celle-ci dans la limite de sa garantie, soit jusqu’au 23 mai 2026.

- Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED formule une demande de délais et soutient avoir demandé un RIB CARPA mais ne pas avoir obtenu de réponse.

Monsieur [A] et Madame [K] s’opposent à la demande en rappelant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer et des charges courants.

En effet, il ressort des décomptes versés par les bailleurs que le paiement du loyer courant n’est pas repris, de sorte que la dette s’accroît. Il sera rappelé que le paiement auprès du compte CARPA n’est pas obligatoire, le locataire étant en capacité d’effectuer des virements directement auprès de son bailleur.

En outre, la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED ne fournit aucun document sur sa situation financière permettant de fixer un montant afin d’apurer la dette en dix mensualités comme sollicité.

Par conséquent, les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront rejetées.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS COMPANY DOGANAY LIMITED in solidum avec la SARL LE FAIR PLAY, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 avril 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS COMPANY DOGANAY LIMITED et de la SARL LE FAIR PLAY ne permet d’écarter la demande de Monsieur [A] et Madame [K] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros.

En tant que partie qui succombe, la demande au titre des frais irrépétibles formulée par la SARL LE FAIR PLAY sera rejetée.

PAR CES MOTIFS