TJ 86194, 11 déc. 2025, RG 25/00130

Minute n°
RG N° RG 25/00130 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GXYG
Nature de l'affaire : 5AA

S.A. [Localité 1] ([Localité 2] HABITAT)
C/
[X] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 11 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge au tribunal judiciaire de POITIERS et délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 OCTOBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 1] ([Localité 2] HABITAT),
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Mme [A] [G], muni d’un pouvoir spécial

ET :

DEFENDERESSE

Madame [X] [T]
née le 05 Avril 1995 à [Localité 4],
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Non comparant, non représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 02 avril 2024, [Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS) a consenti à Mme [X] [T] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour initialement un loyer mensuel de 387,96 euros ainsi que 159,23 euros de provisions mensuelles sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, [Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS) a fait signifier à Mme [X] [T] le 22 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.837,23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025 remis à étude, [Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS) a fait assigner Mme [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d'obtenir principalement que le bail soit résilié, que l'expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été retenue à l'audience du 09 octobre 2025.

En demande, [Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS), se faisant représenter par son agent muni d'un pouvoir spécial, lequel se réfère à l'audience à son acte introductif d'instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire, au jour du jugement, pour défaut de paiement et défaut d'assurance habitation ;Condamner Mme [X] [T] à quitter le logement ;Ordonner à défaut l'expulsion de Mme [X] [T] ;Condamner Mme [X] [T] au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 2.554,99 euros au 07 octobre 2025, outre intérêts légaux à compter du jugement ;Condamner Mme [X] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges ;Condamner Mme [X] [T] à payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [X] [T] aux dépens dont le commandement de payer.
Au soutien de ses demandes, [Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS) précise que la dette continue d'augmenter.

En défense, Mme [X] [T] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [X] [T] le 22 octobre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 25 juin 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges

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aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (anciennement, deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 5), visant encore le délai de deux mois en dépit de la réforme intervenue antérieurement à la conclusion du contrat, et le commandement de payer signifié le 22 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.837,23 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai ouvert à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 décembre 2024 à minuit, privant Mme [X] [T] de titre sur le logement à compter du lendemain.

L'admission de la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des causes du commandement, rend sans nécessité l'examen de la même demande sur le fondement concurrent du défaut d'assurance.

Sur le montant de l'arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

[Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS) produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de Mme [X] [T] s'élève à la somme de 2.554,99 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 septembre 2025.

Il n'est justifié devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d'office, à l'exclusion toutefois des coûts du commandement de payer et de l'assignation qui doivent être distraits de ce total, étant par ailleurs à prendre en compte dans les dépens.

En conséquence, il sera prononcé contre Mme [X] [T] une condamnation à payer à [Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS) la somme de 2.210,97 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 septembre 2025.

Par application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile, les intérêts au taux légal sont accordés sur le tout à compter du présent jugement.

Sur la demande d'expulsion et l'éventualité de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion ne peut être poursuivie notamment qu'en vertu d'une décision de justice.

La situation de Mme [X] [T] telle qu'elle résulte des éléments aux débats ne permet pas d'accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la résiliation du bail.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [X] [T] sera ordonnée.
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Il n'y a pas lieu de réduire le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Aucun élément des débats ne justifie d'accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [X] [T] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

En conséquence de l'expulsion ordonnée, il y a lieu de condamner Mme [X] [T] au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui a mis fin au titre pour occuper le logement, soit le 22 décembre 2024, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges tels qu'ils auraient été dus si le bail se poursuivait, outre indexation.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais dues seulement au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet.

En conséquence de la condamnation précédemment allouée à hauteur de 2.210,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, les indemnités d'occupation ne donneront lieu à condamnation qu'à compter du 1er octobre 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [X] [T], ayant qualité de partie perdante, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024, de sa dénonce à la CCAPEX du 24 octobre 2024, de l'assignation du 25 juin 2025 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 25 juin 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Mme [X] [T], supportant la condamnation aux dépens, à payer à [Localité 1] (anciennement [Localité 2] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS) la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire.

Rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS