TJ 31555, 12 mai 2026, RG 26/00706
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 26/00706 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U46I
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 12 Mai 2026
[G] [C]
[Q] [R]
C/
[W] [A]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 12 Mai 2026
à SELARL CLF
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
Mme [G] [C], demeurant [Adresse 4]
représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE
M. [Q] [R], demeurant [Adresse 4]
représenté par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
M. [W] [A], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
RAPPEL DES FAITS
Par contrat signé le 30 octobre 2023 à effet au 15 novembre 2023, Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] ont donné à bail à Monsieur [W] [A] un appartement à usage d'habitation et un parking (n°123) situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 414€ charges comprises.
Le 10 octobre 2025, Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] ont fait signifier à Monsieur [W] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique, la séquestration des meubles aux frais du locataire et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 1802,56€, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire à l’audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 1000€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 13 mars 2026, Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R], représentés par leur conseil, actualisent le montant de la demande en paiement à la somme de 2922,75€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mars 2026 comprise, et indiquent maintenir les demandes de leur assignation et s’opposer aux délais sollicités en défense.
Monsieur [W] [A], comparant, sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier d’un échéancier de paiement avec des mensualités de 150€ en plus du loyer pour apurer la dette. Il précise qu’il perçoit un salaire de 1500€, qu’il n’a pas d’enfants ni d’autres dettes. Il s’engage à verser la somme de 600€ en mars.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.
Par note en délibéré autorisée, le conseil des demandeurs a fait parvenir un décompte actualisé.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 30 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2084,30€ a été signifié le 10 octobre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur [W] [A] a réglé la somme de 900€ dans le délai de six semaines. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.
A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2025.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] produisent un décompte du 25 mars 2026 démontrant que Monsieur [W] [A] reste devoir déduction faite des frais de poursuite (161,95€+182,55€) la somme de 1978,25€, mensualité de mars 2026 comprise.
Monsieur [W] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que ce dernier reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Monsieur [W] [A] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1978,25€.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l'audience, de ses ressources stables et des propositions d’apurement de la dette faites par Monsieur [W] [A] ainsi que des versements déjà réalisés pour apurer la dette notamment le versement de 600€ réalisé le 24 mars 2026, il apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
En outre, conformément à la demande de Monsieur [W] [A] et ce dernier ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [W] [A] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.
A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [A] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [W] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R], Monsieur [W] [A] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2023 entre Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] et Monsieur [W] [A] concernant un appartement à usage d'habitation et un parking (n°123) situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 22 novembre 2025 ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [A] à verser à Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] à titre provisionnel la somme de 1978,25€ (décompte arrêté au 25 mars 2026, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 comprise) ;
AUTORISONS Monsieur [W] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 150 € chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [W] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
* que Monsieur [W] [A] soit condamné à verser à Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [A] à verser à Madame [G] [H] et Monsieur [Q] [R] une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière, La Vice-Présidente,
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