TJ 31555, 12 mai 2026, RG 26/00180

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00180 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UZJT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

Société CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[S] [B] [F] [H] [W]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 12 Mai 2026

à SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [B] [F] [H] [W], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 mars 2025 avec effet au 3 avril 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [S] [W] un appartement à usage d’habitation et un parking (n°103) situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 511,28€ provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 2 juillet 2025.

Par acte du 7 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 6 février 2026. Un renvoi contradictoire a été ordonné à la demande du défendeur pour justifier de la reprise du paiement des loyers courants.

A l’audience du 13 mars 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :
- constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [W] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- le condamner au paiement des sommes de :
* 3290,26€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,
* 511,28€ au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à son départ effectif,
* 40,53€ de frais bancaires,
* 960€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
*aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce.

Monsieur [S] [W], comparant, indique qu'il souhaite rester dans les lieux et propose de verser 150€ pour apurer la dette. il explique qu'il reconnaît la dette, qu'il a repris le paiement des loyers, qu'il a connu des problèmes financiers car il avait voulu passer auto-entrepreneur uber mais que depuis il a repris le travail et perçoit environ 1900€.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur a produit un décompte actualisé au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, il résulte de l’application combinée des articles 24 II et IV de la loi du 06 juillet 1989 que la recevabilité de l’action d’un bailleur personne morale tendant au prononcé de la résiliation du bail n’est recevable que si l’assignation a été délivrée après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 juillet 2025 soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 21 mars 2025 avec effet au 3 avril 2025 contient une clause résolutoire (article 7).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2025 pour la somme en principal de 2051,55€.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de six semaines susvisé, en faisant un versement de 1000€ le 10 juillet 2025. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 14 août 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit outre le contrat de bail, un décompte actualisé au 13 mars 2026 démontrant que Monsieur [S] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais de rejet bancaire qui ne sont pas justifiés, la somme de 2790,26€, mensualité de mars 2026 incluse.

Monsieur [S] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2790,26 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [S] [W], de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par ce dernier, il apparaît en capacité de solder la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de rester dans les lieux formulée par ce dernier s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Monsieur [S] [W], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de  Monsieur [S] [W] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [S] [W] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,