TJ 97416, 27 mai 2026, RG 25/00387
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION
MINUTE N°
DU : 27 Mai 2026
N° RG 25/00387 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJ5D
NAC : 72Z
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2026
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 1] représentée par son syndic en exercice PATRIMMO.RE
C/
[O] [V] représentée par la SARL IFF TRANSACTION en qualité de gestionnaire
DEMANDERESSE :
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 1] représentée par son syndic en exercice PATRIMMO.RE
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE :
Monsieur [O] [V] représentée par la SARL IFF TRANSACTION en qualité de gestionnaire
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [W] [L] [Q]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.R.L. PATRIMMO
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS
Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS
Audience Publique du : 06 Mai 2026
LORS DU DÉLIBÉRÉ
Ordonnance prononcée le 27 Mai 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière
Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Nicole COHEN, Me Stéphanie PANURGE le :
: FAITS ET PROCEDURE
M. [O] [V] est propriétaire du lot 4 au sein de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 1].
Mme [W] [L] [Q], propriétaire du lot n°3 situé en dessous de l’appartement de M. [V], se plaint d’infiltrations qui pourraient avoir pour origine un défaut d’étanchéité de la terrasse du dessus.
Devant le refus de prise en charge de la dépose du revêtement superficiel de sa terrasse par M. [V], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, fait assigner M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins d’expertise judiciaire.
Par décision du 21 novembre 2024, le juge des référés a invité les parties à conclure sur la compétence territoriale du tribunal judiciaire d’Avignon, le défendeur habitant dans le ressort de ce tribunal.
Les parties ayant sollicité que le dossier soit renvoyé au tribunal judicaire de Saint-Pierre, l’immeuble litigieux étant situé à Saint-Leu, par jugement du 27 mars 2025, le juge des référés a fait droit à la demande.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général n° 25/00387.
Mme [Q] a sollicité, par courrier du 16 mai 2025, la réalisation des travaux de nature à mettre fin aux désordres, la prise en charge de ceux-ci par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] ainsi qu’une indemnisation au titre de la perte de loyer subie.
En dépit d’un procès-verbal d’assemblée générale du 9 juin 2023 validant le principe d’effectuer les travaux d’étanchéité en réparation de causes d’infiltrations dans l’appartement de Mme [Q], cette dernière affirme que le SYNDICAT DES COPRORPIETAIRE n’a effectué aucune démarche.
C’est dans ce contexte que Mme [W] [L] [Q] a fait assigner, par actes de commissaire de justice des 13 et 16 janvier 2026, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], M. [O] [V] et la SARL PATRIMMO, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il ordonne, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire, en l’autorisant notamment à procéder à d’éventuelles mesures conservatoires ou provisoire et à effectuer les travaux que l’expert estimera urgents, sans attendre le dépôt du rapport définitif, à ses frais avancés, et qu’il condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la société BOURBON AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures, Mme [W] [L] [Q] sollicite également d’enjoindre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] de communiquer ses pièces 2, 5, 6, 7, 8 sous astreinte de 100 euros par jour de retard et d’ordonner que les frais d’expertise soient avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1].
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 26/00046.
En défense, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] réclame d’ordonner la jonction des procédures et de réserver l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
M. [V] réclame le rejet de la demande et la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il réclame, à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner la jonction des procédures, formule des protestations et réserves et réclame d’ajouter à la mission le chef suivant : « déterminer si les dalles sur plots présentent sur la terrasse de l’appartement n°4 assurent l’étanchéité de la terrasse ».
Il expose qu’il n’est pas démontré l’existence de désordres récents et qu’aucune déclaration de sinistre n’a été réalisée auprès de l’assureur.
Mme [Q] réplique sur ce point produire un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 décembre 2025 établissant l’existence de dommages actuels.
La SARL PATRIMMO formule des protestations et réserves.
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens qui y sont contenus.
Vu la mise en délibéré de cette affaire au 27 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de jonction des procédures
Il est nécessaire, dans l'intérêt d'une bonne administration de la Justice, de joindre la cause inscrite au rôle sous le n° 26/00046 avec celle inscrite sous le n° 25/00387.
Sur la demande d'expertise
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.
L'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.
Les éléments produits par Mme [W] [L] [Q] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], notamment le rapport d’intervention en recherche de fuite, le procès-verbal d’assemblée général du 9 juin 2023 et le constat de commissaire de justice du 11 décembre 2025 mettent suffisamment en relief l'existence de désordres, ainsi qu'un litige d'ordre technique. Le moyen soulevé par M. [V] tendant à voir rejeter la demande d’expertise en raison de l’ancienneté des désordres et de l’absence de déclaration de sinistre à l’assureur étant inopérants dès lors que le procès-verbal de commissaire de justice de décembre 2025 démontre la persistance des désordres allégués et que la déclaration de sinistre auprès de l’assureur est étrangère aux conditions d’octroi d’une mesure d’expertise judiciaire.
En revanche, il n’appartient pas au juge des référés, dans le cadre d’une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et d’une décision n’ayant qu’un caractère provisoire et ne préjugeant pas du fond, d’autoriser la demanderesse à faire exécuter des travaux à ses frais.
En l'état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l'article 145 du Code de procédure civile est établi. La mesure d'instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après, étant observé que le chef de mission sollicité par M. [V] sera compris dans un chef de mission plus large visant à déterminer l’existence et l’origine des désordres.
L'avance des frais de l'expertise sera partagée entre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], d’une part, et Mme [W] [L] [Q], d’autre part, tous deux demandeurs à la mesure d’expertise, dès lors qu’ils poursuivent un intérêt commun à tant à l’établissement des causes des désordres qu’à la détermination des responsabilités encourues.
Sur la communication de pièces
Mme [Q] réclame d’enjoindre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] de communiquer ses pièces 2, 5, 6, 7, 8 sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Par message RPVA du 20 avril 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] justifie avoir communiqué les pièces manquantes à l’ensemble des parties.
En conséquence, il n’y a lieu à référé de ce chef devenu sans objet.
Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge des demandeurs.
Enfin, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,
Ordonnons la jonction de l'affaire n°25/00387 et de l'affaire n°26/00046 sous le numéro de répertoire général commun n°25/00387.
Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent par provision,
Donnons acte aux parties en défense de leurs protestations et réserves.
Ordonnons une mesure d'expertise et désignons en qualité d'expert : M. [J] [C], expert près la cour d'appel de Saint-Denis-de-la-Réunion, demeurant [Adresse 6] – 0692369546/0262221842 - [Courriel 1].
Lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
Décrire les désordres listés dans l'assignation ou les pièces et écritures des parties, préciser leur importance ; indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert.
Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession; au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition.
Dire si les désordres apparents ont fait l'objet de réserves, s'ils ressortent de la garantie de parfait achèvement, s'il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les réserves ont été levées.
Indiquer si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, ou s'ils affectent la solidité des éléments d'équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert.
Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’ils proviennent des parties communes et privatives et s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d'entretien ou toute autre cause.
Fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera saisie de déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées.
Proposer les travaux de reprise nécessaires, chiffrer leur coût ;
Préciser la nature et l'importance des préjudices matériels, physiques ou moraux subis par chacun des demandeurs et proposer une base d'évaluation.
A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties.
Constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'aviser le juge chargé du contrôle des expertises qui pourra homologuer un accord conclu entre les parties et mettant fin à tout ou partie du litige objet de l'expertise judiciaire.
De manière plus générale, rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au juge du fond susceptible d'être saisi d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices ayant pu être subis.
Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra :
Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise.
Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés, ainsi que les pièces dont les parties entendent faire état, consigner leurs dires.
Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 1] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis.
À l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations. L'actualiser ensuite dans le meilleur délai:
En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations.En indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu'il fixera.En les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s'en déduisent.En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.
Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse.Rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Disons qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux.
Fixons à la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée pour moitié par Mme [W] [L] [Q] (1.500 euros), et pour moitié par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] (1.500 euros), à la Régie du tribunal judiciaire de Saint-Pierre dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision.
Rappelons que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme.
Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet.
Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d'instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code.
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle.
N° RG 25/00387 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJ5D - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 27 Mai 2026
Disons n’y avoir lieu d’enjoindre la production de pièces au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], devenue sans objet.
Disons n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejetons les autres demandes.
Laissons les dépens à la charge de Mme [W] [L] [Q] et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1].
Rappelons que :
le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise.
la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès.
Rappelons que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré.
LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS
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