TJ 28085, 5 mai 2026, RG 26/00009

N° RG 26/00009 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZCQ

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE

[G] [J]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT contradictoire

DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE
(RCS BLOIS n°967 200 049)
dont le siège social est sis 7 rue Latham - 41000 BLOIS
prise en son établissement sis 5 Rue Michel Royer - 45000 ORLEANS
pour la correspondance
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Madame [Y] [Q], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, muni d’un pouvoir spécial

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [J]
demeurant 22A rue des Vergers - Appt 1 - 28230 EPERNON
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Février 2026 et mise en délibéré au 05 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 27 novembre 2014, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [G] [J] un logement situé 22A rue des Vergers, ZAC de la Savonnière, appartement n°0001, à EPERNON 28230, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440,60 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 22 mai 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 552,96 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 11 décembre 2025, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [G] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante quant au bail consenti à Madame [G] [J], qui devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef, Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [G] [J] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux loués et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Madame [G] [J] à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure,Condamner Madame [G] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le montant des loyers et charges dus actualisé à la date du 3 septembre 2025, la mensualité de août 2025 étant incluse, à hauteur de la somme de 1 981,42 euros, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,Condamner Madame [G] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,Condamner Madame [G] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution, et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,Condamner Madame [G] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,Condamner Madame [G] [J] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

A l’audience, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par son avocat, actualise sa créance à la somme de 3 556,55 euros. Elle indique ne pas avoir reçu de versement depuis le mois de septembre 2025.

Madame [G] [J], citée en étude, comparaît personnellement. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique avoir perdu son emploi, ne plus percevoir la CAF et les APL, et recevoir 1100 euros d’ARE. Elle indique également avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable.

Madame [G] [J] a saisi la Commission de surendettement le 2 décembre 2025. Le 23 décembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a prononcé la recevabilité du dossier et un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action du bailleur, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2024.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 11 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

A titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 22 mai 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Néanmoins, l’article 24 VI prévoit que, « lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

De plus, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer délivré le 22 mai 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par décision en date du 23 décembre 2025, la commission de surendettement a déclaré le dossier recevable et orienté la procédure de surendettement vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [G] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 juillet 2025.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [G] [J] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il n’y aura pas de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [G] [J] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 juillet 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [G] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE – contrat de bail signé, commandement de payer, relevé de compte – que Madame [G] [J] reste devoir une somme de 3 556,55 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 5 février 2026, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 3 556,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS