TJ 76540, 6 janv. 2026, RG 25/00676

DOSSIER N° RG 25/00676 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBU3

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76000 ROUEN
Représentant : Mme [T] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [V] [I]
16 rue Eilleen Gray
76000 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [V] [I] un appartement situé 16 rue Eileen Gray - Luciline Bâtiment A - 3ème étage - Appartement n°308 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 651,55 euros, et 166,26 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, l'OPH ROUEN HABITAT a également donné à bail à Madame [V] [I] un emplacement de parking n°19 situé 16 rue Eileen Gray à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 28,12 euros, et 1,09 euros de provisions sur charges.

Par lettre du 13 décembre 2024 reçue le 23 décembre 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [V] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Madame [V] [I] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.604,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résolution du contrat de location ;
- ordonner l’expulsion de Madame [V] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
- condamner Madame [V] [I] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 4.610,20 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 mars 2025 ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 17 avril 2025.

À l'audience du 13 novembre 2025, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 10.371,61 euros, comprenant le mois d'octobre 2025 inclus.

L'OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 décembre 2024.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH ROUEN HABITAT s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Madame [V] [I], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

Elle indique avoir 2.000 euros de ressources et que son père va lui prêter de l'argent à hauteur de 4.000 euros à compter de janvier 2026. Elle indique avoir payé 550 euros le 12 novembre 2025.

Elle précise que les APL sont suspendus depuis juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 décembre 2025, Madame [V] [I] produit une copie d'écran d'un virement instantané d'un montant de 1.000 euros effectué auprès de ROUEN HABITAT. Sur demande du juge, l’OPH ROUEN HABITAT confirme la bonne réception de ce virement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Par exploit en date du 27 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.604,42 euros de loyers et charges impayés.

La locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines, le bail concernant le logement s’en trouve de plein droit résilié le 8 février 2025.

Le parking étant l'accessoire du contrat de bail du logement, il y a lieu également de constater que le bail le concernant a été droit de résilié à la même date.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 26 juillet 2024 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 30 octobre 2025, faisant état d'une dette locative de 10.637,78 euros.

Il convient cependant de déduire de cette somme le paiement effectué le 12 novembre 2025, la veille de l'audience, d'un montant de 550 euros par la locataire ainsi que le paiement effectué le 14 décembre 2025, en cours de délibéré, d'un montant de 1.000 euros.

Aussi, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 267,19 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 7,04 euros.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 27 novembre 2024, restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur justifie des frais d'assurance souscrit pour Madame [V] [I].

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [I] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 8.820,59 euros, au titre des loyers et charges dus au 15 décembre 2025, mois de d'octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [V] [I], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et justifie de sa situation personnelle et notamment d’avoir retrouvé un emploi.

Elle justifie aussi d'un paiement de 550 euros la veille de l'audience. Si ce paiement ne correspond pas au montant du loyer qui est de 672,82 euros, il y a lieu de souligner que Madame [V] [I] a justifié, en cours de délibéré, d'un virement de 1.000 euros démontrant des efforts considérables et une remise du paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [V] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [V] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

De même, Madame [V] [I] sera condamnée à payer à la l'OPH ROUEN HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [V] [I] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS