TJ 76540, 6 janv. 2026, RG 25/00706

DOSSIER N° RG 25/00706 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBZ4

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS
185 rue du Pré de la Roquette
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
représenté par M. [X] muni d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS :

M. [V] [U]
13 rue de l’Esterel
76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY
non comparant
Mme [G] [Z]
13 rue de l’Esterel
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2015, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z] un appartement situé 13 rue de l'Esterel - Immeuble Saphir - Appartement 431 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 490,11 euros et 163,13 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait signifier à Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.851,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans un délai d'un mois.

Par lettre du 15 janvier 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d'assurance ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.010,54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé et des charges locatives également revalorisées et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, revalorisé selon les dispositions contractuelles ;
- la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Préfecture ;
- rappeler que, de droit, la décision à venir sera assortie de l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 11 avril 2025.

La SA LE FOYER STEPHANAIS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 janvier 2025 et sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu'ils n'ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

À l'audience du 13 novembre 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 2.581,26 euros.

Elle indique se désister de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Madame [Z] qui a quitté les lieux.

La SA LE FOYER STEPHANAIS s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, notamment en raison du défaut d’assurance.

Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z], régulièrement cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [V] [U] et Madame [G] [Z], cités à l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur le désistement de la SA LE FOYER STEPHANAIS de ses demandes à l'encontre de Madame [G] [Z]

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SA LE FOYER STEPHANAIS de ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail du 12 mars 2015, d'expulsion de Madame [G] [Z], et de paiement à l'encontre de Madame [G] [Z], cette dernière ayant quitté les lieux selon avenant du 17 mars 2025, à compter du 1er juin 2025.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, l'article 7 g) de cette même loi dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ».

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA LE FOYER STEPHANAIS a souscrit une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Par conséquent, la SA LE FOYER STEPHANAIS sera déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA LE FOYER STEPHANAIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 janvier 2025 pour la somme de 1.851,69 euros.

Or il ressort du décompte versé à la procédure que les sommes ont été réglées dans le délai de deux mois puisqu'il a été payé la somme de 2.708,12 euros.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies et il y a lieu de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire étant rejetée, il n'y a pas lieu d'examiner la demande d'expulsion de Monsieur [V] [U] ni de condamnation à une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS produit le bail en date du 12 mars 2015 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 13 novembre 2025, faisant état d'une dette locative de 2.581,26 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte et des avis d'échéance produits que ce montant comprend des frais :
- 135,08 euros de frais le 20 mars 2025 ;
- 132,92 euros de frais le 23 avril 2025 ;
soit la somme totale de 268 euros.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de son locataire.

Cependant, compte tenu du fait que la lettre de mise en demeure a été envoyée le 20 mars 2025, le bailleur ne pouvait attendre que l'expiration du délai d'un mois à compter de son envoi pour solliciter le paiement de l'assurance pour compte à son locataire, de telle sorte qu'il sera déduit les primes d'assurance des mois de septembre 2024 à mars 2025 soit la somme totale de 19,55 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [U] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 2.293,71 euros, au titre des loyers et charges dus au 13 novembre 2025, mois d'octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [U] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner Monsieur [V] [U] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS