TJ 76540, 6 janv. 2026, RG 25/00756

DOSSIER N° RG 25/00756 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NCJ3

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [Z] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [B] [S]
15 rue Sénard
76000 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2021, avec prise d'effet au 16 juin 2021, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [T] [S] un appartement situé 15 rue Senard - Escalier 1 - Appartement 001 - 4ème étage à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 416,85 euros, outre des provisions sur charges.

Par lettre du 4 décembre 2024 reçue le 5 décembre 2024, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [B] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, l'OPH HABITAT 76 a fait signifier à Madame [B] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 8.987,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans un délai d'un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de:
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d'un serrurier ;
- condamner Madame [B] [S] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 9.598,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2025 ;
- le paiement de l'assurance facturée entre septembre 2024 et février 2025, pour absence d'attestation fournie par le débiteur malgré les courriers de rappel envoyés;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 25 avril 2025.

À l'audience du 13 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 8.346,48  euros.

L'OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2024.

À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH HABITAT 76 ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Madame [B] [S], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Elle précise être conseillère à France Travail et avoir 3 enfants.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH HABITAT 76 a indiqué avoir été avisé de l’approbation par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d’imposer des mesures de traitement de la créance locative au profit de Madame [B] [S]. Il a précisé que la décision de recevabilité du dépôt du dossier de surendettement date de février 2024.

Madame [B] [S] a précisé avoir déposé un deuxième dossier de surendettement en août 2025 et être dans l'attente de sa recevabilité.

Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A ce stade, il convient de rappeler qu'en application de l'article 722-5 alinéa 1er du code de la consommation, la décision de recevabilité de la demande de surendettement emporte interdiction pour le débiteur de payer en tout ou partie une créance autre qu'alimentaire née antérieurement à la date de la décision de la commission de surendettement. Par conséquent, si la délivrance du commandement de payer intervient après la décision de recevabilité de la commission, la clause résolutoire pourra être acquise uniquement en l'absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

En l'espèce, Madame [B] [S] a déposé un dossier de surendettement, comprenant notamment la dette de l'OPH HABITAT 76, le 1er février 2024 qui a été déclaré recevable le 29 février 2024 par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime. Dans le cadre de ce dossier de surendettement, l'OPH HABITAT 76 a déclaré sa créance à hauteur de 4.085,58 euros.

Or, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 6 décembre 2024 pour la somme de 8.987,38 euros, selon décompte arrêté au 4 décembre 2024 et débutant le 5 décembre 2023. Au vu du décompte joint au commandement de payer, il y a lieu de relever qu'il a été pris en compte, à tort, la créance locative déclarée dans le cadre de la procédure de surendettement.

En effet, s'il convient de constater que les loyers courants n'ont pas été payés à compter de la décision de recevabilité du dossier de surendettement du 29 février 2024, il ne peut être réclamé, dans le cadre du commandement de payer, les loyers antérieurs à mars 2024.

Par conséquent, il ne pouvait être réclamé aux termes du commandement de payer du 6 décembre 2024 uniquement les loyers et charges impayés depuis le 1er mars 2024 soit la somme de 3.813,98 euros (9 x 815,88 euros + 3,26 x 3 – 819,14 – 2x1.359,79).

S'agissant du dépôt d'un deuxième dossier de surendettement en août 2025, cela n'a pas de conséquence sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois puisqu'il a été réglé uniquement la somme de 2.457,42 euros.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 juin 2021 à compter du 7 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 14 juin 2021 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 10 novembre 2025, faisant état d'une dette locative de 8.639,93 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais de procédure pour un montant total de 293,52 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il convient de relever également qu'il a été compté des frais relatifs aux pénalités d'enquête OPS de 7,62 euros, dont il n'est pas justifié de l'envoi des mises en demeure, qu'il convient également de déduire.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 35,86 euros.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de sa locataire ainsi que la lettre de mise de demeure du 22 juillet 2024, restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur justifie des frais d'assurance souscrits pour Madame [S] à compter du 24 septembre 2024.

En conséquence, Madame [B] [S] est redevable à l'OPH HABITAT 76 de la somme de 8.045,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 novembre 2025, mois d'octobre 2025 compris.

Toutefois, il convient de rappeler que s'agissant de la créance locative née antérieurement au dépôt du dossier de surendettement, soit la somme de 4.085,58 euros, le plan de surendettement prévu par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime s'applique toujours et que l'OPH HABITAT 76 ne peut réclamer le paiement de cette somme puisque son exécution est différée pendant l'exécution du plan arrêté par la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La demande de délais de paiement ne sera appréciée uniquement pour la somme de 3.959,69 euros, dette locative née postérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Maritime.

En l'espèce, Madame [B] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [B] [S] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis novembre 2024 et respecte les mesures imposées par la commission de surendettement depuis septembre 2025 en s'acquittant des mensualités de 690,93 euros.

En outre, l'OPH HABITAT 76 n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [B] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [B] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

De même, Madame [B] [S] sera condamné à payer à la l'OPH HABITAT 76 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'OPH HABITAT 76 les frais irrépétibles qu'il a ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS