TJ 76540, 6 janv. 2026, RG 25/00929

DOSSIER N° RG 25/00929 - N° Portalis DB2W-W-B7J-ND6B

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGEO SEINE
139 Cours de la République
CS 90327
76056 LE HAVRE CEDEX
Représentant : M. [Y] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [R] [K]
2B rue de Belbeuf
Villa d’Est
76240 LE MESNIL-ESNARD
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 octobre 2023, la S.A. LOGEO SEINE a donné à bail à Monsieur [R] [K] un logement meublé en colocation à usage d'habitation principale situé 2A, rue de Belbeuf - Villa d'Est - Appt 102 à LE MESNIL ESNARD (76240), pour un loyer mensuel de 204,01 euros, outre un forfait sur charges de 30,29 euros et une redevance pour la location meublée de 64,19 euros.

Par notification électronique du 25 novembre 2024, la S.A. LOGEO SEINE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [K] le 6 décembre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.228,17 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 15 mai 2025 notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mai 2025, la S.A. LOGEO SEINE a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [R] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamne Monsieur [R] [K] à lui payer la somme de 4.407,54 euros au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 28 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre le montant des loyers et des charges dus à compter de cette date du 28 mars 2025, et ce jusqu'à la date de la résiliation du bail ;
- condamne Monsieur [R] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [R] [K] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le droit de plaidoirie.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. LOGEO SEINE fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement du 6 décembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 13 novembre 2024, la S.A. LOGEO SEINE, comparant représenté par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 1.631,87 euros arrêté à la date du 10 novembre 2025.

Elle précise qu'elle sollicite uniquement l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des loyers et charges impayés.

Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Monsieur [R] [K], précisant qu'il y a eu une reprise du paiement du loyer courant à l'exception des deux derniers mois avant l'audience.

À l’audience, Monsieur [R] [K], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 50 euros. Il précise qu'il est éducateur sportif et perçoit environ 1.600-1.900 euros de ressources. Il mentionne que son logement est bien assuré.

Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

En application de l'article L.442-8-4 du code de la construction et de l'habitation, par dérogation à l'article L.442-8 du présent code et à l'article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les organismes mentionnés à l'article L. 411-2 du présent code peuvent louer, meublés ou non, des logements à plusieurs personnes lorsque celles-ci en ont fait la demande, dans le cadre d'une colocation telle que définie au I de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un contrat de location est conclu avec chaque locataire d'un même logement. Ces logements sont attribués à chaque colocataire dans les conditions prévues aux articles L. 441 à L. 441-2-9 du présent code. Le respect du plafond de ressources applicable au logement s'apprécie dans le cadre de chaque contrat de location. Les caractéristiques de décence du logement sont appréciées dans les conditions prévues au II de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application de la convention prévue à l'article L. 353-2 ou de l'article L. 442-1 du présent code. Les charges locatives accessoires au loyer principal des logements peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L'article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'exclut pas l'application de l'article 24 aux logements susvisé, de même que l'article 25-3 de la même loi ne l'exclut pas pour les logements meublés.

En application de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et selon le respect des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, l'article 4.c du contrat de bail stipule que ce dernier sera résilié de plein droit, deux mois après commandement de payer resté infructueux en cas d'impayé.

Il convient dès lors de vérifier la recevabilité de la demande puis le fond.

Sur la recevabilitéde la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs , la S.A. LOGEO SEINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. LOGEO SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation de la demande

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 30 octobre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, il convient de privilégier la volonté des parties sur l'application de la loi, même d'ordre public, dès lors que cela est plus favorable au locataire et de considérer qu’un délai de deux mois a été laissé au locataire pour régulariser sa situation après la délivrance d’un commandement de payer.

Par exploit en date du 6 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.228,17 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

Compte tenu de la clause présente au contrat de bail, il convient de vérifier si les loyers et charges sollicités aux termes de cet acte ont été réglés par le locataire dans le délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 février 2025.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 10 novembre 2025, Monsieur [R] [K] demeure redevable de la somme de 1.631,87 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de procédure d'un montant de 164,21 euros.

Monsieur [R] [K] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [K] à payer à la SA LOGEO SEINE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 1.631,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et ayant repris le paiement des loyers, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 33 mois mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 50 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [R] [K], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 décembre 2024 et de l'assignation du 15 mai 2025.

L'équité commande de débouter la S.A LOGEO SEINE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS