TJ 95500, 27 mai 2026, RG 26/00212

DU 27 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00212 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCN3

Code NAC : 30B
S.C.I. JEF [Localité 1]

C/
S.A.R.L. [G] ACADEMY [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. JEF [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118, Me Dounia ATALLAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 728

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [G] ACADEMY [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 27 Mai 2026
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 15 juin 2023 et avenant du 17 juin 2024, la S.C.I. JEF [Localité 1] a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1], portant sur un local commercial sis [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 39.600 euros.

Le 1er juillet 2025, la S.C.I. JEF [Localité 1] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1], portant sur la somme de 22.313,50 euros en principal et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, la S.C.I. JEF [Localité 1] a fait assigner en référé la S.A.R.L. ACADEMY ARGENTEUIL devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 15 du bail et rappelée au commandement de payer et par conséquent, qu’il constate la résiliation du bail ; Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société [G] ACADEMY et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la SCI JEF [Localité 1], aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société [G] ACADEMY d’avoir à les retirer dans un délai de quatre (4) semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution et R 433-2 à R433-5 du Code des procédures civiles d’exécution ; Condamner la société [G] ACADEMY à payer la SCI JEF [Localité 1] à titre de provision sur les loyers et charges dus la somme de 54.306,96 euros T.T.C. (en ce inclus l’échéance du premier trimestre 2026) en principal, à parfaire ; Condamner la société [G] ACADEMY à payer à la requérante à compter du 1er avril 2026, une indemnité d’occupation fixée, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer et charges annuels en sus de la TVA au taux en vigueur jusqu’à la date de restitution des lieux loués, outre les taxes, assortie d’une pénalité de 10% des intérêts de retard stipulés aux termes de la clause pénale prévue à l’article 16 du contrat de bail ; Constater la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité, d’un montant de 9.900,00 euros, conformément à l’article 6.4.4 du bail ;Condamner la société [G] ACADEMY à payer à la SCI JEF [Localité 1] la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile; Condamner la société [G] ACADEMY aux entiers dépens.
L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2026 à laquelle la S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1], citée par MODALITES, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. JEF [Localité 1] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 15 juin 2023 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d'inexécution des obligations imposées aux Preneurs par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 1er juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.
Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 1er août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’arriéré locatif
Il résulte de l’extrait du grand livre versé aux débats que la dette locative est de 36.736,80 euros au 08 décembre 2025. Par ailleurs il convient d’ajouter l’indemnité d’occupation due pour le 1er trimestre 2026 d’un montant de 14.641,80 euros, soit un total de 51.378,60 euros.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 51.378,60 euros au titre de l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires, échéance du 1er trimestre comprise, et il convient de condamner la S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1] par provision au paiement de cette somme.

Sur la clause pénale
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 juin 2023 contient une clause pénale qui stipule qu’à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme à leur échéance, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

Or, la clause contractuelle dont il est demandé de faire application s’apparente à une clause pénale, et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le dépôt de garantie
Le bail commercial conclu entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 9.900 euros, équivalent à un trimestre de loyers hors charges tel que prévu contractuellement et stipule en son article 15 qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie demeurera intégralement acquis au Bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus et à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations à la charge du Preneur et sous réserve de tous autres dus, droits et actions.

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut en principe être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. JEF [Localité 1] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.R.L. ACADEMY [Localité 1] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS