TJ 30189, 13 mai 2026, RG 25/00258

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/00258 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K4XC

[L] [P]

C/

[U] [K], assignée à personne le 20/02/25, [J] [K], assigné à somicile (épouse) le 20/02/25

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

DEMANDERESSE:

Mme [L] [P]
née le 10 Juillet 1963 à [Localité 2] ([Localité 2])
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [U] [K]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Marie TAULELE, avocat au barreau de NIMES

M. [J] [K]
né le 21 Septembre 1964 à [Localité 3] (GARD)
[Adresse 5]
[Localité 1]
représenté par Me Marie TAULELE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 11 mars 2026
Date du Délibéré : 13 mai 2026

DÉCISION :

contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Mai 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seings privés en date du 31 janvier 2021, à effet du 1er février, Monsieur et Madame [K], ont donné à bail à Madame [L] [P], un logement situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 6], [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 510 €, et 40 € de provision mensuelle pour charges.

Le 27 juillet 2023, intervient un premier dégât des eaux, une fuite de canalisation d'alimentation en eau ayant été découverte au sein de la dalle de l'immeuble.
Une déclaration de sinistre a été effectuée par les bailleurs et après une réunion d'expertise amiable, les travaux de reprise ont été réalisés par la société DASSI PLOMBIER CHAUFFAGISTE. Lors de cette intervention, les clarinettes ont été remplacées afin d'identifier avec précision les canalisations d'eau.

Un deuxième dégât des eaux est intervenu au mois d'octobre 2023. Des moisissures sont apparues sur les murs de la chambre du logement loué à Madame [P].
L'origine du sinistre a été identifiée comme provenant de la toiture de l'immeuble.
Monsieur et Madame [K] ont avisé le syndic de copropriété, la société AGIR et un constat amiable a été réalisé le 4 janvier 2024.
L'entreprise DI CRISTOFANO a été mandatée afin d'engager les réparations de la toiture de
La société AGIR a accepté son devis d'intervention le 4 janvier 2024.

Pendant cette période, la locataire est également confrontée à des problèmes électriques.

Au mois de janvier 2024, Monsieur et Madame [K] ont mandaté la société UBASSY PEINTURE afin d'obtenir un devis complet pour des travaux de peinture et de reprise

Un troisième dégât est survenu le 8 mai 2024 à la suite d'une fuite des WC.
Le plombier mandaté par les bailleurs, la société DASSI PLOMBIER CHAUFFAGISTE, est intervenu le jour même.

Consécutivement, la société UBASSY PEINTURE a émis un nouveau devis pour les travaux de reprise de peinture des WC (murs et plafond).
A cette occasion, le peintre a relevé que l'humidité étaient encore présente dans les murs du logement et un déshumidificateur a été installé pour l'assèchement des murs.

Madame [P] a sollicité une conciliation de justice auprès du Conciliateur du Tribunal judiciaire de Nîmes, lequel a invité les concluants à une réunion de conciliation, le jeudi 25 juillet 2024. Un constat d'accord, prévoyant la déshumidification des murs, avant le 30 septembre et leur peinture, avant le 30 octobre a été signé le 20 août 2024.

La demande d'homologation du protocole d'accord a été rejetée par le Tribunal Judiciaire en ce qu'il se faisait au détriment exclusif des intérêts de Madame [P].
L'Ordonnance du 13 novembre 20247 a autorisé Madame [L] [P] à consigner les 12 prochains loyers et dit qu'il sera mis fin de plein droit à cette consignation au moment où Madame [L] [P] réintègrera le logement.

En décembre 2024, les services des préventions des risques de la Mairie de [Localité 3] sont intervenus et ont conclu que l'appartement n'était pas insalubre mais affecté d'infiltrations d'eau dans toutes les pièces et que la chambre était inhabitable en cet état.
C'est en l'état qu'en date du 25 février 2025, Madame [P] a assigné Monsieur et Madame [K] devant le Tribunal judiciaire de NIMES pour l'audience du 12 mars 2025 afin de :
VU la Loi nº89-462 du 06 juillet 1989,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à réaliser à leurs frais les travaux de remise en état de leur logement sis à [Adresse 8], loué à Madame [L] [P], dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à payer à Madame [L] [P] une astreinte de 100 € par jour de retard au-delà du délai prescrit,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à payer à Madame [L] [P] une somme de 12 180 € sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice,

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à payer en deniers ou quittances à Madame [L] [P] une somme de 3 474,92 € sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de remboursement des charges indûment appelées
DEBOUTER Monsieur et Madame [J] [K] de l'ensemble de leurs prétentions injustes et infondées,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à payer à Madame [L]
[P] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] aux dépens.

Appelée, l'affaire a été renvoyée de nombreuses reprises.

A l'audience du 11 mars 2026, en demande, Madame [P], représentée, présente un historique du contentieux et actualise ses conclusions en se désistant de la demande relative aux travaux de remise en état:
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à payer à Madame [L] [P] une somme de 12 180 € sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à payer en deniers ou quittances à Madame [L] [P] une somme de 3 474,92 € sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de remboursement des charges indûment appelées
DEBOUTER Monsieur et Madame [J] [K] de l'ensemble de leurs prétentions injustes et infondées,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] à payer à Madame [L]
[P] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [K] aux dépens.

En défense, Monsieur et Madame [K], représentés, indiquent notamment que Madame [P] est restée dans le logement et demandent au Tribunal :
Vu la loi du 6 juillet 1989 n°89-462,
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, Vu l'article 1728 du Code Civil,
Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 9, 516, 696, 700 du Code de procédure civile.
Vu les pièces communiquées,
JUGER que Madame [P] échoue à rapporter la preuve du caractère inhabitable du logement qu'elle occupe,
JUGER que les époux [K] sont des bailleurs diligents qui ont accompli l'ensemble des mesures nécessaires pour remédier aux sinistres survenus dans le logement occupe par Madame [P],
JUGER que les époux [K] ont tout mis en œuvre pour que les murs du logement sèchent par l'intermédiaire de la société UBASSY PEINTURE,
JUGER que les époux [K] ont déjà réalisé tous les travaux nécessaires en mandatant la société DASSI PLOMBIER CHAUFFAGISTE et UBASSY PEINTURE,
JUGER que Madame [P] formule des demandes infondées et injustifiées et qu'elle est de mauvaise foi,
CONFIRMER indexation automatique du loyer du bail d'habitation à 555 euros mensuel à compter du 1er février 2024,
CONFIRMER l'indexation automatique du loyer du bail d'habitation à 565,07 euros mensuel à compter du 1er février 2025,
EN CONSEQUENCE :
REJETER ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Madame [P] à l'encontre des époux [K],
CONDAMNER Madame [P] à payer aux époux [K] une somme totale de 4 385,35 euros au titre des arriérés de loyers indexés du 1er févier 2024 au mois de juin 2025, somme à parfaire,
CONDAMNER Madame [P] à payer aux époux [K] la somme de 1 220,02 euros à parfaire, au titre de la provision pour charges locatives impayées depuis 2023, somme arrêtée au mois de juin 2025, à parfaire,
CONDAMNER Madame [P] à payer aux époux [K] la somme de 5 000 euros au titre de la procédure abusivement engagée à leur égard,
CONDAMNER Madame [P] à payer aux époux [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Madame [P] aux entiers dépens de procédure.
ECARTER l'exécution provisoire de droit.

L'affaire est mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts :
Madame [P] considère avoir subi un préjudice de jouissance du fait du comportement des propriétaires qu'elle estime devoir se résoudre en dommages et intérêts pour une somme correspondant au montant des loyers versés de 580 € sur 21 mois d'octobre 2023 à mars 2025 et août 2025, où elle a été privée de l'usage de la chambre, pour une somme de 12 180 €.

Pour leur part, les époux [K] constatent que Madame [P] ne démontre ni le caractère inhabitable du logement qu'elle occupe, ni le préjudice subi quant à ses affaires présentes dans le logement, qu'elle s'abstient de toute justification quant à la réalité d'un prétendu préjudice subi, qu'elle se contente d'alléguer subir une situation dont elle ne rapporte pas la preuve et qu' elle s'est d'ailleurs toujours maintenue dans les lieux, tout en affirmant le contraire afin d'obtenir une ordonnance aux fins de consignation des loyers.

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (…)
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée."

En l'espèce, il apparaît :
- qu'aux termes de l'Ordonnance n°24/340, rendue le 13 novembre 2024, par le Juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NIMES, suite à la requête de Madame [P] en date du 7 novembre 2024, que, notamment, la demande d'homologation du protocole d'accord du 20 août 2024 a été rejetée par le Tribunal Judiciaire en ce qu'il se faisait au détriment exclusif des intérêts de Madame [P], que la situation de Mme [L] [P] relève à l'évidence d'une situation d'urgence ; que l'urgence contentieuse est en l'espèce corrélée à la gravité des conditions de vie de la requérante, laquelle n'a d'ailleurs pas pu demeurer dans le logement et a dû déménager provisoirement dans l'attente de l'aboutissement des travaux; que dans ces conditions Mme [L] [P] est fondée à obtenir l'autorisation de consigner ses loyers, non en CARPA mais auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, selon une procédure non contradictoire, qu'à cet égard, l'absence de caractère contradictoire de la présente procédure est de peu d'effet sur les débiteurs d'obligation dès lors que ceux-ci sont parfaitement informés de la situation pour avoir participé à la procédure de conciliation préalable et qu'ils ont d'ailleurs initié des travaux, à ce jour insuffisants; que l'urgence prévaut donc en l'espèce sur les désagréments induits par la nature de la présente ordonnance et justifie qu'il soit fait droit à la demande et (…) que Mme [L] [P] soit autoriser à consigner ses douze (12) prochains loyers, sans préjudice d'une nouvelle demande ultérieure, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ; que cette faculté de consignation prendra fin au moment de la réintégration des lieux par la preneuse si cette circonstance intervient dans un délai de douze mois consécutifs à la signification de la présente ordonnance." , Madame [P] a subi un préjudice et qu'elle a été autorisée à consigner ses douze prochains loyers, soit du 13 novembre 2024 au 12 novembre 2025,
- qu'au vu du courrier du 23 juin 2025 adressé à la CAF par les époux [K], les travaux de mise en conformité ont été effectués au mois de février 2025,
- qu'après plusieurs contrôles du peintre mandaté par Groupama, et de la Mairie, les murs du reste de l'appartement ont été trop humides pour les repeindre avant juillet 2025,
- qu'à partir du 1ª août, Madame [P] a repris les versements directs au propriétaire,

En conséquence, Madame [P] ayant subi un préjudice de jouissance, les loyers et provisions de charges, consignés de décembre 2024 à juillet 2025 soit la somme de 4 640 €, lui sera allouée à titre de dommages et intérêts et elle sera donc dispensée du paiement des loyers sur la période.

Sur les charges locatives :
L'article IV-A-2" du bail d'habitation conclu entre les parties, en date du 31 janvier 2021, stipule les modalités de révision, à savoir :
"2° Modalités de révision
a) Date de révision : au 01 février de chaque année
b) Indice de référence : quatrième trimestre de référence de IRL (publié par INSEE). Si celui-ci venait à ne pas être connu à cette date, c'est le dernier indice connu qui servira de référence. L'indice du 4ème trimestre 2020 est de 130,52."

En l'espèce, Madame [P] étant dispensée du paiement des loyers pour la période de décembre 2024 à juillet 2025, sera redevable de la somme de :
- 450 € (45 € x 10 mois), pour la période de février à novembre 2024,
- 550,70 € (55,07 x 10 mois) pour la période du 1er août 2025 au 13 mai 2026.
En conséquence, Madame [P] sera condamnée à payer la somme de 1 000,70 € au titre de l'indexation des loyers.

Sur les charges locatives :
L'article IV-B" du bail d'habitation conclu entre les parties, en date du 31 janvier 2021, stipule les modalités de révision, à savoir :
"Charges récupérables
(…)Il est demandé et accepté, une provision sur charges mensuelles de 40 € payable en même temps que le loyer mensuel. Ce forfait peut être réajusté par consentement mutuel entre le preneur et le bailleur. Une régularisation annuelle au réel sera effectuée par le bailleur."
La provision pour charges locatives est passée à 70 euros mensuel, à compter de janvier 2023, avec régularisation en 2024, en application des stipulations du bail et le courrier d'acceptation de la demanderesse, en date du 5 décembre 2022.
En l'espèce, les bailleurs présentent une situation des charges dues de 234,91 € pour 2023, 352,20 € pour 2024 et 632,91 € pour 2025.
Madame [P] étant dispensée du paiement des loyers pour la période de décembre 2024 à juillet 2025, sera redevable de la somme de :
- 234,91 € pour 2023,
- 322,85 € pour 2024,
- 263,71 € pour 2025
En conséquence, Madame [P] sera condamnée à payer la somme de 821,47 € au titre de la régularisation des charges.

Sur la procédure abusive :
L'article 32-1 du Code de procédure civile dispose ainsi que "Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés".
En l'espèce, l'action en justice de Madame [L] [P] étant fondée, Monsieur [J] [K] et Madame [U] [K] seront, en conséquence, déboutés de la demande formée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En application de l'article 700 du Code de procédure civile, "le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens", en l'espèce, il n'y aura pas lieu à application des dispositions de l'article 700.

Aux termes de l'article 696 du même code, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie", en conséquence, au vu des décisions rendues, les dépens seront partagés entre Madame [L] [P] et Monsieur [J] [K] et Madame [U] [K].

PAR CES MOTIFS :