TJ 17300, 18 mai 2026, RG 25/01736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/01736 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FNWS
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [J] [P], [X] [G] épouse [P]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représenté par Madame [F] [A] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [J] [P]
et
Madame [X] [G] épouse [P]
demeurant [Adresse 3]
tous deux non comparants non représentés

***
Débats tenus à l'audience du 16 Mars 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2005, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 294,82 euros hors charges, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 294 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 2 novembre 2005 en présence de Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P].

Le bail a été renouvelé suivant un contrat du 1er janvier 2018 et une attestation des locataires acceptant de prendre les lieux en l’état du 4 janvier 2018.

Par suite d’un jugement d’expulsion rendu par le Tribunal d’instance de LA ROCHELLE en date du 8 avril 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE a fait procéder, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, à une reprise des lieux suivant procès-verbal en date du 5 septembre 2023.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par intermédiaire d’un commissaire de justice, sans la présence de Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P], en date du 19 décembre 2023.

Un constat de carence a été dressé par le conciliateur de justice en date du 19 février 2025.

Par requête réceptionnée au greffe le 2 juin 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE a saisi le Tribunal Judiciaire aux fins qu’il condamne les locataires à lui verser la somme de 2 419 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de sa demande, le bailleur social précise que la créance correspond aux indemnités forfaitaires des réparations locatives facturées, déduction faite du dépôt de garantie.

Les parties ont été régulièrement convoquées par courrier du greffe en date du 11 juin 2025.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026. A l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1], représenté par Madame [F] [A], régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P], régulièrement convoqués par courrier du greffe à la première audience, avec signature de l’accusé réception en date du 14 juin 2025 puis avisés de la date de l’audience de renvoi, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 473 du code de procédure civile précise encore que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P], régulièrement convoqués par courrier du greffe à la première audience, avec signature de l’accusé réception en date du 14 juin 2025 puis avisés de la date de l’audience de renvoi, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. La décision n’étant pas susceptible d’appel et l’instance ayant été introduite par requête, le jugement sera rendu par défaut.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale, de l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, selon l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries 

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. ».

Il est constant que le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en tenant compte de la durée du contrat de location. Dès lors, la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] produit l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2005 et le constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023, supportant des photographies du logement, ainsi qu’un chiffrage énumérant les réparations locatives imputables à Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P].

Dès lors, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en considération du temps passé par les locataires dans le logement, ces derniers étant restés dans les lieux de novembre 2005 à septembre 2023, date de reprise des lieux, soit près de 18 ans.

Sur les encombrants

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à 1 121 euros.

Il ressort du procès-verbal de reprise des lieux du 5 septembre 2023 ainsi que du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023 que de nombreux meubles demeurent dans le logement après le départ des locataires (réfrigérateur, meuble caisson en bois, table à manger, tabourets, tancarville, cadre de lit, deux matelas, étagère en bois), entraînant nécessairement des frais d’encombrants pour le bailleur social, qui seront ramenés à 700 euros, à défaut de justificatif précis.

Sur le nettoyage du logement

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à la somme de 130 euros.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023 que le logement présente de nombreuses « traces »  et « salissures » : entrée et dégagement, séjour, dégagement cuisine/WC, WC, cuisine, salle de bain, chambres. Une somme de 100 euros sera retenue à ce titre, à défaut de justificatif précis.

Sur la réfection de la cloison de la cuisine

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à la somme de 686 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2005 que cet élément est décrit comme en « bon état ».

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023 que les murs de la cuisine sont « recouverts de fibre de verre peinte hors d’usage, de multiples trous et de multiples tâches. La partie basse des murs est majoritairement constituée de carreaux de faïence. Les joints sont encrassées ». Toutefois, il sera relevé qu’aucun élément du constat d’état des lieux n’évoque la nécessité d’une réfection totale de la cloison de la cuisine. Eu égard à la nécessité d’appliquer un coefficient de vétusté, une somme de 300 euros sera retenue à ce titre.

Sur le lavabo de la salle de bain et sa colonne

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à la somme de 197 euros pour le lavabo et 105 pour la colonne.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2005 que cet élément est décrit comme en « bon état ».

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023 que « le lave-mains est hors d’usage, avec traces de brûlures. L’ancien lavabo a manifestement été remplacé par cet équipement (un mitigeur, un bouchon, une crédence en faïence».

Une somme de 150 euros sera retenue au titre de ces deux postes de préjudice.

Sur le joint sanitaire

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à la somme de 57 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2005 que cet élément est décrit comme en « bon état ».

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023 que « les joints sont encrassés. Le joint en pourtour est hors d’usage ». Eu égard à la nécessité d’appliquer un coefficient de vétusté compte tenu de la durée de location, une somme de 25 euros sera retenue à ce titre.

Sur le réglage des portes

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à 88 euros.

Aucune mention n’étant présente dans l’état des lieux d’entrée quant aux portes, elles seront présumées avoir été reçues en bon état en application de l’article 1731 du code civil.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023 que l’accès à la cuisine s’effectue par une ouverture dépourvue de porte, laquelle est entreposée dans une chambre. Eu égard à la nécessité d’appliquer un coefficient de vétusté compte tenu de la durée de location, une somme de 40 euros sera retenue à ce titre.

Sur le badge d’entrée

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à 66 euros.

Il ressort d’un additif à l’état des lieux d’entrée en date du 3 décembre 2012, signé, que trois badges ont été remis aux locataires.

Si aucun élément ne figure dans le constat d’état des lieux de sortie relativement aux badges d’entrée, la nécessité du concours d’un serrurier lors de la reprise des lieux en septembre 2023 implique la non-remise desdits badges. Une somme de 30 euros sera retenue à ce titre.

Sur la clé de sûreté d’entrée

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à 37 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2005 que trois clés de sûreté ont été remises aux locataires.

Si aucun élément ne figure dans le constat d’état des lieux de sortie relativement aux clés de sûreté, la nécessité du concours d’un serrurier lors de la reprise des lieux en septembre 2023 implique la non-remise de ces clés. Une somme de 15 euros sera retenue à ce titre.

Sur le ponçage du parquet de la chambre

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] estime ces frais à 226 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2005 que cet élément est décrit comme « tâché par endroit » (Chambre 1) ou « 5-6 tâches » (Chambre 2).

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2023 que le sol de la chambre 1 est « recouvert de revêtement plastifié hors d’usage », le sol de la chambre 2 est « recouvert de parquet en mauvais état », avec « multiples salissures et multiples tâches […] un ponçage est nécessaire ». Eu égard à la nécessité d’appliquer un coefficient de vétusté compte tenu de la durée de location, une somme de 100 euros sera retenue à ce titre.

La somme totale des réparations locatives s’élève à 1 460 euros. Après déduction du dépôt de garantie retenu à hauteur de 294 euros, il apparaît que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] détient une créance à l’encontre de Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] à hauteur de 1 166 euros. Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] seront condamnés à verser cette somme au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que Monsieur [J] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] seront condamnés aux dépens.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS