TJ 93008, 28 mai 2026, RG 26/01822

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/01822 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4URB

Minute :

Madame [D] [B] [E]
Représentant : Me Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281

C/

Madame [A] [Y] épouse [M]
Monsieur [F] [M]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Dyhia CHEGRA

Copie délivrée à :
M.et Mme [M]

Le 28 mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 mai 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [D] [B] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [A] [Y] épouse [M], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2016 à effet au 20 octobre 2016, Mme [D] [B] [E] a donné à bail à Mme [A] [Y] épouse [M] et à M. [F] [M] un appartement à usage d'habitation et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1 000,00 euros révisable, outre 200,00 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, Mme [D] [B] [E] a fait délivrer à Mme [A] [Y] épouse [M] et à M. [F] [M] un commandement de payer la somme en principal de 6 599,19 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2026, Mme [D] [B] [E] a fait assigner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
" Déclarer Mme [D] [B] [E] recevable et bien foncée en ses demandes,
" Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,
" Prononcer la résiliation du contrat de location signé entre Mme [D] [B] [E] et Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] sur le bien sis [Adresse 6] à compter du 14 novembre 2025,
" Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] et tous occupants de leur chef, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, des lieux litigieux,
" Condamner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] à payer à Mme [D] [B] [E] la somme de 8 487,83 euros au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 31 janvier 2026,
" Condamner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] à payer à Mme [D] [B] [E] compter du 14 novembre 2025, une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat,
" Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera due jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise,
" Condamner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] à payer la somme de 2 000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
" Condamner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] à payer à Mme [D] [B] [E] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
" Condamner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 10 mars 2026. Il en ressort que le foyer est composé des défendeurs et de leurs deux enfants, l'un majeur et pour lequel une demande auprès de la maison départementale des personnes handicapées (MDPH) est en cours, et l'autre mineur, bénéficiant d'une prestation de compensation du handicap (PCH) ; que Mme [A] [Y] épouse [M] ne travaille plus depuis 2019 et perçoit l'allocation de solidarité spécifique ; que M. [F] [M] perçoit le revenu de solidarité active depuis 2023, et qu'une demande auprès de la MDPH a été déposée en novembre 2025. En outre, il indique que les défendeurs rencontrent d'importantes difficultés financières dont une dette locative constituée en février 2025 ; que le paiement du loyer et des charges a repris grâce à un accompagnement social et qu'un dossier auprès du fonds de solidarité pour le logement est en cours d'instruction.

Mme [D] [B] [E], représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 10 115,00 euros arrêtée au 1er mars 2026. Elle a indiqué qu'elle s'opposait à l'octroi de délais de paiement.

Mme [A] [Y] épouse [M], comparante, a demandé l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle a précisé régler le loyer et les charges en plusieurs fois depuis le mois de novembre 2025. Elle a également indiqué avoir effectué une demande de logement social et qu'elle souhaiterait rester dans les lieux le temps que la santé de son mari s'améliore.

M. [F] [M], assigné à personne, n'a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 23 mars 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 6 février 2026, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 23 mars 2026.

L'action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, et la demande subséquente d'expulsion sous astreinte

L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 15 octobre 2016 contient une clause résolutoire (paragraphe 12) en application de laquelle un commandement de payer la somme de 6 599,19 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 14 novembre 2025.

Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s'est trouvé résilié le 15 janvier 2026 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Au regard du décompte produit, Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] ont repris le paiement intégral du dernier loyer et des charges avant l'audience. Un dossier a par ailleurs été déposé auprès du fonds de solidarité logement, ce qui traduit une perspective d'apurement de la dette.

En conséquence, il sera fait droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [A] [Y] épouse [M] et de M. [F] [M], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une expulsion sous astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation en cas de non-respect des délais de paiement par les locataires.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'expulsion immédiate et sans délai

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande formulée par Mme [D] [B] [E].

III. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer et aux indemnités d'occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 15 janvier 2026, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d'occupation incluses, arrêtée au 18 mars 2026 s'élève à la somme de 10 115,50 euros. Il convient de déduire de cette somme le montant de 362,29 euros imputés pour des frais de contentieux.

Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 9 753,21 euros.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la partie demanderesse ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement des loyers.

La demande au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Mme [A] [Y] épouse [M] et M. [F] [M] à payer à Mme [D] [B] [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS