TJ 93008, 28 mai 2026, RG 25/14092

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/14092 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MHT

Minute :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROIT DE SAEM [Localité 2] HABITAT
Représentant : M. [T] [Q]

C/

Monsieur [O] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
E.P.I.C. OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Copie délivrée à :
Monsieur [O] [H]

Le 28 mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 mai 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT, E.P.I.C., venant aux droits de SAEM [Localité 3] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par M. [T] [Q] muni d’un pouvoir

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2005 à effet même jour, la SAEM de [Localité 2], aux droits de laquelle est ensuite venu l'établissement Est Ensemble Habitat a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M. [O] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] "[Adresse 7], outre un emplacement de parking n° 18, pour un loyer mensuel de 247,71 euros révisable pour le logement, outre 56,40 euros de provisions pour charges pour le logement, et pour un loyer mensuel de 63,77 euros pour le parking, outre 10,20 euros de provisions pour charge sur le parking.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, l'établissement Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [O] [H] un commandement de payer la somme en principal de 8 522,71 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

M. [O] [H] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-[Localité 4], qui a été déclaré recevable le 13 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, l'établissement Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
- Condamner M. [O] [H] à lui payer la somme de 8 523,71 euros pour loyers et charges impayés selon décompte arrêté 25 septembre 2025,
- Condamner M. [O] [H] à lui payer les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de signification de la présente assignation et le prononcé de la décision à intervenir,
- Déclarer acquise les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relative au paiement des loyers et charges,
- Ordonner à M. [O] [H] de quitter et vider les lieux avec tous occupants de son chef à peine d'y être contraint par expulsion avec au besoin le concours de la force publique,
- Condamner M. [O] [H] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des accessoires et ce jusqu'au départ effectif du requis, matérialisé par la remise des clés ou expulsion,
- Condamner M. [O] [H] à lui payer, pour résistance abusive, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner M. [O] [H] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- Condamner M. [O] [H] aux entiers dépens, dans lesquels seront compris les coûts du commandement de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 16 février 2026 et il en a été donné connaissance à l'audience. Celui-ci indique que M. [O] [H] est âgé de 84 ans, qu'il perçoit une retraite de 1 220 euros, qu'il vit seul, qu'il a repris le paiement du loyer, qu'une procédure de surendettement est en cours et qu'un accompagnement social est envisagé.

L'établissement Est Ensemble Habitat, représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 8 522,71 euros arrêtée au 18 mars 2026.

Il s'est montré favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire du bail conformément au plan de rééchelonnement des dettes de la commission de surendettement des particuliers et devant entrer en vigueur le 31 mars 2026.

M. [O] [H], comparant en personne, a demandé un rééchelonnement de sa dette conformément à la décision de la commission de surendettement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 23 mars 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la CAF a été saisie le 16 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 22 octobre 2025.

L'action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 4] le 24 octobre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 23 mars 2026.

L'action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles

L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon l'article 24 VI. de la même loi par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
(…)
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 6 juillet 2005 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 8 522,71 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré au locataire le 29 janvier 2025.

Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance.

Par ailleurs, la décision de recevabilité de la commission de surendettement est intervenue postérieurement à l'expiration du délai de deux mois prévu dans le commandement de payer, de sorte que celle-ci n'a eu aucun effet sur l'obligation de M. [O] [H] de s'acquitter des sommes mentionnées dans le commandement dans le délai de deux mois.

Il en résulte que le bail s'est trouvé résilié le 30 mars 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

M. [O] [H] a repris le paiement intégral du loyer courant à l'audience et bénéficie de mesures imposées adoptées par la commission de surendettement des particuliers entrées en vigueur le 31 mars 2026, et selon lesquelles il doit s'acquitter de sa dette en 84 mensualités de 21,56 euros à compter du mois de mars 2026, puis qu'il sera procédé à l'effacement partiel de la dette à l'issue à hauteur de 6 712,67 euros.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de rééchelonnement de la dette conformément au plan adopté par la commission de surendettement selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [O] [H], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

III. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer et aux indemnités d'occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [O] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 30 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d'occupation incluses, arrêtée au 18 mars 2026 s'élève à la somme de 8 522,71 euros.

M. [O] [H] sera condamné au paiement de cette somme.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. [O] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 et le coût de l'assignation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de rejeter la demande de l'établissement Est Ensemble Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS