TJ 75056, 28 mai 2026, RG 24/13498

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Maître Hervé CASSEL
Copie certifiée conforme à :
-Maître [C] [Z]
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/13498
N° Portalis 352J-W-B7I-C5PAV

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Août 2024

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Jean Charpentie, SOPAGI SA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13498 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PAV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [A] est propriétaire du lot de copropriété n°101 dans un immeuble situé [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 23 juillet 2024.

Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :

« ➢ CONDAMNER Monsieur [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires sis à [Localité 4][Adresse 5], les sommes suivantes :

▪ 11.644,33 €, HORS FRAIS au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 23 juillet 2024 (après du 3ème trimestre 2024 inclus – après la répartition des charges de l’exercice 2023), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

▪ 337,20 € au titre des frais de recouvrement ;

▪ 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

▪ 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13498 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PAV

➢ CONDAMNER Monsieur [D] [A] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

➢ DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025 et signifiées au défendeur le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit :

« CONDAMNER Monsieur [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires sis à [Localité 5], [Adresse 6], les sommes suivantes :

▪ 4.623,59 €, HORS FRAIS au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 21 juillet 2025 (après la répartition des charges de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

▪ 337,20 € au titre des frais de recouvrement ;

▪ 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

▪ 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

➢ CONDAMNER Monsieur [D] [A] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

➢ DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Monsieur [D] [A] a été cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 12 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 22 juillet 2024, établissant la qualité de propriétaire de Monsieur [D] [A] du lot 101 de l’immeuble [Adresse 4].

Il produit, à l’appui de sa demande :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2020, 23 mars 2021, 16 novembre 2022, 7 juin 2023, 26 mars 2024 et 2 avril 2025 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022, 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté certains travaux (mise en conformité réseau évacuation eaux pluviales, étanchéité toit-terrasse 1er étage, étanchéité terrasses R+2 et R+3),

- les appels de fonds du 3ème trimestre 2021 au 1er octobre 2025,

- les deux contrats de syndic en vigueur du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [D] [A], pour le lot 101, est débiteur de la somme en principal de 4.623,59 euros au 21 juillet 2025.

Monsieur [D] [A] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement, en sa qualité de copropriétaire, sera condamné au paiement de la somme de 4.623,59 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 21 juillet 2025 (appel provisionnel 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

2- Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 337,20 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit :

07/06/2022: frais de relance: 13,20 €
17/01/2024: frais de mise en demeure avocat:162,00 €
01/07/2024: frais de mise en demeure avocat:162,00 €
Le syndicat des coprorpriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une première mise en demeure selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieure aux mises en demeure de son conseil des 17 janvier et 1er juillet 2024.

Les frais de relance (13,20 €) ne seront de ce fait pas retenus.

Les honoraires d’avocat relatives aux mises en demeure des 17 janvier et 1er juillet 2024 font l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront analysés à ce titre.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [D] [A] de ses obligations.

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Monsieur [D] [A] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [A] partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, Monsieur [D] [A] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,