TJ 39300, 28 mai 2026, RG 25/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU JURA

AFFAIRE N° RG 25/00004 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C465

Affaire : COMMUNE DE [Localité 1]

C/

La SCI MEIR BAAL ANES

Gérants Associés :
Monsieur [B] [E] demeurant [Adresse 1]
Madame [J] [Z] épouse [E] demeurant [Adresse 2]

Opération : ORI (Parcelle AO n°[Cadastre 1] - [Adresse 3])

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

L’an deux mil vingt six et le vingt huit mai,

Nous, Agnès BAURAND, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Lons-le-Saunier, Juge de l’expropriation pour le département du Jura, désignée par ordonnance de Madame Nathalie DELPEY-CORBAUX, Première Présidente de la Cour d’Appel de BESANÇON en date du 10 juillet 2024, en application des articles L 311-5, R 211-1 et R 211-2 et L 211-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

assistée de Honorine CLERGET, Cadre Greffier,

avons rendu le jugement suivant dans l’instance engagée par :

LA COMMUNE DE [Localité 1]
Représenté par son maire en exercice, Monsieur [R] [X]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Assistée par Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

Autorité expropriante

contre :

La société RABBI MEIR BAAL ANES
RCS BOBIGNY n°342 790 557
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Gérants Associés : Monsieur [B] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E]

Représentée par Maître Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS

Exproprié

En présence de :

Monsieur Jérémy STEPHANN, Commissaire du Gouvernement

Et de :

Monsieur [R] [X], maire de la commune de [Localité 1] et des membres du conseil municipal suivants :
Monsieur [U] [L], adjoint à l’habitat
Madame [Q] [C], adjointe aux affaire générales
Monsieur [K] [M], chargé des travaux et de l’urbanisme
Madame [D] [A], déléguée au cadre de vie

Monsieur [N] [G], Directeur Général des services de la ville de [Localité 1]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RABBI MEIR BAAL ANES (RMBA), immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 342 790 557, dont le siège social est à [Adresse 5], est propriétaire de plusieurs parcelles sur la commune de [Localité 3] :
[Adresse 3] section AO n° [Cadastre 2] [Adresse 6] section AP [Cadastre 3] [Adresse 7] section AP [Cadastre 4] [Adresse 6] et [Adresse 8] section AP [Cadastre 5]
La société est constituée entre deux associés Madame [J] [Z], épouse [E] et Monsieur [B] [E], qui en est par ailleurs le gérant.

Par délibération du 3 avril 2017, le conseil municipal de [Localité 1] décidait de mettre en œuvre une Opération de Restauration Immobilière (ORI) sur le périmètre du centre-ville ancien et par délibération du 11 avril 2022, il décidait d’engager une DUP-travaux.

L’enquête publique préalable à la DUP se déroulait du 5 au 23 septembre 2022.

Par arrêté du 19 décembre 2022, le préfet du Jura déclarait les travaux de restauration immobilière portant sur les 4 immeubles visés, d’utilité publique.

Les pourparlers entre la commune de [Localité 1] et le représentant légal de la SCI RMBA n’ayant pas aboutis, par délibération du 29 janvier 2024, le conseil municipal décidait de poursuivre la procédure de DUP travaux en vue de la cessibilité des immeubles préalablement à une éventuelle expropriation.

Par ordonnance du 24 septembre 2024, le juge de l’expropriation prononçait le transfert de propriété au profit de l’expropriant.
Par courrier du 17 mars 2025, une offre d’indemnisation était adressée par la commune de [Localité 1] aux deux associés de la SCI RMBA sur les bases suivantes :

Immeuble [Adresse 3] (section AO n° [Cadastre 1]) : 25.500€Immeubles [Adresse 9] (section AP [Cadastre 6]) et [Adresse 10] (section AP [Cadastre 7]) : 64.000€Immeuble [Adresse 11] et [Adresse 8] (section AP [Cadastre 5]) : 95.000€
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, le conseil de la société RMBA refusait cette offre.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 1] revoyait son offre et proposait :

Immeuble [Adresse 3] (section AO n° [Cadastre 1]) : 29.050€ (25.500€ au titre de l’indemnité principale et 3 550€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeubles [Adresse 9] (section AP [Cadastre 6]) : 39.720€ (35.200€ au titre de l’indemnité principale et 4.520€ au titre de l’indemnité de remploi) ;[Adresse 12] (section AP [Cadastre 7]) : 32.680€ (28.800€ au titre de l’indemnité principale et 3.880€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeuble [Adresse 11] (section AP [Cadastre 5]) : 105.500€ (95.000€ au titre de l’indemnité principale et 10.500€ au titre de l’indemnité de remploi).
Cette offre était également refusée par le conseil de la société RMBA par courrier du 8 aout 2025.
Aux termes de quatre mémoires de saisine reçus par le greffe civil le 27 octobre 2025, la commune de [Localité 1] maintenait ses offres d’indemnisation.

Par quatre mémoires reçus par le greffe civil le 1er décembre 2025, le conseil de la société RMBA présentait les demandes ci-après :

Immeuble [Adresse 3] (section AO n° [Cadastre 1]) : 73.836€ au titre de l’indemnité principale ;15.736,56€ au titre de la perte locative ;8.633,60€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.
Immeubles [Adresse 9] (section AP [Cadastre 6]) : 214.500€ au titre de l’indemnité principale ;45.585,12€ au titre de la perte locative ;22.450€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.
[Adresse 12] (section AP [Cadastre 7]) : 175.500€ au titre de l’indemnité principale ;27.665,40€ au titre de la perte locative ; 18.500€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.
Immeuble [Adresse 11] (section AP [Cadastre 5]) : 285.500€ au titre de l’indemnité principale ;54.368, 40€ au titre de la perte locative ;29.580€ au titre de l’indemnité de remploi.2.000€ à titre de dommages intérêts3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens à la charge de la commune
Par ordonnance du 29 janvier 2026, le juge de l’expropriation fixait la date de transport sur les lieux au 26 mars 2026 à 09h30.
Le commissaire du gouvernement faisait parvenir ses conclusions au greffe le 16 mars 2026.
Par mémoire récapitulatif enregistré au greffe le 23 mars 2026, la commune de [Localité 1] contestait la surface retenue par le commissaire du gouvernement s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 3] (section AO n° [Cadastre 1]) qui selon les données cadastrales était de 159 m² et non 227 m².
Lors du transport sur les lieux, étaient présents, la commune de [Localité 1], représentée par son Maire en exercice, Monsieur [R] [X], assisté de son conseil, le Commissaire du gouvernement Monsieur [V] [O] et le conseil de la SCI RMBA.
La date de l’audience était fixée au 26 mars 2026 dans le prolongement du transport sur les lieux.
A cette audience, le juge de l’expropriation autorisait le commissaire du gouvernement à produire, au plus tard le 5 avril 2026, une note en délibéré sur l’éventuelle application d’un coefficient de vétusté aux biens visités et les parties à y répondre, au plus tard le 25 avril 2026.

Concernant l’immeuble [Adresse 3] (section AO n° [Cadastre 1]), le commissaire du gouvernement transmettait une note en délibéré le 2 avril 2026 à laquelle la SCI RMBA répondait le 22 avril 2026 et la ville de [Localité 1], le 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence
La commune de [Localité 1] sollicite que la date de référence de l’immeuble [Adresse 3] (section AO n° [Cadastre 1]) soit fixée au 21/09/2009.

Le commissaire du gouvernement conclut à la même date de référence. Le conseil de la SCI RMBA ne se prononce pas sur ce point.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L 213-4a du code de l’urbanisme, à savoir, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien .
En l’espèce la date d’opposabilité de la dernière modification du plan local d'urbanisme affectant le lieu de situation du bien est le 21/09/2009.
La date de référence sera en conséquence fixée au 21/09/2009

Sur la situation du bien au regard de la zone et sa qualification :

Le territoire de la commune de [Localité 1] est soumis à un plan local d’urbanisme approuvé par délibération du 21/09/2009.

La parcelle, cadastrée section AO n° [Cadastre 1] est classée en zone UA par le plan local d’urbanisme.

Il s'agit d'un ensemble bâti. 

Sur la consistance du bien :
Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
L’immeuble, mitoyen des 2 côtés, est situé dans le centre-ville, au [Adresse 3]. La construction date de 1750. Il comporte 3 niveaux et comprend un local commercial désaffecté au rez-de-chaussée et un appartement, accessible depuis le commerce, sur les niveaux supérieurs.
Le transport sur les lieux a montré que l’immeuble, inoccupé depuis plusieurs années et non entretenu, présentait un état de vétusté avancé.
Concernant la surface utile à retenir, les parties s’accordent pour retenir une surface utile de 159 m², surface également proposée par la commissaire du gouvernement après vérification auprès du service du cadastre.
La surface utile retenue est donc de 159 m².

Sur la valeur vénale du bien et la fixation des indemnités :

Se fondant sur un avis de valeur daté du 25/03/2025, établi par l’agence immobilière Laforêt, la commune de [Localité 1] propose une indemnité de 25 500€ outre une indemnité de remploi de 3 550€.
Dans le cadre de ses conclusions, la SCI RMBA, se référant à des annonces immobilières de biens situés sur la commune, sollicite la somme de 73 836€ à titre d’indemnité principale, outre celle de 12 736,56€ pour perte de loyers locatifs et celle de 8 633,60 € à titre d’indemnité de remploi.
Le commissaire du gouvernement relève que l’expropriant ne cite aucun terme de comparaison et que la SCI RMBA propose de se référer à 5 immeubles de rapport, à proximité du bien, objet de la présente procédure, qui comportent pour 3 d’entre eux un bail commercial en rez-de-chaussée. Il souligne l’existence de fortes disparités entre les valeurs de ces biens qui vont de 90,76€/m² à 422,44€/m² et note qu’un seul a une superficie proche de celle du bien à évaluer. Par comparaison avec ce bien, il propose en conséquence de retenir une valeur vénale de 192,86 m², arrondie à 193€/m², à laquelle, suite au transport sur les lieux, il propose d’appliquer un coefficient de vétusté de 30% et puis une majoration de 30% pour tenir compte de la différence de superficie entre le bien retenu à titre de comparaison (280m²) et celui, objet de la présente procédure (159 m²).
La ville de [Localité 1] approuve l’application de l’abattement pour vétusté qu’elle proposait de fixer à 20% mais estime injustifiée la majoration de 30% en raison de la surface de l’immeuble exproprié sans préciser les motifs.
La SCI RMBA conteste l’application de l’abattement à la base d’évaluation qui l’intègrerait d’ores et déjà. Elle fait ensuite valoir que le coefficient de vétusté doit s’appliquer sur la valeur à neuf de l’immeuble, sans la communiquer, et considère qu’il y a lieu par ailleurs d’opérer une distinction entre les différents éléments composant le bien immobilier. Enfin, elle relève que l’évaluation du taux d’abattement est arbitraire.
Sur le premier moyen, la SCI RMBA procède uniquement par voie d’affirmation, sans apporter d’élément au soutien de celle-ci. Le moyen ne pourra donc être retenu.
S’agissant de l’application d’un abattement pour vétusté, il sera rappelé que ce point a donné lieu à une note en délibéré du commissaire du gouvernement et des parties en réponse, suite au transport sur les lieux qui a permis de constater, non seulement un manque d’entretien du bien, mais un état de dégradation avancée justifiant l’application d’un tel abattement à hauteur de 30%.
Ce coefficient est appliqué sur la valeur de l’immeuble, déterminée par application de la méthode dite « par comparaison », laquelle consiste à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l'étude objective des ventes de biens soit similaires, soit du moins comparables, au bien exproprié, telle qu'elle ressort des mutations d'immeubles enregistrées sur le marché local.
Afin de tenir compte de la différence de superficie entre le bien, terme de comparaison (280m²) et le bien, objet de la présente procédure (159 m²), l’application de la majoration de 30% proposée par le commissaire du gouvernement sera retenue.
Enfin, le propriétaire ne s’explique pas sur la nécessité de distinguer les différents éléments composant le bien immobilier et n’apporte aucun élément à l’appui de ce moyen qui sera en conséquence écarté
En l’espèce, il convient de fixer la valeur vénale du bien à la somme de 27 984€, suivant calcul ci-après :
- 193€/ m² - 30% (57,90) = 135,10 €/m²
- 135,10 €/m² + 30% (40,53) =175,63 €/m², arrondi à 176 €/m²
- 159 m² x 176 €/m²= 27 984€.

Sur l’évaluation des indemnités:

- Indemnité principale :
Elle correspond à la valeur vénale du bien, soit 27 984€.

- Indemnité de remploi :
Elle sera fixée selon la méthode usuellement appliquée et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, par tranches, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000 €,15% sur celle de 5.001 à 15.000 € et 10% au-delà, soit :
(5.000 x 20%) = 1.000 €(10.000 x 15%) = 1.500 €(12.984 x 10%) = 1.298,40 €Total : 3798,40€, arrondi à 3799€

- Perte locative :
Le bien étant vacant à la date de l’ordonnance d’expropriation du 24 septembre 2024, la SCI RMBA ne peut prétendre au versement d’une indemnité pour perte locative.

Sur les dommages-intérêts sollicités par l’expropriée

La SCI RMBA fait valoir qu’il s’est écoulé près de 6 mois entre l’ordonnance expropriation du 24 septembre 2024 et la première offre présentée par la commune le 17 mars 2025, laquelle proposait une estimation dérisoire et ne comportait aucune mention de l’indemnité de remploi.
Elle estime que ce retard lui a nécessairement causé un préjudice et sollicite une somme de 2000€ à titre de dommages intérêts.
La SCI RMBA ne s’explique cependant pas sur le préjudice que lui auraient causé ces délais.
S’agissant d’un bien inoccupé et non proposé à la vente à la date de l’ordonnance expropriation du 24 septembre 2024, sa demande sera rejetée. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 1].
Il sera alloué à la SCI RMBA la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,