TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/03681

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,
Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 28 mai 2026
à Me GEIGER [K]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 mai 2026
à Me DISDIER Christine
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/03681 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6TN5

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [K] [R]
née le 01 Juillet 1999 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Camille GEIGER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [U]
né le 15 Août 1997 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Camille GEIGER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. KTANIM, domiciliée : chez CEPROGIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Christine DISDIER, avocat au barreau de MARSEILLE

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er décembre 2023 à effet au 5 décembre 2023, la société civile immobilière KTAMIN a consenti à bail à Mme [K] [R] et M. [B] [U] un appartement T3 d'une surface habitable de 53,26 m² en rez de jardin, à usage d'habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, Mme [K] [R] et M. [B] [U] a fait assigner la société civile immobilière KTAMIN devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil aux fins de voir :

condamner la société civile immobilière KTAMIN à leur payer la somme de 5 256 euros en réparation de leur trouble de jouissance ainsi que la somme de 2 000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner la société civile immobilière KTAMIN à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, Mme [K] [R] et M. [B] [U] font valoir que dès leur entrée dans les lieux la double fenêtre du séjour est hors d'usage et ne permet pas une fermeture étanche à l'air, que le logement ne dispose pas d'une aération suffisante et que le taux d'humidité est anormalement élevé et qu'ils ont subi deux dégâts des eaux le 23 septembre 2024 et le 8 octobre 2024 tenant à des infiltrations d'eau par le sol en raison d'une évacuation défaillante des eaux dans la cour. Malgré leurs multiples demandes formées auprès du gestionnaire du bailleur, la société CEPROGIM aucun travaux n'a été entrepris pour remédier à ces désordres qu'ils ont subi durant une année, les conduisant à donner congé et quitter les lieux le 4 décembre 2024. Ils estiment le logement loué indécent voire insalubre et, au vu de la gravité comme de la persistance des troubles de jouissance subis, ils réclament une indemnisation à hauteur de 60 % des loyers payés. Les tracas, les multiples démarches vainement menées comme l'inertie du bailleur les ont affectés de sorte qu'ils demandent réparation de leur préjudice moral à hauteur de 2 000 euros chacun.

L'affaire a été fixée pour être appelée à l'audience du pôle de proximité du 9 octobre 2025 mais, par mention au dossier du 3 octobre 2025, le juge l'a renvoyée à l'audience du juge des contentieux de la protection du 9 octobre 2025 en application de l'article 82-1 du code de procédure civile.

Appelée à l'audience du 9 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 26 mars 2026 pour mise en état des parties.

A l'audience du 26 mars 2026, les parties ont été autorisées à déposer leurs écritures et leurs pièces.

Mme [K] [R] et M. [B] [U], représentés par leur conseil, réitèrent, aux termes de leurs dernières conclusions leurs demandes initiales sauf à préciser que la société civile immobilière KTAMIN conteste vainement la réalité et l'importance des désordres subis et a bien manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et salubre.

La société civile immobilière KTAMIN, représentée par son conseil, conclut aux termes de ses dernières écritures, in limine litis, à l'incompétence du juge du pôle de proximité au profit du juge des contentieux de la protection et, sur le fond, au rejet de l'ensemble des demandes de Mme [K] [R] et M. [B] [U].

Elle fait valoir qu'en application de l'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire seul le juge des contentieux de la protection peut connaître d'une action dont un contrat de bail d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion.

Elle expose que les locataires ne rapportent pas la preuve de l'indécence du logement loué, que seuls des désordres mineurs peuvent être relevés et que le préjudice invoqué n'est pas établi. Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et soutient avoir toujours réagi aux demandes des locataires. Le bien n'était affecté d'aucun désordre lors de la prise à bail, la double fenêtre n'était pas hors d'usage mais nécessitait seulement un réglage, l'excès d'humidité et le défaut de ventilation ne sont pas liés au logement lui-même alors qu'aucune trace d'humidité n'est relevée lors de l'état des lieux d'entrée. Les infiltrations par le sol ne sont pas démontrées et les conséquences dégâts des eaux subis ont été pris en charge par l'assureur des locataires. Les moisissures présentent lors de l'état des lieux de sortie ne traduisent pas un vice du logement mais un défaut d'aération ou d'entretien par les locataires. Elle a répondu à leurs sollicitations, a fait intervenir des professionnels et a pris en charge les réparations nécessaires.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'exception d'incompétence soulevée par la société civile immobilière KTAMIN est sans objet alors que par mention au dossier du 3 octobre 2025, l'affaire a été renvoyée, en application de l'article 82-1 du code de procédure civile devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Marseille.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

L'article 2 dudit décret indique notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
[…]
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
[...] ».

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l'espèce, Mme [K] [R] et M. [B] [U] versent aux débats plusieurs SMS adressés à la société gestionnaire du bien loué CEPROGIM, le premier date du 10 décembre 2024 alors qu'ils sont dans les lieux depuis le 5 décembre 2024 seulement. Ils mentionnent que la porte fenêtre est cassée, un des gonds ayant cédé, qu'il y a un écart qui laisse entrer le froid et qu'il n'est plus possible d'ouvrir la fenêtre au risque de ne plus pouvoir la refermer. Ils indiquent également qu'il y a une fuite au niveau du lavabo de la salle de bain et demandent l'intervention de professionnels pour réparer ces deux problèmes.

Si l'état des lieux d'entrée contradictoire du 5 décembre 2023 mentionne que la double fenêtre de la pièce principale est en bon état, il précise « réglage à faire mauvaise fermeture deux gonds bloqués » et les photographies de cet équipement montrent deux gonds de cette fenêtre déformés.

Mme [K] [R] et M. [B] [U] ne justifient pas, malgré ses affirmations, avoir fait la moindre diligence pour constater le désordre évoqué et encore moins avoir mandaté une entreprise pour réparer la double fenêtre.

L'état des lieux sortant contradictoire du 4 décembre 2024 permet d'ailleurs de constater la même mention sur la nécessité d'un réglage inscrite dans ce document et que les gonds de la fenêtre sont exactement dans le même état qu'un an plus tôt, confirmant l'absence totale d'intervention du bailleur sur ce point.

La réalité du désordre est établie, la déformation importante des deux gonds de chaque coté de la partie inférieure des ouvrants de la grande fenêtre et la mention des états des lieux sortant comme entrant les qualifiant « bloqués » suffisant à retenir que la fenêtre de la pièce principale n'a pas été en état de fonctionner normalement durant toute la durée de la location du logement par la société civile immobilière KTAMIN.

Ce désordre ne saurait être qualifié de mineur alors que la société civile immobilière KTAMIN ne justifie pas du type de travaux de réparation dont il aurait dû faire l'objet, faute de toute intervention de sa part, et qu'il s'agit de la fenêtre de la pièce à vivre du logement comportant le coin salon et le coin cuisine.

Un deuxième SMS des locataires signale, le 17 janvier 2024, à la société CEPROGIM la présence d'insectes suspectés d'être des cafards vers la salle de bains et d'importants problèmes d'humidité apparus depuis le 25 décembre dans cette pièce, le papier toilette étant gorgé d'eau, une forte odeur d'humidité dans la salle de bain et la pièce de vie, des aérations qui ne fonctionnement pas, de l'eau qui perle sur les fenêtres de la pièce principale quand ils cuisinent comme en atteste une photographie jointe ainsi qu'une photographie représentant un appareil mesurant un taux d'humidité à 90 %.

Par un nouvel SMS du 13 février 2024, les locataires signalent la persistance d'une humidité anormale et la formation de moisissures avec des photographies à l'appui.

Le 20 février 2024, la société CEPROGIM indique aux locataires être dans l'attente des directives du bailleur pour « solutionner la présence d'humidité de façon pérenne ».

La société civile immobilière KTAMIN est donc mal fondée à contester la réalité comme la persistance de ces désordres.

Par ailleurs, le 23 avril 2024, Mme [K] [R] et M. [B] [U] signalaient au gestionnaire un dégât des eaux tenant à une inondation d'une partie de la chambre et d'une partie de la cuisine, le plombier mandaté ayant indiqué comme origine une colonne des eaux usées commune de l'immeuble, débordant et ressortant par la douche du logement loué. Mme [K] [R] et M. [B] [U] rappelaient que le problème d'humidité persistait et n'avait pas été réglé et que la fenêtre n'avait pas toujours pas été réparée. Les photographies jointes au SMS montrent l'importance de ces remontées d'eau usées dans le bac à douche.

Le 24 avril 2024, la société CEPROGIM a répondu avoir mandaté en urgence un plombier et a demandé à Mme [K] [R] et M. [B] [U] de déclarer le sinistre à leur assureur qui pourra également prendre en charge le coût d'une désinsectisation. Le gestionnaire précise saisir le bailleur en vue de faire valider le devis concernant la présence d'humidité.

Le 16 mai 2024, le gestionnaire informe les locataires qu'un devis concernant le traitement de l'humidité a été validé et qu'un artisan va les contacter rapidement pour réaliser les travaux

Au vu des éléments, la réalité des désordres tenant à une humidité excessive du logement et à une absence insuffisante de dispositif de ventilation du logement est établie, laquelle ne résulte pas d'un simple manque d'aération des lieux par les locataires. Là encore, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent est retenu.

Dans un SMS du 5 septembre 2024, les locataires se plaignent que les travaux ne sont pas réalisés tant concernant la fenêtre que l'aération du logement, l'artisan missionné pour la VMC refusant de parler à Mme [K] [R] et ne voulant prendre rendez-vous qu'avec son compagnon. En outre, une fuite d'eau est apparue sur les tuyaux de la cuisine.

Enfin, sur la base d'un SMS non daté, Mme [K] [R] et M. [B] [U] font état d'un nouveau dégât des eaux subi le 8 octobre 2024 à la suite de fortes pluies tenant à une inondation de la cuisine, du salon et de la salle de bain, dégâts qui se produisent à chaque nouvelle précipitation. Mme [K] [R] indique que cela n'est plus vivable, que cela est source d'anxiété et leur coute financièrement car ils ne peuvent partir travailler avant d'avoir nettoyé les dégâts.

Force est de constater que dans le cadre de la présente instance, la société civile immobilière KTAMIN ne produit aucune facture de quelconques travaux qu'elle aurait réglé pour remédier à ces différents désordres et, en particulier, aucune facture en lien avec le devis qu'elle aurait été validé portant sur un système de ventilation du logement lequel n'est pas plus versé aux débats.

L'ensemble de ces éléments démontre la réalité des désordres tenant :

au non fonctionnement de la fenêtre de la pièce principale qui ne peut ni être totalement fermée ni ouverte,

à la présence dans tout le logement et en particulier dans la pièce à vivre comportant un coin cuisine et un coin séjour comme dans la salle de bain d'un taux d'humidité anormalement élevé ayant conduit au fil des mois à l'apparition d'une condensation importante puis de moisissures sur les murs et fenêtres qui sont visibles dans l'état des lieux de sortie du 4 décembre 2024,
à des dégâts des eaux récurrents, les 23 avril 2024, 23 septembre puis 8 octobre 2024 trouvant leur cause dans des canalisations de l'immeuble et conduisant à des remontées d'eaux usées dans la douche et à l'entrée d'eau de pluies par le sol de l'appartement.
Il est établi que ces désordres résultent d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

La société civile immobilière KTAMIN ne justifie en outre nullement avoir procédé à de quelconques travaux pour y remédier.

Concernant le préjudice subi, il est démontré que ces désordres multiples et récurrents dès leur entrée dans les lieux et tout au long de la période d'occupation de Mme [K] [R] et M. [B] [U] ont gravement affecté la jouissance de l'appartement loué en ce qu'ils se sont manifestés par une absence d'isolation au froid de leur logement, une odeur de moisi, des inondations au sol abimant leur mobilier et leurs affaires. Leur indemnisation doit être estimée à 60 % du montant des loyers versés durant les douze mois d'occupation, soit la somme de 5 256 euros.

De plus, Mme [K] [R] et M. [B] [U] justifient de nombreux SMS adressés à leur bailleur par l'intermédiaire de son gestionnaire pour signaler les désordres, de l'absence de mesures prises comme de travaux réalisés durant une année afin de mettre un terme à ces désordres les contraignant à saisir un avocat dont la mise en demeure adressée le 21 octobre 2024 à la société CEPROGIM afin de faire diligenter des travaux est restée là encore sans résultat, puis à donner congé puis à saisir la justice.

Enfin, il peut être retenu qu'une telle situation, qui a perdurée sur une année, a généré pour eux de l'anxiété dans la mesure où le logement loué était en proie à de constants désordres mettant à à mal leurs conditions de vie quotidienne, outre les nombreuses démarches vainement effectuées auprès de leur bailleur.

Dans ces conditions, ils justifient d'un préjudice moral qu'il convient d'indemniser en leur allouant à chacun la somme de 800 euros.

Sur les mesures accessoires

La société civile immobilière KTAMIN, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [K] [R] et M. [B] [U] les sommes exposées en justice et non comprises dans les dépens. Il leur est alloué à ce titre la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS