TJ 78646, 28 mai 2026, RG 25/02239

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
28 MAI 2026

N° RG 25/02239 - N° Portalis DB22-W-B7J-S5OV
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [P]
demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Avril 2025 reçu au greffe le 23 Avril 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 26 Mars 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [P] est propriétaire des lots n°12 et 102 de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 1].

Faisant grief à M. [P] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] lui a adressé, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a par acte de commissaire de justice en date du
17 avril 2025, fait assigner M. [Q] [P] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du
10 juillet 1965, de :
- condamner M. [Q] [P] à lui payer la somme de 16.673,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 avril 2025,
- condamner M. [Q] [P] à lui payer la somme de 411,31 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- condamner M. [Q] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [Q] [P] à lui payer la somme de 2.949,51 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Q] [P] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [Q] [P], régulièrement assigné par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 17 avril 2025, n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [Q] [P] pour les lots n°12 et 102,
- une mise en demeure en date du 3 novembre 2022 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 1.117, 06 euros, dont 54,38 euros de frais de relance,
- un courrier de relance en date du 24 novembre 2022 adressé par le syndic au défendeur pour un montant de 1.156,56 euros dont 39,50 euros de frais de relance,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée au défendeur le 24 mai 2023, pour un montant de 2.347,21 euros au titre de l’arriéré de charges, outre 137,48 euros de coût de l’acte,
- une mise en demeure en date du 28 décembre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de
14.230,64 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er avril 2022 au 1er avril 2025 pour un solde débiteur de 16.673,47 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au
30 juin 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022/2023, 2023/2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 29 mars 2022, 5 octobre 2022, 9 mars 2023, 27 mars 2024 et 19 mars 2025 ayant approuvé les comptes des exercices clos au 30 septembre 2021, 30 septembre 2022,
30 septembre 2023 et 30 septembre 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du
1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 16.673,47 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [Q] [P] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 411,31 euros correspondant aux frais suivants :
- Mise en demeure du 03/11/2022 à hauteur de 54,38 euros,
- Relance du 24/11/2022 à hauteur de 39,50 euros,
- Sommation de payer du 24/05/2023 à hauteur de 137,43 euros,
- Mise en demeure du 28/12/2023 à hauteur de 180 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse au soutien de sa demande lesdites mises en demeure, relance et sommation de payer et les factures y afférentes mais ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de mises en demeure et sommation de payer avant d’assigner le défendeur.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de
180 euros, correspondant à la mise en demeure du 28 décembre 2023.

M. [Q] [P] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Q] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Q] [P] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Q] [P] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS