TJ 78646, 28 mai 2026, RG 25/00076

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

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N° RG 25/00076 - N° Portalis DB22-W-B7J-TI3E
Code NAC : 78A

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 1] à [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au mêmes cabinet et barreau.

ET

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 3] -Tour [Etablissement 1] - [Adresse 3] à [Localité 1].

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2025-010464 du 31/10/2025 accordée par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de Versailles.

Madame [V] [F] épouse [N], demeurant [Adresse 3] -Tour [Etablissement 1] - [Adresse 3] à [Localité 1].

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2025-010466 du 31/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles.

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS
Tous deux représentés par Maître Charlyne HURTEVENT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 659.

DÉBATS
À l’audience du 10 avril 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :
Monsieur [P] [R], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

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FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [Z] [N] et Madame [V] [F] épouse [N] étaient propriétaires d’un appartement, lot n°28, et d’une cave, lot n°133, au sein de la copropriété « Tour [Etablissement 1] », ainsi que d’une place de parking, lot n°58, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 3] à [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’[Adresse 4] situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 1] à [Localité 1], déclarée d'utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié aux époux [N] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 juillet 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 21 juillet 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux époux [N].

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 20 octobre 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 7 novembre 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 novembre 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2026 et renvoyée à l’audience du 10 avril 2026 au cours de laquelle les parties ont été entendues et ont fait valoir que les biens devaient être appréciées en valeur libre.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné par le greffe le 2 février 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
Fixer l’indemnité devant revenir aux époux [N] comme suit :A la somme de 85.087,30 euros en cas de demande à bénéficier du droit au logement soit : 76.443 euros au titre de l’indemnité principale et 8.644,30 euros au titre de l’indemnité de remploi, et donner acte à l’EPFIF qu’il prend en charge les frais de déménagement,A la somme de 102.377,90 euros en cas de renonciation à bénéficier du droit au logement soit : 89.889 euros au titre de l’indemnité principale et 9.988,90 euros au titre de l’indemnité de remploi et 2.500 euros au titre de l’indemnité de déménagement, Rejeter les prétentions des époux [N], Laisser les dépens à sa charge.
Aux termes de leur mémoire en réponse n°2 réceptionné par le greffe le 16 mars 2026, les époux [N] demandent au juge de l’expropriation de :
À titre principal, fixer à 110.000 euros l’indemnité qui leur est due,À titre subsidiaire, retenir la valeur vénale retenue de 1.148 €/m2, correspondant à une indemnité principale de 95.284 euros, En tout état de cause, En cas de renonciation au bénéfice du relogement : fixer l’indemnité qui leur est due à la somme de 105.812 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit : 95.284 euros, au titre de l’indemnité principale et 10.538 euros au titre de l’indemnité remploi et fixer les frais de déménagements à la somme 3.200 euros, En cas d’acceptation au bénéfice du relogement : À titre principal, limiter l’abattement à un abattement forfaitaire d’un montant de 2.000 euros et fixer l’indemnité à la somme de 103.612 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit : 93.284 euros, au titre de l’indemnité principale et 10.328 euros au titre de l’indemnité remploi et fixer les frais de déménagements à la somme 3.200 euros, À titre subsidiaire, limiter l’abattement à 10% au titre du relogement sur la valeur de l’indemnité principale, Fixer l’indemnité qui leur est due par l’EPFIF à la somme de 95.270 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit : 85.700 euros, au titre de l’indemnité principale et 9.570 euros au titre de l’indemnité remploi et fixer les frais de déménagements à la somme 3.200 euros, Condamner l’EPFIF au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.
Aux termes de ses conclusions réceptionnées au greffe le 7 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :
À la somme de 102.640 euros en cas de renonciation au bénéfice du relogement soit : 92.400 euros au titre de l’indemnité principale et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploi,A la somme de 87.394 euros en cas d’acceptation au bénéfice du relogement soit : 78.540 euros au titre de l’indemnité principale et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe. Les parties ont été autorisées à transmettre une note en délibéré pour confirmer leur souhait d’évaluer le bien en valeur libre. Aucune note n’est parvenue.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE BIEN

A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 3], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020, date à laquelle le PLUi est entré en vigueur. À cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du Grand [Localité 3] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°28 situé au 9e étage. L’EPFIF retient une superficie de 83 m2 « sous toute réserve ». Les époux [N] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une surface de 84 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°133, et une place de parking au sous-sol, lot n°58. L’évaluation s’effectuera donc sur la base de 84 m2.

C. L’occupation du bien

Le commissaire du gouvernement et l’EPFIF proposent dans leurs écrits une indemnisation alternative.

Àl’audience, les époux [N] indiquent renoncer à leur demande de relogement et demandent que le bien soit évalué comme étant libre. L’EPFIF ne s’est pas opposé à cette seule fixation de l’indemnité en valeur libre.

Dès lors, il sera pris acte du renoncement des époux [N] à leur droit au relogement et le bien sera évalué en valeur libre.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour [Etablissement 1] se situe au sein du quartier du [Adresse 1], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 4] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 1] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 3] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du [Adresse 1] et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

Nous passons le pas de la porte et nous nous trouvons dans l’entrée de l’appartement. Le sol est en parquet et les murs sont recouverts de papier peint. Nous notons tant sur le sol que sur les papier peint des traces d’usure et une petite tache d’humidité au plafond.

Face à l’entrée une porte s’ouvre sur la cuisine dont le sol est carrelé. Les portes des meubles de la cuisine et certains équipements apparaissent vétustes (joints moisis), néanmoins la cuisine est entièrement équipée. Les murs sont recouverts d’un côté de carrelage et de l’autre de papier peint comprenant des traces d’impact. La cuisine est éclairée par une petite fenêtre en bois en mauvais état. Le plafond est écaillé avec de nombreux impacts.

Face à la cuisine, de l’autre côté de l’entrée se trouve un placard/cagibi fermé par une porte qui sert à stocker des denrées alimentaires.

A côté se trouvent les toilettes en bon état.

De l’autre côté de l’entrée, à côté de la cuisine, une porte à double battant comprenant un gros impact s’ouvre sur le salon/salle à manger dont les murs sont recouverts de papier peint en état d’usage. Le sol est le même que dans l’entrée. La pièce bénéficie d’une grande porte vitrée en bois, vitrage simple et une vitre brisée et dessert le balcon filant en état d’usage.

L’entrée se poursuit par un couloir fermé par une porte. Le couloir comporte un grand placard intégré. Dans cet espace le parquet est en moins bon état.

Le couloir dessert d’abord une salle de bain sur la droite en mauvais état. Le sol carrelé présente d’importantes traces de calcaire. Le coffrage de la baignoire est vétuste tout comme le carrelage. Le plafond est recouvert de moisissure.

A côté de la salle de bain se trouve un espace fermé type placard qui sert de temple. Le sol est carrelé et les murs sont recouverts de papier peint.

Le couloir tourne pour desservir les trois chambres. Les sols des chambres sont en parquet en état d’usage et il manque une barre de seuil dans la première chambre. Les murs de celle-ci sont recouverts de papier peint en état d’usage/mauvais état. Une ampoule nue pend au-dessus de la porte. La chambre est éclairée par une petite fenêtre en bois en mauvais état (vitre en partie cassée).

La deuxième chambre comprend les mêmes caractéristiques que la première mais sert de lieu de stockage et est très encombrée. Là encore une ampoule pend au-dessus de la porte.

La dernière chambre est plus grande. Le papier peint des murs n’est pas en bon état. Elle dispose d’une grande porte fenêtre vitrée donnant sur le balcon filant.

On note que l’ensemble des pièces sont très encombrées. L’appartement est en état bon ou correct excepté la salle de bain et la cuisine.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION.

A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Le conseil des époux [N] ayant confirmé leur souhait de renoncer à leur droit au relogement, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes concernant un éventuel abattement. Seuls les moyens concernant l’indemnisation sans relogement seront examinés.

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour [Etablissement 1] et d’une surface similaire :

1- Cession du 24 mars 2022 du lot logement n°20, libre, état moyen,
Surface du bien : 83,10 m²
Prix de vente : 84.600 €
Prix au m² : 1.018 €

2- Cession du 29 octobre 2024 du logement n°23, libre, état moyen,
Surface du bien : 85,38 m²
Prix de vente : 96.608,52 €
Prix au m² : 1.018 €

3- Cession du 14 novembre 2024 du lot logement n°10, libre, état moyen,
Surface du bien : 85,94 m²
Prix de vente : 97.235,61 €
Prix au m² : 1.018 €

4- Cession du 4 février 2025 du lot logement n°12, occupé, état moyen,
Surface du bien : 84,09 m²
Prix de vente : 81.011,64 €
Prix au m² : 865 €

5- Cession du 13 mars 2025 du lot logement n°13, occupé, état moyen,
Surface du bien : 84,32 m²
Prix de vente : 81.230,48 €
Prix au m² : 865 €

6- Cession du 18 septembre 2025 du lot logement n°6, occupé, état moyen -,
Surface du bien : 84,07 m²
Prix de vente : 76.276,28 €
Prix au m² : 814 €

7- Cession du 6 novembre 2025 du lot logement n°5, libre, état mauvais,
Surface du bien : 83,96 m²
Prix de vente : 83.975,20 €
Prix au m² : 898 €

L’EPFIF estime que l’état d’entretien est « moyen + » et retient un montant de 1.083 €/m2 en cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement.

L’EPFIF critique les termes proposés par les époux [N] en ce que l’une des acquisitions amiables porte sur un logement de 33 m2 et les deux autres comprennent l’indemnité de remploi et correspondent à des biens en bon état.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que celui-ci prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il estime que ces termes issus d’autres copropriétés ne tiennent pas compte de leur état d’entretien variable et de typologies différentes.

Sur la valeur proposée par les époux [N]

Les époux [N] exposent que plusieurs appartements de la même superficie ont été vendus à un prix de 107.327 euros et 111.306 euros à la même adresse, tel qu’il en ressort du site des données de valeurs foncières. Dès lors, ils sollicitent que la valeur vénale de l’appartement soit fixée à 110.000 euros.

À titre subsidiaire, ils demandent de retenir la valeur de 1.148 €/m2 qui repose sur des termes de comparaison actualisés, publiés, et issus de ventes libres intervenues dans la même copropriété.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur légèrement supérieure aux termes présentés. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le quartier du [Adresse 1], dont 14 au sein de la Tour [Etablissement 1] :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 64 m²
Prix de vente : 75.000 €
Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 6]
Surface du bien : 79 m²
Prix de vente : 75.000 €
Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 7]
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 70.000 €
Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 7]
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 84.000 €
Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 7]
Surface du bien : 86 m²
Prix de vente : 84.000 €
Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]
Surface du bien : 83 m²
Prix de vente : 76.248 €
Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]
Surface du bien : 50 m²
Prix de vente : 49.201 €
Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 77.136 €
Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]
Surface du bien : 51 m²
Prix de vente : 56.295 €
Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 33 m²
Prix de vente : 41.123 €
Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 96.375 €
Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 3]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 91.000 €
Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 3]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 84.000 €
Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 34 m²
Prix de vente : 46.585 €
Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 51 m²
Prix de vente : 55.312 €
Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 33 m²
Prix de vente : 40.425 €
Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 85 m²
Prix de vente : 86.917 €
Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 85 m²
Prix de vente : 87.487 €
Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]
Surface du bien : 34 m²
Prix de vente : 35.092 €
Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]
Surface du bien : 99 m²
Prix de vente : 119.500 €
Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]
Surface du bien : 67 m²
Prix de vente : 91.000 €
Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]
Surface du bien : 68 m²
Prix de vente : 80.981 €
Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 3] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.100 euros/m2 en valeur libre.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 7.056 euros (7 €/ m²/mois x 84 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 86.577 euros (7.056 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF, les époux [N] et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste à appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien. Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige.

Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :
Pour l’EPFIF : 1.083 €/m²,Pour les époux [N] : 1.309,52 €/m², ou subsidiairement, 1.148 €/m²,D’après le commissaire du gouvernement : 1.100 €/m2.

À titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour [Etablissement 1] est bien plus dégradée dans le quartier du [Adresse 1] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour [Etablissement 1] en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 9] et [Adresse 10] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour [Etablissement 1], et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour [Etablissement 1], [Adresse 3] à [Localité 1] et d’écarter les termes des expropriés et les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement.

S’agissant des termes de comparaison présentés en valeur libre, le terme n°7 correspond à un bien en état « mauvais » et sera ainsi écarté car il ne correspond pas au bien visité. Les termes des expropriés ne peuvent être examinés faute de pouvoir être vérifié. Ainsi les termes n°1 à 3 de l’exproprié seront retenus, de même que les termes n°10, n°11 et n°14 à n°19 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :
= (1.018 + 1.018 + 1.018 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) /11 = 12.211,1 /11 = 1.110,1 €/ m2.

Concernant les termes de comparaison des biens libres présentés par les parties d’une surface d’environ 80 m2, soit les mêmes termes de l’expropriant, et n°11, n°17 et n°18 du commissaire du gouvernement, la moyenne est de :

Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la Tour [Etablissement 1], de la superficie, seuls les termes n°2 et n°3 de l’expropriant et n°11, n°17 et n°18 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :
= (1.018 + 1.018 + 1.018 + 1.147,32 + 1.022,55 + 1.029,26) /6 = 6.253,13 /6 = 1.042,19 €/ m2.

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En retenant la valeur la plus favorable aux expropriés, l’indemnité principale s’établit à 84 m2 x 1.110,1 euros/m2 = 93.248,4 euros en valeur libre. Compte tenu de l’état « moyen + » du bien visité et de l’existence d’une place de stationnement attachée au logement, l’indemnisation sera fixée à 95.000 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale, en valeur libre, à
20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 8.000 euros arrondissoit un total de 10.500 euros.

C. Sur l’indemnité de déménagement

Les époux [N] produisent deux devis de déménagement pour des montants de 2.772 euros et de 3.510 euros « sous réserve de moins de 20 mètres de portage à la livraison ».

L’EPFIF indique que dans l’hypothèse où les propriétaires n’exercent pas leur droit au relogement et déménagent par leurs propres moyens, il propose un montant forfaitaire validé par la Direction Nationale des Interventions Domaniales fixé à 2.500 euros pour les logements de plus de 70 m2.

Au regard du devis le moins élevé, la somme de 2.772 euros sera accordée au titre des frais de déménagement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

Les époux [N] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS