TJ 78646, 28 mai 2026, RG 25/00019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 28 MAI 2026

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N° RG 25/00019 - N° Portalis DB22-W-B7J-S4WC
Code NAC : 78A

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 1] à [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au mêmes cabinet et barreau.

ET

S.C.I. JUPITER, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 428 124 531, dont le siège social est situé [Adresse 3] à MANTES-LA-JOLIE (78200), pris en la personne de Madame [I] [X] [T] en qualité de gérante.

PROPRIETAIRE EXPROPRIÉE ET DEFENDERESSE
Représentée par Maître Jean GRESY du cabinet AC2M AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 93.

DÉBATS
A l’audience du 10 avril 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :
Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI JUPITER, représentée par Madame [I] [T] en qualité de gérante, était propriétaire d’un appartement, lot n°35, et d’une cave, lot n°140, au sein de la copropriété « [Adresse 4] », situés [Adresse 5] à Mantes-la-Jolie (78200).

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 6] à [Localité 3], déclarée d'utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à la SCI JUPITER son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à la SCI JUPITER.

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 3 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 6 mai 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 22 mai 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle seuls le conseil de l’EPFIF et le commissaire du gouvernement se sont présentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

Au regard des notes en délibérés autorisées par le magistrat et reçues les 6 et 10 novembre 2025 au greffe, une réouverture des débats a été ordonnée. La réouverture des débats a été signifiée à la SCI JUPITER par acte du 28 novembre 2025 remis à personne physique. L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 30 janvier 2026 et du 10 avril 2026 au cours de laquelle le commissaire du gouvernement et les conseils des parties ont été entendus.

Selon son mémoire récapitulatif et en duplique réceptionné au greffe le 10 février 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
Fixer l’indemnité devant revenir à la SCI JUPITER à la somme totale de 67.010 euros, décomposée comme suit : 60.009 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupée, 7.001 euros au titre de l’indemnité de remploi,Rejeter les prétentions de la SCI JUPITER,Ecarter les propositions indemnitaires du commissaire du gouvernement.
Aux termes de son mémoires en défense réceptionné par le greffe le 26 janvier 2026, la SCI JUPITER demande au juge de l’expropriation de :
Fixer à 111.306,94 euros l’indemnité principale qui lui est due,Fixer à 12.130,69 euros les indemnités accessoires,Fixer à 2.000 euros l’indemnité de dépossession,Dire que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la prise de possession effective,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Aux termes de ses conclusions réceptionnées au greffe le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :
A la somme de 102.640 euros en cas de renonciation au bénéfice du relogement soit : 92.400 euros au titre de l’indemnité principale et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploiA la somme de 87.394 euros en cas d’acceptation au bénéfice du relogement soit :78.540 euros au titre de l’indemnité principale et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN
Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 4] [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020, date à laquelle le PLUi est entré en vigueur. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 4] [Localité 5] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°35 situé au 16e étage. L’EPFIF et la SCI JUPITER retiennent une superficie totale de 83 m2. Le commissaire du gouvernement retient une superficie totale de 84 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°140.

L’évaluation s’effectuera donc sur la base de 83 m2.

C. L’occupation du bien

L’EPFIF indique que le bien est évalué comme étant occupé.

La SCI JUPITER indique que le bien ne peut être évalué comme occupé dès lors que l’oncle de la gérante y séjourne sans droit au bail, avec engagement de libération des lieux lors de l’aboutissement de la procédure d’expropriation.

La visite des lieux a permis de constater l’état d’occupation du bien et la présence de personnes disposant d’un droit au relogement et n’ayant pas fait état de leur renoncement à ce droit. Par conséquent, le bien sera évalué comme étant occupé.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du quartier du Val Fourré, à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 2] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 3] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 5] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

Nous nous présentons à l’appartement n° 35, une personne se présente comme la locataire du logement et appelle sa fille indiquant que celle qui gère les documents administratifs. La personne au téléphone se présentant comme la fille de la locataire présente, nous confirme l’adresse de la société. Et nous indique que Madame [T] aurait pour adresse [Adresse 7] à [Localité 6]. Elle nous communique le numéro du père de la gérante 06.03.43.74.61. Nous avons tenté d’appeler ce numéro mais personne n’a répondu. Nous ne rentrons pas dans l’appartement.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter un terme de comparaison située au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 6 novembre 2025 du lot logement n°5, libre, état mauvais,
Surface du bien : 83,96 m²
Prix de vente : 83.975,20 €
Prix au m² : 898 €

L’EPFIF souligne que le bien est occupé et en mauvais état, dès lors, il retient une valeur de 723 €/m2.

L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés et qu’il n’y pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement en ce qu’il retient des termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la Tour Jupiter, sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise et sans tenir compte de la typologie du bien.

L’EPFIF souligne que la SCI JUPITER ne verse aux débats aucun terme de comparaison, dès lors, elle est irrecevable. L’EPFIF indique que la SCI JUPITER est mal fondée dès lors qu’elle fait état d’une acquisition amiable réalisée par l’EPFIF d’un logement en bon état, dont la situation juridique n’est pas comparable et qu’elle intègre l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et l’acquisition d’un autre lot de parking, alors que, le logement de la SCI JUPITER est occupé et qu’il est en mauvais état. Concernant l’indemnité de dépossession demandée par la SCI JUPTER, l’EPFIF expose qu’elle n’apporte aucune précision éclairante sur la consistance exacte et précise du préjudice qu’elle subit.

Sur la valeur proposée par la SCI JUPITER

La SCI JUPITER expose que l’état d’entretien ne doit pas être qualifié de mauvais dès lors qu’il n’est pas justifié. La SCI JUPITER indique qu’une acquisition amiable a été réalisée entre les époux [E] et l’EPFIF pour la somme de 111.306,94 euros, concernant un bien identique au sien par acte produit du 13 mars 2025.

La SCI JUPITER expose que concernant les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, il convient de prendre en compte les valeurs les plus hautes de l’année 2025.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le quartier du Val Fourré, dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]
Surface du bien : 64 m²
Prix de vente : 75.000 €
Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 9]
Surface du bien : 79 m²
Prix de vente : 75.000 €
Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 10]
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 70.000 €
Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 10]
Surface du bien : 72 m²
Prix de vente : 84.000 €
Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 10]
Surface du bien : 86 m²
Prix de vente : 84.000 €
Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]
Surface du bien : 83 m²
Prix de vente : 76.248 €
Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]
Surface du bien : 50 m²
Prix de vente : 49.201 €
Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 77.136 €
Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]
Surface du bien : 51 m²
Prix de vente : 56.295 €
Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 33 m²
Prix de vente : 41.123 €
Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 96.375 €
Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 5]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 91.000 €
Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 5]
Surface du bien : 84 m²
Prix de vente : 84.000 €
Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 34 m²
Prix de vente : 46.585 €
Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 51 m²
Prix de vente : 55.312 €
Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 33 m²
Prix de vente : 40.425 €
Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 85 m²
Prix de vente : 86.917 €
Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 85 m²
Prix de vente : 87.487 €
Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]
Surface du bien : 34 m²
Prix de vente : 35.092 €
Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 11]
Surface du bien : 99 m²
Prix de vente : 119.500 €
Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 11]
Surface du bien : 67 m²
Prix de vente : 91.000 €
Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 11]
Surface du bien : 68 m²
Prix de vente : 80.981 €
Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 5]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 12] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.100 euros/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 7.056 euros (7 €/ m²/mois x 84 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 86.577 euros (7.056 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF, la SCI JUPITER et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien. Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes :
Pour l’EPFIF : 723 euros/m² en valeur occupée,Pour la SCI JUPITER : 1.341,05 euros/m² en valeur libre,D’après le commissaire du gouvernement : 1.100 euros/m² en valeur libre ou 935 euros/m² en valeur occupée.

À titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du Val Fourré que les autres tours environnantes, y compris la [Adresse 13] alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour Jupiter en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 14] et [Adresse 15] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour Jupiter, et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour Jupiter, [Adresse 5] à [Localité 3] et d’écarter les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement.

En l’espèce, s’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents.

Concernant le terme présenté par la SCI JUPITER, la lecture de l’acte montre que la valeur retenue pour le bien est de 1.148 €/m2 en valeur occupée, soit 95.284 euros pour une surface de 83 m2. Aucun élément concernant le bien n’est précisé, si ce n’est que celui-ci bénéficie d’un garage.

Concernant les biens en situation d’occupation et situés au sein de la Tour Jupiter, le terme de l’expropriant, le terme de l’exproprié corrigé ainsi que les termes n°6 à 9, n°12 et n°13 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus. La moyenne des biens est de :
(898 + 1.148 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /8 = 8.054,11 /8 = 1.006,76 €/m².

Parmi ces termes, la moyenne des seuls logements d’environ 80 m2 est de :
(898 + 1.148 + 918,65 + 918,29 + 1.083,33 + 1.000) /6 = 5.966,27 /6 = 994,38 €/m².

De ces deux modes de calcul, il convient de retenir le plus avantageux pour les expropriés. Ainsi, l’indemnité principale pour chaque logement s’établit à 83 m2 x 1.006,76 €/m² = 83.561,08 euros. Toutefois, bien que l’appartement n’ait pas pu être visité du seul fait de l’absence du propriétaire, les photographies montrent que le bien est en mauvais état. Par conséquent, l’indemnisation sera fixée à 75.000 euros en raison de l’état du bien.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :
20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 6.000 euros soit un total de 8.500 euros.

C. Sur l’indemnité de dépossession

La SCI JUPITER sollicite une indemnité de dépossession à hauteur de 2.000 euros dès lors qu’elle va devoir modifier son objet social et ses statuts, effectuer des formalités de publicité légale.

Cette demande n’est justifiée par aucun élément, ne correspond pas à un préjudice directement lié à la procédure d’expropriation et sera rejetée.

D. Sur la demande de fixation des intérêts légaux

La SCI JUPITER sollicite que les indemnités porteront intérêts au taux légal à compter de la prise de possession effective.

Il n’y a pas lieu de modifier les dispositions légales s’appliquant à toute fixation d’une somme d’argent par une juridiction de l’ordre judiciaire. Par conséquent il n’y a pas lieu de statuer sur ce point

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

La SCI JUPTER, qui n’a constitué avocat que tardivement, se verra allouer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS